房屋继承、赠与、买卖，区别在这里

继承、赠与、买卖住房税费表

　　税款计算公式

　　增值税=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

　　城市维护建设税=增值税×7%/5%/1%×50%

　　教育费附加=增值税×3%×50%

　　地方教育费附加=增值税×2%×50%

　　土地增值税：

　　(非核定方式)

　　土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　(核定方式)

　　土地增值税=征收机关核定价格×核定征收率

　　个人所得税：

　　(非核定方式)

　　赠与行为个人所得税=(赠与合同上标明的赠与房屋价值/征收机关核定价格-赠与过程中受赠人支付的相关税费)×20%

　　买卖行为个人所得税=(收入-财产原值-合理费用)×20%

　　(核定方式)

　　个人所得税=合同成交价格/征收机关核定价格×核定征收率

　　契税=(合同成交价格/征收机关核定价格-应交增值税)×税率

　　印花税(产权转移)=合同成交价格/征收机关核定价格×0.05%×50%

　　举例：

01、继承方式

　　例：小明的妈妈名下有一套普通住宅，过世后，小明法定继承了该套住宅，已知该套住宅为100平方米，征收机关核定的最低计税价格为90万元，那么小明需要缴纳多少税费呢?

　　1、税款计算

　　小明是法定继承人，免征增值税及其附加税，不征契税、土地增值税和个人所得税。小明需缴纳印花税。

　　印花税(产权转移)=900000×0.05%×50%=225元

　　增值税免税规定

　　房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税。

　　政策依据：

　　《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

　　土地增值税不征税规定

　　继承方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。

　　政策依据：

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)

　　个人所得税不征税规定

　　房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。对当事双方不征收个人所得税。

　　政策依据：

　　《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)

　　契税应税规定：

　　按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。自2019年3月1日起，将安徽省契税适用税率统一下调至3%。

　　计税依据：

　　房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。

　　不征税规定：

　　对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

　　政策依据：

　　1.《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)

　　2.《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)

　　印花税应税规定：

　　房屋继承应按产权转移缴纳印花税，税率为万分之五。

　　计税依据：

　　由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。

　　优惠政策：

　　增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　政策依据：

　　1.《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)

　　2.《安徽省财政厅、国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》(财税法〔2019〕119号)

　　继承人转让受继承房屋时，以其转让继承房屋的收入减除原被继承人取得该房屋的实际购置成本以及继承和转让过程中继承人支付的相关税费后的余额，为继承人的应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。

　　政策依据：

　　《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)

02、赠与方式

　　老张将一套普通住宅按100万元赠与孙子小张，已知该套住宅为110平方米，赠与合同价格不低于征收机关核定的最低计税价格，假设在过户过程中未发生除过户税费外的其他费用，那么老张和小张需要缴纳多少税费呢?

　　1、税款计算

　　捐赠人老张和受赠人小张为直系亲属关系，不征个人所得税，暂免征土地增值税，免征增值税及其附加税。小张需要缴纳契税和印花税，老张需缴纳印花税。

　　【小张需缴纳税费】

　　契税=1000000×3%=30000元

　　印花税(产权转移)=1000000×0.05%×50%=250元

　　【老张需缴纳税费】

　　印花税(产权转移)=1000000×0.05%×50%=250元

　　增值税应税规定：

　　单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，视同销售服务、无形资产或者不动产。

　　将购买不足2年的住房无偿转让的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　增值税附加税：城市维护建设费7%(市区)，5%(县镇)，1%(乡)，教育费附加3%，地方教育费附加2%。

　　计税依据：

　　取得的全部价款和价外费用。无价格的由征收机关按顺序核定。

　　免税规定：

　　1、个人将购买2年以上(含2年)的住房无偿转让的，免征增值税。

　　2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，免征增值税。

　　优惠政策：

　　增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　政策依据：

　　1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

　　2.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)

　　土地增值税免税规定：

　　单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售服务、无形资产或者不动产

　　对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　政策依据：

　　1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

　　2.《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号

　　个人所得税应税规定：

　　房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

　　计税依据：

　　房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

　　赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

　　不征税规定：

　　以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

　　(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

　　(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

　　政策依据：

　　1.《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)

　　2.《财政部 国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)

　　3.《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)

　　契税应税规定：

　　对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。自2019年3月1日起，将安徽省契税适用税率统一下调至3%。

　　计税依据：

　　房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。

　　政策依据：

　　1.《安徽省财政厅、国家税务总局安徽省税务局关于调整契税适用税率的通知》(财税法〔2019〕120号)

　　2.《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)

　　印花税应税规定：

　　房屋赠与应按产权转移缴纳印花税，税率为万分之五。

　　同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。

　　计税依据：

　　征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。

　　优惠政策：

　　增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　政策依据：

　　1.《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)

　　2.《安徽省财政厅、国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》(财税法〔2019〕119号)

　　1、受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　2、在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

　　政策依据：

　　《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)

03、买卖方式

　　小王将一套位于合肥市“满五唯一”的普通住宅按80万元卖给小李，已知该套住宅为100平方米，买卖合同价格不低于征收机关核定的最低计税价格，假设小李家庭名下无其他房产，且在过户过程中未发生除过户税费外的其他费用，小王和小李需要缴纳多少税费呢?

