土地增值税如何清算申报

　　实操君今天来说说土地增值税吧，对于一般的商贸企业，可能相对来说比较陌生，但是作为一名优秀的财务人员，无论是备考还是工作，多学习相关的知识，都是没错的~~

　　来，我们现在开始!!

　　1、土地增值税≠增值税

　　土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　用个简单的图示来理解下：

　　注意：

　　土地增值税在各地政策上口径差异较大，所以还是要以当地税局政策为准，这也是土增税计算最难的部分。

　　补充新政策：

　　2、唯一的四级超率累进税率

　　土增税征税对象，是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

　　土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

　　注意：土地增值税实行四级超率累进税率!

　　税率表如下：

　　计算公式：

　　土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，

　　其中：

　　增值额=转让房地产收入-扣除项金额。

　　增值率=增值额/扣除项目金额*100%

　　【举例】

　　某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税?

　　解析：根据上述四级超率累进税率表

　　(1)增值率=(1500/1000)×100%=150%

　　(2)土地增值税应纳税额=1500×50%-1000×15%=600(万元)

　　3、达到以下条件，就该清算了

　　1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　(4)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上。

　　(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

　　(3)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

　　但实操层面来讲，存在的算法包括两种，举个栗子：

　　假设收到1亿普通住宅预收房款。其地预征率为2%，不同地方两种算法：

　　算法一：1亿/1.09*2%=0.018

　　算法二：(1亿-1亿/1.09*3%)*2%=0.019

　　4、扣除项目，扣的是什么?

　　实操君，用一个思维导图，给大家整理了一下：

　　强调两点：

　　1、实际发生的成本≠土增税前允许扣除的成本

　　2、不同地块、不同项目之间基本无法进行成本转移。

　　(营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。)

　　土地增值税也有风险

　　1、明股实地转让交易被“穿透”征收土地增值税。

　　如果以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，股权转让金额又与房地产的评估值等同，则转让股权应按土地增值税的规定征税。

　　(明股实地，是指企业通过收购拥有土地使用权公司股权，最终实现对土地使用权的实质控制)

　　各地政策口径不一，因此，还是要按照当地税局政策为准。

　　2、未能分清或者分摊应归集于普通住宅、商用房的成本和费用，分别核算普通住宅和商用房增值额。

　　3、发票抬头与项目公司不符合，不能列入土地增值税的扣除范围

　　4、与政府签订合同转让闲置土地，不能免征土地增值税

　　5、拆迁还建项目，安置房应视同销售确认收入，同时，可以等额确认拆迁补偿费，计入土地增值税扣除项目。

　　注意：

　　拆迁补偿费属于土地成本，纳税人分期开发项目或同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象采取合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

　　6、销售收入偏低，若房地产公司系统按照正常的市场行情所进行的交易行为，应提供有关的凭证或提出正当理由，否则销售收入偏低面临调增的风险。

　　7、转让旧房时取得购房发票不满一年，存在按发票上载明的金额作为购房成本，不能适用加计扣除政策的风险。

　　6、土地增值税申报流程

　　1、纳税人进行土地增值税申报时，应先进行土地增值税税源信息报告。

　　点击【财产和行为税税源信息报告】模块操作列土地增值税的【税源采集】链接后，系统将出现新的“土地增值税税源信息采集”页面。

　　2、在新增税源之前，需要先对房地产项目进行采集。

　　点击【新增项目】按钮采集房地产项目。项目采集完成后，进行对应申报类型的税源采集。

　　3、税源采集完成后，选择税款所属期，进行纳税申报。

　　录入查询条件，点击【查询税源信息】，如有对应已采集的税源信息，那么页面下方出现查询结果列表，未申报的税源信息可进行【查看】、【删除】、【修改】操作，已申报的税源信息可进行【查看】操作。如果未采集，那么为空。

　　采集税源之后，点击【返回】按钮，进入申报界面，勾选申报的税种进行申报。