办公用房—公司购买，还是个人购买后投资更节税？

　　目前，企业外购房地产作为生产办公场所的情况越来越多，房地产交易涉及的税收种类较多，比如契税、印花税、营业税及附加、个人所得税、企业所得税等税种；同时，企业外购房产的交易方式也有公司购买自用、或者是个人购买后投资于公司或出租给公司使用的选择，每种方式涉及的税种不相同，综合税负亦不相同。如何在不同的税收安排中获得较大的税后收益，本文通过比较公司购买房地产与个人购买后投资于公司两种不同方式的综合税负，得出了一个相对较优方案。

　　四川省成都市某地有一大型商场，地理位置欠佳，加之商场经营不善，近几年亏损，商场准备将房地产出售。按目前的市价，公允值大概为售价1000万元。成都市吉祥商业零售有限公司是一家个人独资的有限责任公司，吉祥公司老板获悉，此商场旁边将是一年后地铁的规划出口，购买此房地产后的升值空间非常大，如果在商场旁边建了地铁出口，因客流量增大的因素，该房地产的公允值应为3000万元。该公司是采用外购自用方式还是老总以个人名义购买后再进行投资的方式，在税收安排上对公司更有利？

　　为方便分析，我们假设该公司购买该房地产前的年应纳税所得额均为300万元/年，房地产的折旧年限为20年，不考虑残值因素，折现率为10%，企业所得税适用33%的税率。

　　方式一：采用公司购买的方式税收负担分析：公司只负担印花税和契税两种税，该方式下房地产的评估增值部分不能在企业所得税税前列支，评估增值的抵税效应不能实现。

　　1.印花税：依据《印花税条例》及实施细则规定：印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。所有权转移所书立的书据印花税税率为0.05%.依据：《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税”。

　　公司购买的印花税为1000×0.05%＝0.5（万元）。

　　2.契税：依据《契税条例》及实施细则规定：契税的征收范围为以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率为3%～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。依据川财税函[1997]7号的规定成都市契税的适用税率为3%.公司购买应负担的契税为：1000×3%＝30（万元）。

　　3.企业所得税：依据《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》财税字[1997]77号第四条“企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整账户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除”。企业评估增值部分不得税前扣除。

　　公司第一年的税后收益为（300－0.5－30－50）×（1－33%）＝147（万元）

　　第2年~第20年每年税后收益为（300－50）×（1－33%）＝167.5（万元）

　　总计20年折现的税后收益为147÷1.1＋167.5×（P/A，10%，19）÷1.1＝1407（万元）

　　方式二：采用个人先购买再投资方式涉及两道交易的税收负担，一道是个人购买负担的契税和印花税，另一次是个人投资时涉及的营业税及附加、土地增值税、契税、印花税和个人所得税。另外，房地产评估增值部分可以在企业所得税税前扣除。

　　1.个人购买后投资的税收负担（1）印花税。金额为0.5万元（2）契税。金额为30万元此环节负担的税款为30.5万元。

　　2.个人投资环节的税收负担假设按3000万元投资过户涉及的税收负担为：（1）印花税。过户时双方皆应缴纳金额为3000×0.05%＝1.5（万元）。

　　（1）契税。依据《契税条例》及实施细则规定：“土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：（一）以土地房屋权属作价投资入股。”

　　公司购买应负担的契税为：3000×3%＝90（万元）。

　　3.个人所得税《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函[2005]319号）考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

　　因此只要投资者不转让股份，评估增值部分不缴纳个人所得税。

　　值得说明的是，如果公司股东将来转让股权，资产隐含增值2000万元需要考虑投资转让所得递延个人所得税400万元。因公司是一人公司，没有必要转让股权，缴纳股权转让的个人所得税款！

　　4.营业税及附加《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。

　　5.土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”

　　6.企业所得税《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]3号）第三十条“固定资产的计价，按下列原则处理”第七款“接受投资的固定资产，应当按该资产折旧程度，以合同、协议确定的合理价格或者评估确认的价格确定”。企业所得税税前可扣除的金额为3000万元。年折旧150万元。

　　综上所述：上述个人负担税款为30.5＋1.5＝32（万元）

　　上述企业第一年税后收益为（300－150－1.5－90）×（1－33%）＋100＝139（万元）

　　第2年~第20年每年税后收益为（300－150）×（1－33%）＋100＝200.5（万元）

　　总计20年折现的税后收益为139÷1.1＋200.5×（P/A，10%，19）÷1.1＝1651（万元）

　　综合考虑企业和个人税负后的总收益为1651－32÷1.1＝1622（万元）

　　方案二较方案一节税为1622－1407＝215（万元）

　　综上所述，该公司采用先个人购买后投资方式可达到最佳节税效果。

　　点评：作者充分利用税法提出两套筹划方案，分别以税法文件、实务进行分析，对方案的收益进行比较，从而得出正确的选择。

　　方案二充分利用国税函[2005]319号、财税字[1995]48号文件对个人房地产投资的优惠政策，尤其文中从《企业所得税暂行条例实施细则》出发，以评估后的房产价格计提折旧，从而达到其增值部分在企业利润中合法扣除，最终使该方案的总收益达到最佳。

　　需要注意的是一人有限公司的自然人股东一旦日后将股权转让，其隐含房产增值额要一次缴纳400万元个人所得税。

　　点评人：中国税网涉税风险研究室 仲熙