青岛市城市更新和城市建设税费政策指引（2022年版）

　　3.3村集体经济组织租赁改造村级园区市场

　　在政府规划和产业定位引导下，村集体经济组织收回原用地者承租的土地使用权，解除集体物业承租方的租赁合同。村集体经济组织通过公开方式引入社会资本(改造企业)，租赁其集体土地，改造企业以村集体经济组织名义建设物业，按照改造方案进行开发、运营管理，实现村级工业园、物流园、专业批发市场转型升级。租赁期限满后，改造企业将物业移回给村集体经济组织。涉税场景包括拆迁补偿、土地租赁、物业运营、物业收回等。

　　3.3.1拆迁补偿场景

　　3.3.1.1集体物业承租方

　　企业所得税

　　(1)集体物业承租方因农村集体经济组织提前解除租

　　赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(2)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入 总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　个人所得税

　　根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　3.3.1.2工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，对建筑工程合同按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　3.3.2土地租赁场景

　　3.3.2.1村集体经济组织

　　增值税及附加

　　根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条第(二)款规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“租赁合同”税目，按租金的千分之一缴纳印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　3.3.2.2改造企业

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“租赁合同”税目，按租金的千分之一缴纳印花税。

　　3.3.3物业建设、运营场景

　　3.3.3.1改造企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)销售服务、无形资产、不动产注释规定，缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　房产税

　　物业建成后，改造企业无租使用的，根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条规定，无租使用村集体房产，由改造企业缴纳房产税。改造企业自用的，从价计征房产税;改造企业出租的，从租计征房产税。

　　城镇土地使用税

　　根据《财政部 国家税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2017〕29号)，改造企业直接从村集体经济组织承租集体建设用地的，应缴纳城镇土地使用税。

　　企业所得税

　　(1)根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　(2)合作企业在承租土地上出资增设建筑物应作为长期待摊费用，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定在租赁期内摊销。

　　3.3.3.2工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，对建筑工程合同按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　3.3.4物业收回场景

　　3.3.4.1村集体经济组织

　　房产税

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条规定，物业收回后由村集体经济组织从价计算缴纳房产税，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

　　城镇土地使用税

　　根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(2014年第74号)规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起 缴纳城镇土地使用税。

　　3.4政府直接收储

　　村级物流园、专业批发市场等存在建设标准低、环境污染大、经济效益差等问题，不符合现行的国土空间规划，由政府主导对村集体经济组织给予补偿，并委托施工企业完成建筑物拆除、土地平整等，在村集体经济组织申请将集体用地转为国有用地后完成土地收储。涉税场景为土地征收(收回)、建筑物拆除平整等。

　　3.4.1土地征收(收回)场景

　　3.4.1.1村集体经济组织

　　增值税

　　(1)根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

　　(2)根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。根据该规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕 6号)第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征土地增值税。

　　契税

　　根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》规定，对于纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，《决定》按照货币补偿或者产权调换两种情形分别作出规定：选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税;成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税;交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。

　　企业所得税

　　集体经济组织收回土地使用权后，属于集体经济组织的土地再被政府收储，其取得的属于集体经济组织的货币补偿，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　个人所得税

　　根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　3.4.1.2集体土地承租方

　　企业所得税

　　(1)集体土地承租方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(2)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入 总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　3.4.1.3其他规定

　　旧厂房改造过程中，由政府直接收储后进行补偿的，对旧厂房原权属人取得的收储补偿，旧厂房用地承租方因提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等，参照上述税收规定处理。

　　3.4.2建筑物拆除、平整场景

　　3.4.2.1工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，对建筑工程合同按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　3.5旧厂房自主改造

　　根据国土空间规划和城市更新要求，旧厂房的不动产权属人取得改造批复、补缴土地出让金后，对旧厂房改建、扩建，自主进行改造。包括补缴土地出让金、自主改造等。

　　3.5.1补缴土地出让金场景

　　3.5.1.1不动产权属人

　　增值税

　　不动产权属人如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。

　　契税

　　按照《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)规定：以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业补缴的土地出让金，可增加资产的计税基础。

　　3.5.2自主改造场景

　　3.5.2.1不动产权属人

　　房产税

　　根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。

　　企业所得税

　　(1)根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(2011年34号公告)规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧;如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

　　(2)不动产权属人从事房地产开发经营的，按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)有关规定处理。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，不动产权属人补缴的土地出让金、改建、扩建发生的支出，允许计入土地增值税扣除项目。因改建、扩建被拆除的固定资产原值，不得计入土地增值税扣除项目。

　　3.5.2.2工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，对建筑工程合同税目，按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　3.6旧厂房收购改造

