湘潭市地方税务局公告2013年第9号 湘潭市地方税务局关于发布《湘潭市地方税务局土地增值税征收管理规定》的公告

湘潭市地方税务局关于发布《湘潭市地方税务局土地增值税征收管理规定》的公告

湘潭市地方税务局公告2013年第9号           2013-12-30

　　现将《湘潭市地方税务局土地增值税征收管理规定》予以公布，自公布之日起施行。

　　特此公告。

湘潭市地方税务局

2013年12月30日

湘潭市地方税务局土地增值税征收管理规定

　　为了贯彻落实国家税务总局《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)、湖南省地方税务局《加强土地增值税征收管理工作的通知》(湘地税发〔2010〕25号)文件精神，按照“以推进项目管理为基础，以强化预征管理为重点，以逐步规范清算为目标，以税务稽查为执法保障”的工作思路，进一步加强土地增值税日常管理，规范土地增值税预征和清算行为，现就有关问题明确如下：

　　一、推进房地产开发项目管理

　　(一)建立部门联系机制。主管税务机关应当主动与国土资源管理部门建立联系制度，定期掌握土地使用权办证信息。同时，应当关注本地国土资源管理部门网站发布的国有土地使用权挂牌出让公告，及时了解土地招标情况，掌握第一手信息。从房地产开发企业取得土地使用权起，按照国家有关部门审批的房地产开发项目分别建立管理档案;对于分期开发的项目，以分期项目建立管理档案。

　　(二)实行全过程跟踪监控。主管税务机关应当设置房地产开发项目管理台账，加强对销售(预售)收入的准确性、及时性，开发成本和开发费用的真实性、准确性以及合理性的动态管理，并将房地产开发项目管理与相应的建筑安装项目管理有机结合、统一管理。

　　1.在房地产开发企业取得土地使用权后，主管税务机关应当查阅土地使用权所支付的地价款凭证(主要包括土地买价或者出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价以及相关税费、拆迁补偿支出、安置动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等)、国有土地使用权出让合同，掌握支付取得土地使用权的金额。

　　通过接受投资、转让股权以及企业合并、分立等非交易途径取得土地的纳税人，应当将取得该土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同等资料，报主管税务机关备案。

　　2.在开发项目报批手续完成后，主管税务机关应当查阅项目立项资料、规划设计资料，掌握开发项目的用地面积、总建筑面积、投资总额、建筑设计布局概况(规划部门核发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，建设部门核发的《建设工程施工许可证》等)。

　　3.房地产开发企业的开发项目有拆迁补偿支出的，房地产开发企业应当按照开发项目建立拆迁补偿支出明细资料，掌握拆迁补偿支出对象、标准，按月登记拆迁补偿支出;主管税务机关应当审核支付给拆迁对象的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同、签收花名册或者签收凭证是否一一对应。

　　4.在开发项目开工建设后，主管税务机关应当分别按照建安合同按月登记预付工程款结算台账，掌握工程承建项目和承建单位情况、工程预算情况和工程款结算情况。主管税务机关在登记台账时应当查验纳税人取得的建安发票，严格审核、实地查验与原规划设计不符的增补项目。

　　5.开发项目取得预售许可证后，主管税务机关受理预征税款申报时，应当要求纳税人按照开发项目报送当期签定的《房屋预售合同统计表》和当期发生的《预收收入明细表》。主管税务机关应当掌握项目的营销模式，取得相关营销合同，加强对营销环节的管理。

　　主管税务机关应当结合预售合同，审核预售收入申报准确性，并登记销售(预售)台账。《预售合同统计表》和《预收收入明细表》具体格式由主管税务机关设计，其内容应当包括开发项目名称、建筑栋号、单元号及房号、业主姓名、业主联系方式、房屋用途、房产签约面积、合同签订时间、合同金额、合同付款方式、纳税人预收款金额和日期等信息。主管税务机关据此登记销售(预售)台账，掌握预售进度和预售收入。

　　对于存在以开发产品直接分配、以开发产品对外投资、以开发产品抵顶应付款项等行为的，主管税务机关应当加强管理，通过审核申报表等方式，掌握其是否如实申报相关税费，是否足额代扣并解缴应代扣的税金。

　　6.在开发项目竣工验收后，主管税务机关应当查阅各项工程决算资料，掌握工程决算情况，同时结合开发项目销售情况，进行纳税评估，按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》规定的清算条件确定纳税人清算时间。

