武地税发[2011]118号 武汉市地方税务局关于印发《武汉市土地增值税清算纳税评估与审核鉴证管理办法（试行）》的通知

武汉市地方税务局关于印发《武汉市土地增值税清算纳税评估与审核鉴证管理办法(试行)》的通知

武地税发[2011]118号          2011-7-13

各区地税局，市局直属征收管理局、稽查局，市局机关各处室:

根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)精神，结合我市近几年土地增值税清算管理的实际情况，现将《武汉市土地增值税清算纳税评估与审核鉴证管理办法(试行)》(以下简称《办法》)印发给你们，并提出如下要求，请一并遵照执行。

一、各区地税局要高度重视土地增值税清算管理工作，重点做好房地产企业主管税收管理人员的业务培训，提高业务能力，坚持“辅导纳税人自行申报、税务人员自行审核”为主的原则，加强土地增值税清算。

二、各区地税局要按照总局、省局工作要求，坚决杜绝土地增值税清算过程中的“一核了之、求快图省”的做法，增强税收执法风险防范意识，提高土地增值税清算水平和清算效率。

三、各区地税局要有针对性地选择项目，把全面推进土地增值税清算工作与利用第三方中介机构审核鉴证结合起来，对楼面地价偏低、售价过高的房地产开发项目，要重点开展评估与审核。

四、各区地税局要按上报市局2011年应清算项目20%的比例进行清算审核试点，及时总结经验。市局将不定期对各区局审核项目进行抽查和解剖分析，为进一步完善《办法》提供科学依据。

五、各区地税局要积极与区政府、财政局协调，做好政策宣传工作，确保审核经费及时支付到位。

武汉市土地增值税清算纳税评估与审核鉴证管理办法(试行)

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发[2007]132号)、《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)以及《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 我市范围内的土地增值税清算均可适用本办法。

第二章 土地增值税清算纳税评估

第三条 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要清算的纳税人，在规定期限内应向主管税务机关申报并提供相关资料，办理土地增值税清算手续，结清应缴纳的土地增值税税款。土地增值税清算纳税评估，主要是指纳税人提供土地增值税清算书面申请和纳税申报后，主管税务机关在进行清算审核过程中，运用数据信息比对分析的方法，对纳税人清算申报内容的真实性、准确性进行分析，从而做出定性判断，确定采取进一步审核措施的管理行为。

第四条 主管税务机关在依法进行土地增值税清算审核时，土地增值税清算存在下列情形之一的，应确定为重点纳税评估对象，约谈纳税人，并由纳税人陈述正当理由:(一)纳税人清算申报的非普通住宅、非住宅类房地产应纳土地增值税税负率低于核定征收率的。

(二)纳税人清算申报的房地产开发项目扣除的建筑安装工程成本明显高于其招标工程合同价、竣工结算价的。

(三)纳税人清算申报的房地产开发项目扣除的房地产开发成本中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用(以下简称四项成本)”单位面积成本扣除额明显高于本市建设工程造价管理部门提供的《武汉市分类房产单位面积四项成本估价信息》(见附件1)上限10%的。

上述《武汉市分类房产单位面积四项成本估价信息表》根据《湖北省地方税费征收保障办法》(省政府令第331号)和《市人民政府办公厅关于强化我市地方税费征收保障工作的意见》(武政办[2010]100号)，由武汉市城乡建设委员会建设工程造价管理部门协助提供，并作为纳税评估对比分析的依据和税收预警的参考值。

(四)地方税务机关认定有可能造成较大税款流失，经项目所在地区局局长批准清算的。

纳税人对上述(一)、(二)、(三)种情形能够陈述正当理由并提供相关资料证明的，主管税务机关确认后，按照土地增值税清算相关文件规定进行审核，出具审核意见。

第三章 土地增值税清算审核鉴证

第五条 凡经主管税务机关约谈，纳税人不能作出合理解释并提供相关资料证明的，由受理清算审核人员填写《土地增值税清算审核纳税评估意见表》(见附件2)，附纳税人土地增值税自行清算申报资料报税务所长、税政科长、分管局长审核同意后，上报区局局长签批，可由区地方税务局委托第三方中介机构进行清算审核鉴证。

第六条 接受委托的中介机构必须是具有一定规模、信誉良好、纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所。选择中介机构坚持公正、公开原则，凡符合条件的中介机构均可提出申请，每年由市地方税务局按照湖北省注册税务师管理中心提供的名单进行审核发布，各区地税局在发布名单内采取公平、公正的办法选定合作单位进行审核鉴证。此项工作由市局税政三处负责组织，监察室、财装处、征管处、纳服处参与审核监督。

第七条 为充分维护税法的严肃性，保证被委托中介机构接受委托过程中执业的独立性以及执业经验、执业能力、执业质量，接受地方税务机关委托的税务师事务所必须同时具备以下四个条件:(一)承接土地增值税清算审核鉴证业务必须是纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所;

(二)近三年内从事的鉴证审核、税务代理等业务未被行业主管部门或其他部门处罚;

(三)受托的税务师事务所存续时间不少于5年;

(四)受托的税务师事务所执业人员不得少于8人，并以湖北省注册税务师管理中心出具的已备案执业税务师书面证明为依据。

第八条 承接土地增值税清算审核鉴证业务的税务师事务所，与委托方应签订《土地增值税清算审核鉴证业务委托协议书》(参考文本见附件3)。

第九条 主管税务机关按照我市土地增值税清算审核流程，对税务师事务所出具的清算审核鉴证结论及报告确认后，下达《房地产开发项目土地增值税清算审核通知书》，书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第十条 接受委托的税务师事务所应在60天内完成单个开发项目审核鉴证工作，具体时间由委托方和受托方在委托协议书中确定，如需延期，由主管税务所报区局税政科确定，延期最长不超过15天。

第四章 法律责任

第十一条 中介机构在受托进行土地增值税清算审核鉴证时，应以有关法律、行政法规、规章为依据，按照独立、客观、公正原则，在充分调查研究、论证和计算的基础上，出具审核鉴证结论及报告。在审核鉴证过程中，发现纳税人有违法违规行为的，应如实向委托方报告。因受托方审核失实、定性失准，鉴证报告经税务稽查发现存在明显问题(稽查确认应纳税款与鉴证报告应纳税款超差30%以上)、导致委托方在行政复议后改变税收执法结果或行政诉讼中败诉的，受托人要承担委托协议书中约定的相关责任和相应的法律责任。

第十二条 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。房地产开发项目土地增值税清算申报扣除项目不实，或进行虚假的纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。

第十三条 对中介机构在成本审核中弄虚作假，串通纳税人出具虚假审核成果，导致纳税人未缴、少缴税款的，按照《湖北省注册税务师管理工作规程(试行)》有关规定进行处罚。情节严重的，中介机构将被列入黑名单，提请湖北省注册税务师管理中心撤销执业备案或者收回执业证，并提请当地工商行政管理部门吊销税务师事务所营业执照。

第五章 附则

第十四条 根据本市财政体制规定，土地增值税为地方财政一般预算收入，其受托中介机构审核服务费用，由各区地税局协商所在区政府、区财政局解决。中介机构审核鉴证的每个清算项目，不执行《湖北省税务师事务所鉴证服务收费标准》，其审核鉴证结论及报告经主管税务机关审核确认后，按清算审核鉴证应缴税款与纳税人清算申报税款差额的3%以内支付服务费用，具体经费保障办法由各区地税局与各区财政局联合发文制定，支付方式及比例应在委托协议书中予以明确。

第十五条 本办法由武汉市地方税务局负责解释。

第十六条 本办法自二〇一一年八月一日起执行。