　　根据国土空间规划和城市更新要求，旧厂房的原权属人(被收购企业)将不动产转让给社会投资主体(收购企业)，由收购企业按照规划要求升级改造。涉税场景包括旧厂房收购、改造。

　　3.6.1收购场景

　　3.6.1.1被收购企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，被收购企业转让旧厂房取得的全部经济利益，申报缴纳土地增值税。对纳入县(区)级以上“三旧”改造规划且被收购企业能提供“三旧”改造方案批复(或等效文件)的，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第四条有关规定，免征被收购企业的土地增值税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“产权转移书据”税目，按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　企业所得税

　　根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19号)规定，企业取得资产转让收入，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

　　契税

　　根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》规定，对于纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，按照货币补偿或者产权调换两种情形分别作出规定：选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税;成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税;交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。

　　3.6.1.2收购企业

　　契税

　　根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条规定，应按土地、房屋权属转移合同确定的价格缴纳契税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。

　　3.6.2改造场景

　　3.6.2.1收购企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，收购企业改造完成后，自用的，不需要缴纳增值税;用于销售的，按照销售不动产缴纳增值税;用于出租的，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对纳入县(区)级以上“三旧”改造规划且能提供“三旧”改造方案批复(或等效文件) 的，收购企业以旧厂房购入成本作为取得土地使用权支付的金额，计入土地增值税扣除项目。旧厂房原值、处置收入不冲减土地增值税扣除项目。

　　房产税

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，收购企业取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税;用于出租的，以租金收入计征房产税。

　　城镇土地使用税

　　根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(2014年第74号)规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起 缴纳城镇土地使用税。

　　企业所得税

　　(1)根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(2011年34号公告)规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧;如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

　　(2)收购企业从事房地产开发经营的，按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕 31号)有关规定处理。

　　3.6.2.2工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定：对建筑工程合同按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　3.7旧厂房合作改造

　　按照国土规划和城市更新要求，旧厂房权属人以厂房用地作价出资成立全资子公司(改造主体公司)，并通过公开招标方式引入合作企业，双方共同控股改造主体公司。改造主体公司补缴土地出让金后，按照实施方案和合作协议落实拆迁补偿和安置，完成项目开发建设。原权属人取得固定面积复建房屋后退出改造主体公司。改造主体公司由合作企业全资控股，并对外销售其他的房屋。涉税场景包括改造主体公司成立、引入合作企业、补缴土地出让金、拆迁补偿、复建物业过户、物业开发销售。

　　3.7.1改造主体公司成立场景

　　3.7.1.1旧厂房原权属人

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。如符合资产重组有关增值税规定的，不征收增值税。

　　土地增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第21号)第四条、第五条规定，对单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税(不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形)。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　企业所得税

　　(1)根据《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税〔2014〕116号)规定，企业以厂房用地对外投资，应对厂房用地进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。

　　(2)符合《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)等文件规定的特殊性税务处理条件的，也可选择按特殊性税务处理规定执行。

　　(3)旧厂房原权属人使用资产收购、资产划转等特殊性税务处理方式将资产转入改造主体公司，但在12个月内当事一方发生生产经营业务、公司性质、资产或股权结构等情况变化，致使资产收购、资产划转不再符合特殊性税务处理条件的，应按视同销售资产调整原交易完成年度的应纳税所得额及相应的资产计税基础。

　　3.7.1.2改造主体公司

　　契税

　　根据《关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号)第六条规定，对同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定：土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　3.7.2增资扩股引入合作企业场景

　　3.7.2.1改造主体公司

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，对改造主体公司新增资本金按照“营业账簿”税目，按实收资本(股本)、资本公积金合计金额的万分之二点五缴纳印花税。

　　3.7.3补缴土地出让金场景

　　3.7.3.1改造主体公司

　　增值税

　　改造主体公司如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。

　　契税

　　按照《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)规定：以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业补缴的土地出让金，可增加资产的计税基础。

　　3.7.4拆迁补偿场景

　　3.7.4.1旧厂房用地承租方

　　企业所得税

　　(1)对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》 (国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(2)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入 总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　3.7.4.2工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定：对建筑工程合同按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　3.7.4.3改造主体公司

　　增值税

　　对改造主体公司支付的拆迁补偿费费用，如果改造主体公司符合房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条规定，允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司支付的补偿费用、拆除费用，允许计入土地增值税扣除项目，被拆除的厂房原值不得计入土地增值税扣除项目。

　　契税

　　根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

　　根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，改造主体公司支付的搬迁补偿费用、拆除平整费用等，属于取得土地使用权支付的经济利益，应缴纳契税。

　　企业所得税

　　企业发生的拆迁安置费用，属于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条第(一)款规定的土地征用费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本。