　　7.房地产开发企业发生向金融机构借款事项的，主管税务机关应当查阅借款合同以及相关资料，掌握借款合同相关内容，根据利息支出情况计算转让房地产项目分摊事项。

　　(三)强化日常纳税辅导。对于房地产开发企业分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促房地产开发企业按照不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本和费用。

　　(四)加大纳税评估力度。应当定期查阅账簿，抽查相关凭证，审核凭证、票据的合法性。主管税务机关对查阅的项目立项、规划设计资料(立项批复、项目可行性研究报告批复、建设用地规划许可证、建设用地批准书、方案批准通知书、建设工程规划许可证等)应当及时取证并存档。

　　二、强化土地增值税征收管理

　　(一)加强土地增值税征收方式鉴定

　　1. 经调查核实，纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：

　　(1)未设置账簿的;

　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的;

　　(4)符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　对于实行核定征收方式的纳税人，主管税务机关应当按照规定填报《土地增值税核定征收认定表》;经县市区局认定后，向纳税人发出《土地增值税核定征收税务事项告知书》。

　　2.经调查核实，纳税人账簿资料齐全，能够正确执行财务会计制度，按照税法规定正确核算各项税金，及时履行各项纳税义务的，实行查账征收。对于实行查账征收的房地产开发项目，一般实行“先预征后清算”的管理方式。

　　3.对于房地产开发企业或者其他非房地产开发企业转让土地使用权的，或者房地产开发企业以房地产投资、联营的，以转让股权名义转让房地产的，应当进行查账清算。

　　4.对于实行查账征收方式的纳税人，在管理过程中发现其有不符合查账征收条件的行为，在规定时间内未及时改正的，主管税务机关应当将其调整为核定征收方式。对于中途调整为核定征收方式的纳税人，主管税务机关应当按照规定填报《土地增值税核定征收认定表》，经县市区局核实审批后，向纳税人发出《土地增值税核定征收税务事项告知书》。

　　5. 主管税务机关应当注意土地增值税征收方式认定工作与企业所得税征收方式、自开票资格认定等工作的衔接。

　　(二)加强普通标准住宅管理

　　既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的房地产开发公司，应当向主管税务机关提交普通标准住宅的各项资料，分别核算销售收入，经税务机关核准后方可按照普通标准住宅的预征率或者核定征收率执行，否则一律从高计税，同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。普通标准住宅认定由下达该项目计划部门同级的税务机关负责批准。

　　1.纳税人应当在取得第一笔应税收入之前，持项目计划文件向主管税务机关提出书面申请，提供计划文件、投资概算和规划设计施工图纸等资料，并填制《普通标准住宅审核表》(附件1)。主管税务机关负责资料初审。

　　2.主管税务机关将纳税人提供的资料、《普通标准住宅审核表》(附件1)以及初审意见等资料，报送至与下达该项目计划部门同级的税务机关办理审批手续。

　　3. 负责审核的税务机关应当及时审核有关资料，对于符合条件的普通标准住宅，在审核表上签署意见，并加盖公章。纳税人凭审核表，可以暂按普通标准住房的预征率预缴土地增值税，或者按照普通标准住房的核定征收率缴纳核定的土地增值税。

　　4.项目竣工后，纳税人应当向主管税务机关提供房产管理部门测绘资料，报经主管税务机关核实，结算其应预缴或者核定缴纳的土地增值税税款。

　　5.对于符合普通标准住宅条件的清算项目，在清算土地增值税时，可以享受《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定的优惠政策。

　　(三)加强土地增值税申报缴纳管理

　　1.房地产开发企业应当按照销售商品房的收入和规定的预征率，于次月15日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税。对于未按照预征规定期限预缴税款的，应当根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

　　2.全面落实土地增值税的预征或者核定征收政策，纳税人超过1个月没有主动按照预征率或者核定征收率申报缴纳税款的，由主管税务机关催报催缴。

　　3.对于连续3个月应缴未缴土地增值税的纳税人，主管税务机关应当实施清缴欠税的措施。

　　三、规范土地增值税清算管理

　　土地增值税清算工作应当按照湘潭市地方税务局《土地增值税清算管理办法》的要求执行。

　　(一)清算范围。对于查账征收方式的房地产开发项目全部竣工、完成销售的，整体转让未竣工决算房地产开发项目的，直接转让土地使用权的，纳税人应当进行土地增值税清算。纳税人进行土地增值税清算申报前，应当将应预缴的土地增值税缴纳入库，不得因为预期清算结果，少缴应预缴的税款。

