关于某地产合作项目争端的一点点建议

　　今日新乡项目现场工作间隙，恰巧某地产财务人员来电咨询其公司项目开发途中面临的与总公司、投资合作伙伴之间的“争端”问题，因事项背后涉及问题比较复杂，笔者仅就局部业务及业务面临的财税问题角度与其展开探讨交流，对于交流内容中涉及的部分业务问题、财税问题，笔者认为对于大多数企业均有借鉴和指导意义，特将交流内容整理简单成文，以供大家参考。

　　问：我公司地产项目在西安市某区，目前项目开发进度情况为：商业已建，后期陆续开始建设住宅，目前存在内部问题如下：(1)当初由于无房产开发资质，通过协议约定以支付管理费的形式挂靠在总公司旗下，通过分公司来开发建设，目前建设用地规划许可证，国有土地使用权许可证，建设工程规划土地证三个证都已办理在分公司名下(计划后续所有证都将办理在分公司名下)，之前彼此约定仅支付总公司管理费，但总公司目前看到地产良好收益，虎视眈眈，想要分一杯羹，，鉴于此，能否将分公司剥离出来?甩开总公司!(2)目前与原项目投资合伙人存在官司(正在走司法程序)，原合伙人以工商注册未将其变更为股东为由，要撤股，撤股要拿钱走人，钱总共算了9000多万(除股本1500多万，利息1900多万，剩余约5600万元部分为其代付工程款)，但是代付工程款中，部分工程款对方未提供代付款项明细及资金流水。该如何应对?如果后续支付相关款，如何计入成本?未来如何应对税务检查?

　　回复：(1)首先所有证书，包括将来的网签，监管户都办理在分公司名下，手续在程序上是没有问题的，但是将“五证”都办在分公司名下的情况非常少见，建议提前沟通确认后续两个证书(建设工程施工许可证、《商品房销售(预售)许可证》)是否能够顺利办至分公司名下，以防后续影响正常施工进度、销售进度而错过黄金销售时间节点。再者可以考虑剥离，但是剥离出来成本很大(所有的证需要做变更，手续复杂，税费问题等)，如果能够控制局面，尽量争取继续共同合作完成建设。如果后续无法控制局面，从风险角度来看，为彻底解决问题，杜绝后患，建议剥离出来，与总公司沟通协商办理过户，以独立的公司进行后续开发，完全控制经营过程。

　　(2)从股权工商登记来看，针对你公司情况，此“股东”投入资金，介于“股”和“借款”之间，实际并不是“股”，应界定为“借款性质”，对于对方代付工程款项，应要求对方提供代付证据，有现金流的才能认可，没有现金流的不予认可，除了现金流等证据，另外还要委托审计机构或者由法院委托来对在建工程进行审计评估。最后确定支付款项金额，由施工单位开具工程费发票。对于利息支付同样也是要求对方开具利息发票，取得相应的发票后，工程款和利息是可以进成本的。

　　另外，建议目前还是首先要将总公司层面和合伙人层面存在的棘手问题，妥善处理后，再进行后续投资开发工作，然后再谈税收筹划方面的事情。

　　其实，以上财税咨询问题比较宏观，涉及争端事项背后归根结底无非是金钱/情感利益纠葛原因，面对此类咨询，说实话，笔者只能结合实际生活工作经验，就争端事项背后涉及的业务实质就财税角度做一点点的建议，对于争端本身如何化解，如何进行税收筹划，笔者的观点是，对于争端本身，最好就是提前对人心人性、利益分配等关键事项思谋到位，以避免此类事项的发生，如果在有效预防的情况下，争端事项还是发生了，那就，直面它，去解决就好，内部争端解决好了，我们再来谈整体税务筹划思路。在此附上一张解决问题的步骤操作指南(个人觉得十分受用，推荐给大家，特别强调，以下图片文字非本人原创内容，只是写到这块，突然就想起了这张图片，就顺便放上来，希望对大家有所帮助)。