　　3.7.5复建物业过户及股权退出场景

　　3.7.5.1改造主体公司

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　土地增值税

　　根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定，改造主体公司按照改造实施方案和合作协议，将约定的分成物业移交给旧厂房原权属人的，应视同销售征收土地增值税。土地增值税视同销售的应税收入按照按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

　　企业所得税

　　(1)根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)和《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第80号)规定，改造主体公司将复建物业分配给股东的，应视同销售，按照复建物业的公允价值确厂房定销售收入。

　　(2)根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条规定，向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益不得税前扣除。

　　3.7.5.2旧厂房原权属人

　　契税

　　根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条规定，对旧厂房原权属人取得的分成物业，应按规定缴纳契税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

　　企业所得税

　　(1)根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(2011年34号公告)规定，投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，

　　应确认为投资收回;相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得;其余部分确认为投资资产转让所得。

　　(2)根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，通过投资等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。

　　3.7.5.3其他规定

　　如分成物业初始确权直接至旧厂房原权属人名下，没有发生分成物业的产权转移，参考1.5方式1改造主体公司代建安置房处理。

　　3.7.6物业开发、销售场景

　　3.7.6.1改造主体公司

　　增值税及附加

　　改造主体公司销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。另根据《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》(财政部 税务总局公告2022年第15号)规定，自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对纳入县(区)级以上“三旧”改造规划且能提供“三旧”改造方案批复(或等效文件) 的，收购企业以旧厂房购入成本作为取得土地使用权支付的金额，计入土地增值税扣除项目。旧厂房原值、处置收入不冲减土地增值税扣除项目。

　　城镇土地使用税

　　根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(2014年第74号)规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起 缴纳城镇土地使用税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

　　企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定处理。

　　3.7.6.2工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定：对建筑工程合同按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　3.8旧厂房单一主体归宗改造

　　改造范围内厂房分散、且有多个权属人，按照片区规划方案，政府主导引入单一市场主体对旧厂房进行改造升级。由单一市场主体(改造主体公司)按照实施方案和合作协议与旧厂房原权属人签订补偿协议，完成现状建筑物拆除。规划自然资源部门注销原权属人不动产权证，土地连片归宗后按规定协议出让给单一市场主体进行开发建设。涉税场景包括拆迁补偿、土地出让、房地产开发销售等。

　　3.8.1拆迁补偿场景

　　3.8.1.1不动产原权属人

　　增值税及附加

　　(1)根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

　　(2)根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

　　土地增值税

　　依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第八条，免征原权属人的土地增值税。

　　契税

　　根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》规定，对于纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，《决定》按照货币补偿或者产权调换两种情形分别作出规定：选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税;成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税;交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。

　　企业所得税

　　(1)国有土地原权属人上盖物拆除后，规划自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同取得收益，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(2)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入 总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　个人所得税

　　根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　3.8.1.2改造主体公司

　　增值税

　　(1)根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除。

　　(2)改造主体公司按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司向不动产原权属人支付的补偿费用，属于取得土地使用权所支付的金额，真实、合理的，允许计入土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供如下资料佐证：补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、能佐证补偿费用承担安排的改造方案及合作协议、改造主体公司缴纳契税的完税凭证等。

　　契税

　　根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)款规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

　　根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，改造主体公司向原权属人支付的补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据缴纳契税。

　　企业所得税

　　(1)用于房地产开发情形的，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，改造主体公司向不动产原权属人支付的补偿，可作为土地开发成本进行税务处理。

　　(2)用于房地产开发以外情形的，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，发生的土地使用权支出作为无形资产摊销，发生的各类拆迁补偿支出在税前扣除。

　　3.8.1.3工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建筑安装工程承包合同”缴纳印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　3.8.2土地出让场景

　　3.8.2.1自然资源规划管理部门

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，按照“产权转移书据”缴纳印花税。

　　增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。

　　3.8.2.2改造主体公司

　　增值税

　　改造主体公司如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。

　　土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。

　　契税

　　根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》 (国税函〔2005〕436号)规定，对改造主体公司以出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，土地前期开发成本不得扣除。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。

　　企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，作为土地开发成本进行税务处理。

　　3.8.3房地产开发、销售场景

　　3.8.3.1改造主体公司

　　增值税及附加

　　改造主体公司销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。另根据《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》(财政部 税务总局公告2022年第15号)规定，自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。

　　土地增值税

　　根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(2018年第4号)规定：房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关申报、备案。

　　城镇土地使用税

　　根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(2014年第74号)规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起 缴纳城镇土地使用税。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定：对房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

　　企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定处理。

　　3.8.3.2工程施工企业

　　增值税及附加

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，对建筑工程合同按照价款的万分之三征收印花税。

　　企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。