房地产企业广宣费、业务招待费企业所得税扣除方式及纳税申报

　　房地产开发企业，处于预售阶段尚未达到收入结转的条件，请问我们如何确定当年可以扣除的广宣费、业务接待费，需要如何进行纳税调整?

　　要回答这个问题，我们先了解一般情况下如何对广宣费、业务接待费进行企业所得税税前扣除。

　　01、一般扣除方式

　　注：营业收入=主营业务收入+其他业务收入(对于房地产企业而言包含视同销售收入，但不包括投资收益)

　　政策依据：

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条

　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第八条

　　《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第五条

　　02、政策沿革

　　针对房地产企业尤其是预售阶段，收入尚未正式确认之前，如何对业务招待费及广宣费进行扣除呢?

　　预售收入其实质是预收款并不能等同于收入实现，但是房地产企业开发周期长，如果只能等正式确认收入后才能扣除广宣费，似乎又对太过苛刻，也不利于行业的发展需要。

　　但是在政策演变过程中，确实经历了一定的波折。

　　国税发[2006]31号文曾明确房地产企业预售收入不得作为广宣费、业务招待费税前扣除的计算基数。(此文件目前已全文失效)

　　10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：

　　(1)开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

　　(2)新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

　　此后，很长一段时间房地产企业经历了误解和猜测，终于等到国税发【2009】31号文的问世，算是在税法层面名义和实质上承认了房企期房预收款可作为广宣费、业务招待费税前扣除基数的合理性。

　　第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

　　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

　　（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现……

　　31号文第六条明确了房地产企业与客户一旦签订销售合同或预售合同，此时应当确认为收入实现。但是，这里所说的收入实现，与预售阶段企业所得税按毛利率计算应纳税所得额预缴税款的计算并不冲突，并非让房地产企业在预售阶段就全额结转收入成本的意思。

　　第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

　　因此，虽然预售阶段房地产企业按毛利率预缴企业所得税，可将预售房款(预收款)计算广宣费、业务招待费税前扣除的计算基数。

　　03、纳税申报

　　1.预售未完工阶段

　　第一步、将房地产企业全年实际发生的广宣费、业务招待费填入《A104000期间费用明细表》第4行-第5行;

　　第二步、将房地产企业销售未完工产品的收入填入《A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整表》第23行;

　　第三步、实际发生额与根据预售收入计算的比例额将会在《A105060广宣费和业务宣传费等跨年度纳税调整明细表》中进行比较，或将以前年度结转金额用于当年扣除。(该表会根据企业信息中所选择的行业判断广宣费、业务招待费的扣除比例)

　　以上内容均为房地产企业未完工年度的广宣费、业务招待费计算及填表方式讲解，即项目完全处于预售阶段，未开具正式带税率发票时可以按上述方法确认广宣费、业务招待费扣除基数。

　　2.转完工阶段

　　如项目已部分交付，则涉及预售房款结转主营业务收入的问题。

　　此时，房地产开发企业作为计算广宣费、业务招待费扣除限额的基数应为：

　　当年主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入+销售未完工开发产品取得的收入(预售款)-未完工产品转完工产品收入(预售款转主营业务收入)。

　　在企业所得税汇算清缴表中体现为：

　　1)营业收入(主营业务收入+其他业务收入)为《A101010一般企业收入明细表》第1行;

　　2)视同销售收入为《A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整表》第1行税收金额;

　　3)预售收入取数为《A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整表》第23行;

　　4)已结转预售收入为A105010表第27行;

　　因此，计算基数为A101010表第1行数+A105010表第1行数+A105010表第23行数-A105010表第27行数

　　04、总结：

　　房地产开发企业预售收入为预收款性质，但可以作为企业所得税广宣费、业务招待费的扣除计算基数。已完工年度，需要考虑预收款转收入后已在营业收入中归集，因此申报表中需要扣除特定业务转完工产品所填列金额。