物流企业使用土地该如何合理纳税

　　物流企业占用土地面积较大，一般一个货运市场需占地200亩以上。可以作为物流基础设施使用的土地‚城市建设用地类型中划分的工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地等常作仓储、装卸、运输、流通加工等物流运作环节之用，这些土地资源是目前可作为物流土地资源使用的。如果物流企业拥有土地使用权的‚就需交纳城镇土地使用税，因此物流企业，如何充分利用所占用的土地，正确交纳土地使用税，的确是企业应该重视的问题。　

　　交纳土地使用税的范围　

　　物流企业交纳土地使用税的范围和交纳房产税的规定相同。(86)财税地字第008号文件确定的范围在国税发［1999］44号文件中改为“具体征税范围，由各省、自治区、直辖市地方税务局提出方案，经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行，并报国家税务总局备案”。房产税、土地使用税的征税范围的确定就按省、自治区、直辖市人民政府确定的范围执行。目前有的省规定城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。有的省规定对省内企业都征收房产税、土地使用税。　　因此对物流企业就要按各省人民政府的规定执行。　

　　取得土地使用权的方式　　

　　目前，我国国有土地有偿使用制度的形式主要有以下几种：1.土地使用权出让，即国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，由土地使用者按照出让合同的约定向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的最高年限按不同的土地用途确定；出让的方式有协议、招标、拍卖三种。2.土地使用权出租，即国家将土地出租给承租人使用，由承租人向国家交纳租金的行为。这种方式，出租的年限一般较短，每年交纳的租金较少，承租人承受能力较强，容易被承租人接受。目前，有的地方已普遍实行了这一有偿使用方式；有的地方正在进行试点。　　3.土地使用权作价入股，即国家将土地使用权作价，作为出资投入企业，形成国家股，国家从企业生产利润中取得相应的股息。这种方式，实质上是国家向企业的一种投资行为。4.土地使用权授权经营，即国家以一定年期的土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的公司和投资机构负责该土地的保值、增值，并可以凭政府主管部门发给的授权委托书向其他企业以作价出资（入股）或者租赁方式配置土地。5.收缴土地使用费或者场地使用费，外商投资者与中国企业依据《中华人民共和国中外合资经营法》、《中华人民共和国中外合作经营法》等法律，在我国取得土地使用权，中方企业或者外商投资企业依法向中国政府交纳土地使用费或者场地使用费。（外资企业不用交纳土地使用税）　　6.取得转让土地使用权，是指土地使用者取得转让土地使用权的行为。7.取得不动产时连同不动产所占土地的使用权一并取得的行为。因此，对取得土地使用权出让、土地使用权出租、土地使用权作价入股、土地使用权授权经营、转让土地使用权、取得不动产时连同不动产所占土地的使用权都属于取得了土地使用权。8.土地使用权划拨，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。交纳土地使用税纳税人的确定　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院第17号令）发布的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内‚对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

　　土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人交纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。关于土地使用权共有的，如何计算交纳土地使用税，土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算交纳土地使用税。　

　　交纳土地使用税面积的确定　　

　　1.城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，一般采取下列方法确定：(1)凡由政府确定的单位组织测量土地面积的，以测定的土地面积为准；(2)土地部门已核发土地使用证的，以其土地使用证上记载的面积为准；(3)尚未领取土地使用权证的，暂以用地单位向土地部门申报的数字为准;(4)未测量、未发证亦未向土地部门申报，应责令纳税人向有关部门申请、申报土地面积，办理有关手续，对当期税款可采取预估的方法核定，待有关部门核定土地面积后再进行调整。2.纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。　
　　
　　占地总面积×单位税额（含院落）×自有建筑面积＝商品房总建筑面积　

　　交纳土地使用税税率及应纳税额的计算　

　　城镇土地使用税采用定额税率，按每平方米土地年税额规定。　

　　计算公式：全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

　　纳税期限：城镇土地使用税实行按年计算，分期交纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。物流企业要根据当地税务机关的规定确定税额等级和交纳土地使用税的具体事宜办理交纳土地使用税。

