个人独资企业的自有房屋拆迁取得的补偿款涉税分析

个人独资企业的自有房屋拆迁取得的补偿款涉税分析

　　个人独资企业的自有房屋拆迁，取得了政府支付的拆迁补偿款，是否需要纳税，又该如何纳税呢?今天我们就来探讨一下这个问题吧。

　　一、增值税：

　　政策依据1：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务)，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”

　　政策依据2：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件3：“一、下列项目免征增值税(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

　　”政策依据3：根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)“三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。”

　　根据以上文件，对于拆迁补偿款，既不涉及销售货物，也不涉及销售服务，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形，免征增值税。

　　二、个人所得税：

　　政策依据1：根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)：

　　“一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。”

　　政策依据2：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)：

　　“二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为：

　　(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

　　(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

　　(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;

　　(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。”

　　政策依据3：根据《中华人民共和国国务院令》第305号：《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。

　　第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

　　(一)新建、扩建、改建房屋;

　　(二)改变房屋和土地用途;

　　(三)租赁房屋。

　　房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。

　　第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

　　首先我们来看一下，文件中描述的“城镇房屋”都包含哪些房屋?城镇是个区域的概念，在城镇区域范围内的房屋既可能是集体土地上的房屋，也可能是国有土地上的房屋。

　　但是文件中没有明确免征个人所得税的主体，那么各地区的税务机关以及解读口径是如何呢?下来我们看看各地税务机关的回复：

　　最有戏剧性的还属江苏税务的回复口径，先是回复：“总局未明确之前，参照财税2005年45号文相关规定执行。”

　　但是随后江苏税务的回复口径变了，表示：“该问题正在请示研究中，待明确后答复。”

　　再来看看国税总局对于大连税务文件的回复口径：

　　基于以上规定，我们可以看出，对于个人独资企业的自有房屋取得政府支付的拆迁补偿款是否需要缴纳个人所得税，就比较明确了，如果城镇房屋属于拆迁补偿管理办法规定的标准内，是可以享受免征个人所得税政策的!

　　总局的回复口径也是非常明确的：被拆迁人包括自然人、个体工商户和个人独资企业，补偿内容包括商业用房，但不包括经营补偿。也就说：对于个人、个人独资企业和合伙企业，符合国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的城镇房屋补偿(包括厂房)，免征个人所得税。但是对于其他补偿形式，属于经营性所得，应当按照“个体工商户生产、经营所得”项目征收个人所得税。

　　来源：中道财税     作者：李欣

　　2008年10月的解析——

拆迁补偿费的处理

　　为使资源有效配置和可持续发展，满足日益扩张的城市建设等公共利益和整体规划的需要，很多企业(单位)遇到了因厂区搬迁、道路改扩建占用单位用地等而得到经济补偿这一新的经济事项。对这一项经济利益的取得目前较常见的有以下几种处理方式：(1)挂账不处理。在收到拆迁补偿费时记入“其他应付款”科目，形成的拆(搬)迁费用、重置资产费用直接冲减“其他应付款”，余额挂账不处理。(2)增加企业资本公积。视为接受捐赠直接记入“资本公积”，发生的拆(搬)迁费用直接计入当期损益，重置资产计入固定资产，但不能真实反映当期利润水平。(3)冲减新购建资产的入账价值。在拆(搬)迁后重新购置资产时，将收到的拆迁补偿费直接冲减重置资产成本。这种方法不能真实反映资产的原始价值，而且一旦补偿费大于重置资产购置成本时，没有规定重置资产的原值该如何计量。(4)作为“补贴收入”入账。在收到拆迁补偿费时一律作为“补贴收入”，以便于年底进行所得税调整，但这种处理缺乏依据。(5)不入账。有的单位在收到拆迁补偿费后，误认为该笔款项无需核销，将其列入单位“小金库”。