　　纳税人自愿委托符合资质的税务中介机构对房地产开发项目进行土地增值税清算鉴证的，要求如下：

　　1.主管税务机关应当对委托人和从事鉴证工作的中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

　　2.委托人不能因为委托中介机构从事该项业务而豁免诚实申报的纳税义务，委托人必须对所有申报资料全面负责，并完整签章。

　　3.税务代理人违反税收法律、行政法规，造成纳税人未缴或者少缴税款的，税务机关一经发现应当按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条处理，同时提请相关管理机构取消其准入资格。

　　(二)清算流程。土地增值税清算从纳税人申请开始，包括受理、审核、送达、执行、归档等流程。

　　1.受理。纳税人提交清算资料时，受理人员应当依照市局《土地增值税清算管理办法》第十二条的规定，对资料不齐，签章不全，应预缴税款未缴纳的，责令其补充资料或者改正。对于资料齐全合规的，应当予以受理。

　　土地增值税清算申请由办税服务厅受理。纳税人提交的清算资料一式两份，税务机关审核调查中形成的资料一式两份留存。主管税务机关受理纳税人清算资料后，应当在发出《土地增值税清算受理通知书》之日起60日内完成清算审核(不含纳税人应主管税务机关要求补正材料的时间)。

　　2.审核。主管税务机关以书面审核和实地审核相结合的方式进行清算审核，审核包括初审、复核和批准三个环节。书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在书面审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，审核纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性。

　　(1)初审。初核人员在审核后填写《土地增值税清算退税审核表》，出具《土地增值税清算初审报告》，初审工作应当根据市局《土地增值税清算管理办法》第十八条至第二十九条的内容，逐项审核查实，并把审核情况逐条在初审报告中列示。初审工作必须实地核实纳税人扣除项目票据的合法性和真实性。对于纳税人提供的5万元以上的扣除凭证应当列出清单，逐份审核;对于凭证审核中发现的应当取得发票或者财政监制票据而未取得的，使用白纸条、假发票等非法票据的，虚开发票虚增扣除项目的，应当按照《中华人民共和国发票管理办法》以及《中华人民共和国税收征收管理法》等相关规定处理;对于实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据以及未实际发生的事项不得扣除;对于使用白纸条、假发票等非法票据或者虚开发票虚增扣除项目情节较重的，视为“虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的”，除明确应当进行查账清算的项目外，可以予以核定征收处理;对于以上扣除凭证的付款凭证应当逐份核对，核实其是否实际支付;对于取得土地使用权的未实际支付的金额，清算时不得扣除。

　　初审应当对该项目所涉及的所有税种一并审核，发现重大逃税行为的应当及时报告。初审由县市区局税源管理部门或者专门人员负责，初审工作应当由2人以上实施书面审核和实地审核，初审完毕出具《土地增值税清算初审报告》。

　　(2)复核。复核由县市区局税政法规部门实施，在《土地增值税退税清算审核表》中填写意见。复核工作的主要内容包括：采用纳税评估方式，审核收入与各项扣除费用的合理性，提请初审人员重新调查核实异常情况;进行合法性审核，即审核纳税人所提供的资料是否满足政策要求;进行逻辑性审核，必要时复核人员可以进行实地调查。复核完毕出具《土地增值税清算复核意见》。

　　复核完毕后，退税金额在50万元(含50万元)以上的，报分管税政的领导批准，将相关资料以及《土地增值税清算初审报告》、《土地增值税清算复核意见》报市局审批。

　　(3)批准。包括县市区局审批和市局批准。复核完毕后，退税金额在50万元以内的，由县市区局集体审批，结果为补税的报分管税政的领导批准;退税金额在50万元(含50万元)以上的，由县市区局将《土地增值税清算退税审核表》以及相关资料报市局财产与行为税科审核后，报市局分管领导批准。

　　3.送达。清算结果通过审批后，主管税务机关应当向纳税人送达清算审核的结果。

　　(1)主管税务机关通过清算审核，对清算项目需要进行核定征收的，应当向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收认定表》，并送达纳税人。

　　(2)主管税务机关通过清算审核，发现纳税人达到移送税务稽查条件的，应当向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》，由税务稽查部门进行税务检查。