　　土地使用税的减免税规定　

　　除了条例规定的以外，交纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准；对遭受自然灾害需要减免税的企业和单位，省、自治区、直辖市税务机关可根据受害情况，给予临时性的减税或免税照顾，以支持生产帮助企业和单位渡过难关。城镇土地使用税《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》，国税函2004-940号规定，自2004年7月1日起，纳税人因交纳城镇土地使用税确有困难（含遭受自然灾害）需要减税免税的，不再报国家税务总局审批。

　　纳税人办理城镇土地使用税困难减免税须提出书面申请并提供相关情况和材料，报主管地方税务机关审核后，由省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局审批。对国家限制发展的行业、占地不合理的企业，一般不予减税免税，对国家不鼓励发展、以及非客观原因发生纳税困难的，原则上也不给予减税免税。　

　　交纳土地使用税所需要注意的政策

　　1.当年的土地面积有变动的交纳土地使用税

　　土地面积有变动，应按实际占用的土地面积交纳土地使用税。如当年内土地面积有变动，应当向当地税务机关报告，对增加或减少的土地面积，经税务局核定后，按批准的应税土地面积交纳土地使用税。

　　2.闲置土地也要交纳土地使用税

　　物流企业对已使用的土地申报交纳土地使用税，闲置土地，没有申报交纳土地使用税。根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：“征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始交纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起交纳土地使用税。”同时，根据国家税务总局《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1998]015号）文件规定：“纳税人实际占用的土地面积。”由此可见，所购土地不管使用与否，都应申报交纳土地使用税。

　　3.关于对交纳农业税的土地应否征税问题

　　国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知（国税地[1989]140号）“关于对交纳农业税的土地应否征税问题”凡在开征范围内的土地，除直接用于农、林、牧、渔业的按规定免予征税以外，不论是否交纳农业税，均应照章征收土地使用税。

　　4.绿化用地可否免征土地使用税问题

　　国务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知国税地[1989]140号对企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地，应照章征收土地使用税。厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

　　5.关于对基建项目在建期间的用地应否征税问题

　　对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收土地使用税。但对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征土地使用税；对已经完工或已经使用的建设项目，其用地应照章征收土地使用税。

　　6.关于对搬迁企业的用地应如何征税问题

　　企业搬迁后，其原有场地和新场地都使用的，均应照章征收土地使用税；原有场地不使用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。土地使用税。国税函[2004]939号对搬迁企业的用地应如何征税问题有新规定。对国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（〔89〕国税地字第140号）中第十条关于企业搬迁后原场地不使用的、第十二条关于企业范围内的荒山等占地尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税的规定作适当修改，取消经各省、自治区、直辖市税务局审批的内容。企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土地，免征城镇土地使用税。免征税额由企业在申报交纳城镇土地使用税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

　　7.关闭、撤消后的物流企业土地仍必须由使用权人交纳土地使用税、城镇土地使用税.（1）《财政部、国家税务总局关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知》财税[2004]180号规定，取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知》（以下简称“140号文件”）中第九条“企业关闭、撤消后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税”的规定。自2004年7月1日起，关闭、撤消后的企业土地仍必须由使用权人交纳土地使用税。（2）《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。140号文件第六条“商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定”的规定自动失效。

　　8．物流企业范围内的荒地、湖泊等占地的征税问题

　　城镇土地使用税《国家税务总局关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》国税函[2004]939号规定，对140号文件中第十条“企业搬迁后原场地不使用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税”、第十二条“企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税”的规定作适当修改，取消经各省、自治区、直辖市税务局审批的内容。自2004年7月1日起，企业搬迁后原场地不使用的土地，以及企业范围内荒山等尚未利用的土地，免征税额由企业在申报交纳城镇土地使用税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。