　　根据财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿费有关财务处理问题的通知》(财企[2005]123号)的规定，拆迁补偿费是指因拆(搬)迁事件的发生而对旧资产清理、毁损、报废损失和拆(搬)迁各项费用的补偿以及新资产重置成本的补助。其具体内容包括：因拆(搬)迁而清理的固定资产的净损失;因拆(搬)迁而发生的拆卸、运输、安装调试费用;作为资产单独入账的土地使用权;拆(搬)迁期间的停工损失;不再重置时安置职工的费用支出;同拆(搬)迁有关的其他费用支出。拆迁补偿费按行为主体可分为两类：一是由政府直接出面实施的拆(搬)迁行为而给予补偿的为政府行为，如为调整城市布局而进行的企业(单位)整体搬迁、道路改扩建等，多具有公益性;二是非政府行为的拆迁，主要由房地产开发公司进行房产开发而有偿占用土地等，盈利性是其主要特点。而企业会计准则规定，收入是从日常活动中产生，而不是从偶发事项中产生。只有向其他单位提供产品或劳务，取得经济利益流入，且流入额能够计量才能确认收入。拆迁补偿费的取得不是从日常活动中产生的，而是从偶发事项中产生的;且并未向其他单位提供产品或劳务，只是一种损失的补偿。因此，拆迁补偿费并不符合收入确认原则。

　　而政府主导性拆迁补偿费的取得又有两种情况：第一种情况是被拆(搬)迁企业直接从政府取得，具有政府的拆(搬)迁通知、确定拆迁补偿费金额的政府批文、付款人为财政专户的进账单，这种情况下应将拆迁补偿费视同为政府拨款;间接从政府办的“开发公司”、“城投公司”取得，这些公司在拆迁补偿费的给付过程中只起到“代收代付”作用，并未在给付拆迁补偿费这一实施过程中谋利，“开发公司”、“城投公司”取得拆迁补偿费时付款人仍为财政专户，同时，被拆(搬)迁企业具有政府的拆(搬)迁通知、确定拆迁补偿费金额的政府批文的，也可将拆迁补偿费视同为政府拨款。第二种情况是从专业拆迁公司，或从政府办的“开发公司”、“城投公司”取得，但在拆迁补偿费的给付过程中，该公司通过与被拆(搬)迁企业协商确定补偿金额，并且有一定的商业性，使被拆(搬)迁企业不能取得记载有明确拆迁补偿费金额的政府批文的，虽有政府的拆(搬)迁通知，也不能将拆迁补偿费视做政府拨款，应同非政府主导性拆迁补偿费一样视为出让资产取得的补偿。

　　对于可视为政府拨款的拆迁补偿费可进行以下会计处理。取得拆迁补偿费时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”;将被拆除的固定资产转入清理时，借记“固定资产清理”、“累计折旧”，贷记“固定资产”;支付清理费用时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款(应付工资等)”;取得变价收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”;清理净损失冲销拆迁补偿费时，借记“专项应付款”，贷记“固定资产清理”;重置资产入账时，借记“固定资产”，贷记“银行存款”;同时将拆迁补偿费转作资本公积，借记“专项应付款”，贷记“资本公积——拨款转入”;发生的拆(搬)迁费用及重新安装资产的安装调试费用时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”;取得的拆迁补偿费有节余的，借记“专项应付款”，贷记“资本公积——拨款转入”;拆迁补偿费不足的，应将“专项应付款”的借方余额转入当期损益，借记“营业外支出”，贷记“专项应付款”。

　　对于非政府主导性拆迁补偿费可进行以下会计处理。非政府主导性拆迁补偿费应视为企业转让无形资产和相关固定资产所得的款项，应当在扣除所清理或报废的资产的账面价值及其他因拆(搬)迁而发生的费用后，将余额计入当期损益。但确有证据表明所收到的拆迁补偿费金额显著高于(即超出额比例在50%以上)所清理、报废的固定资产的公允价值与相关拆(搬)迁费用之和的，可将资产的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，而超过公允价值的那部分显著差额视同为其他企业所给予的与重新购建新资产相关的捐赠，记入“资本公积——接受捐赠”。

　　在进行拆迁补偿费的会计处理时，还应注意以下两个问题：一是由于国家税务总局对拆迁补偿费所涉及的营业税、土地增值税、所得税等并没有明确规定，而是由各省级税务机关根据具体情况来制定，各地税务部门对此项内容的规定也有很大不同，因此企业在取得拆迁补偿费后要主动与主管税务机关进行沟通，确定最合理的税务处理;二是企业在取得拆迁补偿费后，无论以哪种方式进行会计处理，都应在会计报表附注部分进行详细披露。

　　来源：安徽税务筹划网