　　1、税款计算

　　因为房子满五唯一，免征小王的个人所得税。购买已满2年，免征增值税及其附加税。个人销售住房暂免征土地增值税和印花税。因为住房的面积大于90平米，小李作为契税的缴纳者，名下没有住房，该套房属于首套住房，适用1.5%的税率。

　　契税=800000×1.5%=12000元

　　增值税应税规定：

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

　　增值税附加税：城市维护建设费7%(市区)，5%(县镇)，1%(乡)，教育费附加3%，地方教育费附加2%。

　　计税依据：

　　取得的全部价款和价外费用。

　　免税规定：

　　个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　优惠政策：

　　增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　政策依据：

　　1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

　　2.《安徽省财政厅、国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》(财税法〔2019〕119号)

　　土地增值税免税规定：

　　对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　政策依据：

　　《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号

　　个人所得税应税规定：

　　(非核定方式)

　　以其转让房屋的收入减除取得该房屋的原值以及转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，为应纳税所得额，按20%税率计征个人所得税。

　　(核定方式)

　　纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　计税依据：

　　实际成交价格。如纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格的，税务机关可依据房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定应纳税所得额。

　　免税规定：

　　对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　政策依据：

　　1.《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)

　　2.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)

　　契税应税规定：

　　自2019年3月1日起，将安徽省契税适用税率统一下调至3%。

　　减税规定：

　　(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　计税依据：

　　合同成交价格-应交增值税

　　政策依据：

　　《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)

　　印花税免税规定：

　　对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　政策依据：

　　《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号

　　1、对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　2、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

　　政策依据：

　　1.《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》(财税〔2010〕94号)

　　2.《中华人民共和国税收征收管理法》

　　2008年9月之前的筹划——

继承+赠与+买卖，如何合理避税

　　在二手房买卖中，最令交易当事人头疼的一件事就是不菲的税费，税费要么由卖主承担，要么转嫁到买主头上，但无论哪种承担方式，本质上来讲都是卖主的成本，因为买方可能因为税费太高而放弃买受该房产。逃税、漏税行为是被国家法律所明确禁止的，受到法律的否定性评价。而合理避税行为是在法律允许的框架范围内，对税收政策合理把握的前提下，从自身利益出发，作出的合理税务安排，即避税是合法的。那么如何进行合理避税?本文或许能给大家一些指引。

　　案例：甲乙系夫妻，育有儿女丙、丁、戊三人，儿女均在世，甲之父母己、庚也尚在世。2008年8月1日，甲死亡，留有甲乙婚后购买的房产一套。现继承人乙、丁、戊、己、庚一致同意放弃继承权，由丙单独出售该房产。请问：如何才能节省税费?

　　分析：这是一个典型的继承+赠与+买卖的房地产交易案例。里面涉及房产继承、赠与、买卖三层法律关系。

　　遗产继承首先需要确定哪些属于被继承人的遗产。该房屋系甲乙婚后购买，因甲乙双方无特别约定，则该房屋属夫妻共同财产，其中一半产权归乙所有，另一半才属于甲的遗产。根据《中华人民共和国继承法》规定，被继承人的夫妻、父母、子女属于第一顺序继承人。该房屋的一半作为遗产由乙、丙、丁、戊、己、庚共同继承。而乙、丁、戊、己、庚放弃继承后，被放弃继承的遗产部分按照法定继承办理，即全部由丙继承。至此，该房屋由乙、丙两人按份共有，各占50%的份额。

　　要想让丙单独出售该房产，乙必须将自己对该房屋享有的50%的产权份额赠与丙(因乙尚在世，因此这50%的房屋产权份额不产生继承问题，这也是普通市民最容易混淆的地方)。问题在于，一旦乙将上述50%的房屋产权份额先行赠与给丙，会产生不菲的赠与契税，这部分契税要么由乙或丙自己承担，要么转嫁到买方身上，无论哪种方式都无疑会增加丙的交易成本，因为买方可能因为税费太高而放弃买受该房产。

　　最合理的处置方式：在当事人各方到房地产登记部门办理房屋产权登记时将该房屋办成乙、丙按份共有，然后乙、丙将房屋卖与他人，乙将所得价款赠与丙。如此以来，不菲的赠与契税就可以省掉，财产赠与的目的也达到了，而且合理合法。

　　来源：安徽税务网