一、清算单位确定 1、合理规划清算单位,争取全项目土增税税负最低; 2、同一清算单位内合理搭配高低增值业态; 3、地块大、存在退税情况下,合理分期,加速前期项优先达到清算条件,加速清算,退税用于后续分期预缴抵税 二、清算时间的把握 合理规划清算时点,对于补税项目延缓清算,对于退税项目加速清算 三、分摊方式规划 1、因地制宜,结合各地情况,寻找最优的分摊方式:土地成本分摊方式,开发成本的分摊方式 2、占地or可售;受益对象的确认 四、预缴大于清算 减低预征率or减少预缴金额(不含税金额*预征率) 五、收入 捆绑or分拆 六、成本 1、土地成本 拿地方式:招拍挂;在建工程转让,溢价收购,股权转让 关注发票抬头、差额征税、是否可以加计,穿透征税等 2、开发成本 (1)红线外配套 ①红线外道路、公园的支出 应对方式一,将相关支出列入土地合同,合同中明确作为拿地条件,为后期列支争取可能 应对方式二,沟通政府改变出让方式,将相关支出作为取地成本,红线外设施作为代建行为 应对方式三,若均无法实现,取得例如会议纪要等用于证明相关支出属于拿地条件 (2)少量的红线外绿化等项目提升支出 模糊处理 (3)地下车位 按照车位是否纳入清算范围的不同,考虑下述方案 ①减少地下室面积,如:增加地上车位的数量,增加机械车位的使用; ②减少车位带走的成本,如:无产权车位不分摊地价以及除建安以外的成本分摊;人防车位作为公共配套处理;±0前归集一个成本包,地上地下分摊,±0以后一个成本包,只在地上分摊 ③减少地下车位清算面积,如:部分车位不取预售证不销售作为公共配套;无产权车位按照划线面积清算;人防车位测绘报告中明确单个车位面积。 ④补缴土地出让金办理产权 ⑤人防异地建设费使用,全案考虑人防车位的异地建设费的缴纳是否有利 (4)精装支出 为适用按照受益对象归集,例如同一小区采用不同的精装标准,精装合同要明确签约对象,为后续按照受益对象归集提供可能。 举例:一个住宅项目中的精装合同,可能存在洋房(假设非普通)的装修标准显著高于高层(假设普通)。若签为一个合同,则只能按建筑面积分摊成本,若签署为独立的两个合同,则存在沟通成本直接归属的可能性。 七、尾盘清算 尾盘清算相同业态内高低增值搭配一起清算,例如尾盘商业(一般高增值)进行尾盘申报时,要搭配车位(负增值)进行,降低税负 思成考虑: 因地制宜结合各地政策,总结来看,差不多如下所述: 单位如何定,业态怎么搭,收入分条线,成本怎么切,费用摊多少,利息如何扣,清晰模糊相结合,车位面积很重要。至于不足于外人道的事项,穿透而言,无外乎收入、成本、费用的排列组合,里里外外罢了。 不对之处,敬请斧正。 |
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