房地产企业取得土地出让金返还款如何进行财税处理？

　　一、企业从政府取得土地入账需要哪些附件资料？

　　实务中我们企业从政府取得土地，无论是后续开发还是自持建设办公厂房等，都应取得相应齐备的手续资料入账，以免在后续成本不予扣除给企业造成税费损失。土地成本入账应附有基本资料如下：

　　1.土地招牌挂或划拨等方式政府文件、会议纪要；

　　2.土地出让或划拨协议（合同）；

　　3.取得土地支付价款所对应政府财政票据；

　　4.支付土地价款转账凭据；

　　5.土地评估报告；

　　6.其他相关资料。

　　二、实务中企业从政府取得土地出让金返还款常见3种类型应如何进行财税处理？

　　观点一：政府返还土地出让金用于回购安置房

　　甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地50亩，与国土部门签订的出让合同价格为5000万元，企业已缴纳5000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予甲公司1000万元，用于回购回迁房款，此项目为老项目。

　　（1）增值税

　　甲企业收到政府返还的用于回购安置房的土地出让金1000万元，若为政府回购回迁房的款项，实质可理解为甲公司销售商品房取得的销售收入。需根据《国家税务总局公告2016年18号》及营改增36号文件要求，应将其款项确认收入，按适用税率缴纳增值税。

　　（2）土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，应依法缴纳土地增值税。

　　因此企业在收到政府回购回迁房款项1000万元，在计算土地增值税时应确认为商品房销售收入，缴纳土地增值税。

　　（3）企业所得税

　　据国税发2009年31号及相关税法规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照预计毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工以后，企业可在完工年度进行所得税汇算确定实际毛利额。甲企业将完工产品移送时，因资产所有权属已发生改变，应将其回购款确认收入缴纳企业所得税。

　　（4）账务处理

　　收到返还款时

　　借：银行存款  1000万

　　贷：预收账款  1000万

　　预交税款时

　　借：应交税费-预交增值税  28.57万

　　贷：银行存款  28.57万

　　完工确认收入

　　借：预收账款  1000万

　　贷：主营业务收入  952.38万

　　应交税费-应交增值税  19.05万

　　应交税费-预交增值税  28.57万

　　观点二：政府返还土地出让金用于乙公司招商引资项目。

　　乙房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙公司2000万元，用于企业在后期项目建成时招商引资，但未规定专项用途。

　　（1）涉税分析

　　国家税务总局公告2019年第45号第七条：“纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。”根据文件规定政府的这种形式补助，显然不需要缴纳增值税。

　　但在所得税文件（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

　　A.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件、

　　B.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求、

　　C.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

　　很显然乙公司取得的这2000万出让金返还，不符合不征税收入条件，需要全额缴纳企业所得税。

　　（2）账务处理

　　会计准则要求，对于政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。根据规定，乙公司取得的招商引资奖励款应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。

　　借：银行存款  2000万

　　贷：营业外收入  2000万

　　观点三：政府返还土地出让金用于前期拆迁补偿款

　　丙房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为8000万元，企业已缴纳8000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙公司2000万元，用于该项目土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

　　（1）涉税分析

　　招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实中，一些开发商先期介入拆迁，政府以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门将其部分返还给开发商，用于拆迁或安置补偿。

　　对于实务中的此种行为，开发企业实则是为取得目标地块，代政府做的拆补工作，实质为代理项目，此过程不涉税，所以丙地产公司在收到政府返还的出让金2000万元时，不需要缴纳税费。

　　（2）账务处理

　　在账处理时企业前期发生的拆补费用计入，开发成本-土地征用及拆迁补偿费核算，后期取得政府返还的用于拆补安置的出让金时，冲减成本即可。

　　丙地产公司前期发生拆补费用

　　借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费  2000万

　　贷：银行存款  2000万

　　丙地产公司收到政府返还款项

　　借：银行存款  2000万

　　贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费  2000万

　　实务中企业收到的政府出让金返还也有不同的形式及理由，对于出让金应如何处理，关键在于判断企业从政府取得的返还出让金用途及目的，因此也会导致税务处理上的不同，需要具体情况具体分析。