　　(3)主管税务机关通过清算审核，认为纳税人申报资料符合土地增值税清算的各项规定，同意其清算结果的，应当向纳税人送达《土地增值税清算核准通知书》。

　　4.执行。

　　(1)转为核定征收的，纳税人在收到《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收认定表》之日起15日内办理核定征收申报。纳税人在此期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。

　　(2)移送税务稽查的，县市区局应当在下达《土地增值税清算终止核准通知书》之日起5日内向所辖稽查局或者上级稽查局移送。

　　(3)同意其清算结果，纳税人多缴税款的，纳税人应当向主管税务机关填报《土地增值税清算退税审核表》。

　　(4)土地增值税清算时未转让的，清算后销售或者有偿转让的房地产(以下简称清算后再转让)，纳税人应当按照规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按照清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或者转让面积计算。

　　5.归档。整套资料一式二份，一份由主管税务机关按照规定将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料合并立卷，留存征管档案，一份留存县市区局税政法规部门备查。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应当在土地增值税税款清算完毕后再进行归档。

　　(三)清算减免税管理。对于涉及以下政策，实施税收优惠的，先由纳税人提出清算申请，同时提交土地增值税减免申请，主管税务机关一次性审核办理。

　　1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》以及财政部、国家税务总局规定免征土地增值税的纳税人：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

　　2.《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　3.《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕88号)：对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　4.《财政部 国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税字〔2010〕42号)：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　四、保障税务稽查执法检查

　　(一)税务稽查部门在税务检查过程中应当加强土地增值税的检查：对于核定征收土地增值税的纳税人，或者没有达到清算条件的项目，应当严格按照预征率或者核定征收率结算税款，征缴欠税;对于查账征收土地增值税的纳税人，达到清算条件的项目，税务稽查部门应当进行检查。

　　(二)税务稽查部门直接检查土地增值税项目的，应当参照湘潭市地方税务局《土地增值税清算管理办法》，逐项归集数据和资料，形成相对独立的资料。所检查项目计算的应纳土地增值税金额与应预征税额相比，少于50万元以上的，报经市局批准后方能下达检查结论。

　　(三)主管税务机关对纳税人报送的清算资料应当结合日常管理掌握的资料、信息，严格按照规定清算审核。对于在清算审核和纳税评估中发现重大疑点的，应当移送稽查部门组织力量进行重点稽查。

　　(四)对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的;取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，税务机关可以责令纳税人在限期内清算，也可提请税务稽查部门实施税务稽查。

　　五、加大土地增值税征管力度

　　各级税务机关应当深化认识、强化领导，贯彻落实上级有关文件精神，加大土地增值税的征管力度。

　　(一)加强组织领导。各级税务机关应当成立土地增值税清算管理领导小组，领导小组负责土地增值税清算政策的宣传贯彻、指导培训、监督落实和清算结果审核。结合实际制定本单位加强土地增值税管理的具体办法，并设计相关表格文书。

　　(二)加强业务培训。各级税务机关应当了解和掌握房地产行业相关政策、会计核算制度和相关法律法规。全过程跟踪监控房地产开发项目的土地投标、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等情况，形成业务熟练的土地增值税管理队伍。

　　(三)加强信息反馈。各级税务机关每季度汇总普通标准住宅审核情况、预缴情况、核定征收情况、清算情况，每半年总结1次土地增值税管理情况，查找工作薄弱环节。各单位应当于每季度末10日内，每半年末15日内向市局财产与行为税科报送以上资料。

　　(四)加强质量考核。各级税务机关应当重视土地增值税征管工作，切实加强房地产开发企业的日常监管和检查，确保房地产开发企业按时足额申报缴纳预征税款。组织开展项目清查，对于符合清算条件的房地产开发企业，应当按照要求统筹安排房地产项目的清算审核工作。

　　土地增值税征收管理纳入市局年度工作考核，不定期督查通报各单位落实本规定情况，促进土地增值税征管水平的提高。

　　本规定由湘潭市地方税务局负责解释。

　　本规定自发布之日起施行。原《湘潭市地方税务局关于加强土地增值税征收管理的通知》(潭地税〔2012〕56号)同时废止。

　　附件1：

普通标准住宅审核表

填报时间：金额单位：人民币面积单位：平方米

　　说明：本表一式四份，主管税务机关一份，审核税务机关二份，纳税人一份。

　　附件2：

土地增值税清算审核表

填报时间：金额单位：人民币面积单位：平方米

　　说明：本表一式三份，主管税务机关二份，报市局留存一份。附送资料请另附清单。