房地产企业委托代销的企业所得税收入确认技巧及典型案例分析

　　为了节约成本，体现专业的人办专业的事，许多房地产企业都会将开发的商品房委托给有专业资质的房地产销售经纪机构代理销售。在代理销售的商业模式下，房地产企业如何进行企业所得税收入的确认和代理费用如何进行企业所得税前扣除？一直是税务稽查机构每年对房地产企业稽查的重点内容之一。

 

　　一、代理销售费用在企业所得税税前扣除的涉税处理

 

　　1、税前扣除限额的规定

 

　　根据《部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）第一条第三款的规定，房地产企业按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额，在企业所得税前进行扣除。同时根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十条规定，房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

 

　　2、税前扣除代销费用的四个关键条件

 

　　财税〔2009〕29号第二条规定：企业应与具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。第三条规定：“房地产企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账”。第四条规定：“企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证”。

 

　　《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。基于此税收政策规定，房地产企业发生的代销费用在企业所得税前扣除必须满足以下四个条件：

 

　　一是企业所得税前扣除的限额是合同中约定的不含增值税的收入；

 

　　二是除了给个人的销售手续费或佣金可以用现金支付外，其他销售中介机构的销售手续费或佣金必须通过银行公对公进行转账支付。

 

　　三是房地产企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。

 

　　四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

 

　　二、房地产委托中介销售的企业所得税收入的确认

 

　　1、房地产企业销售期房和现房的企业所得税纳税义务时间

 

　　（1）房地产企业销售期房确认企业所得税收入时间的会计与税法差异

 

　　房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售。对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

 

　　在会计上，根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

 

　　在税务上，根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。

 

　　（2）房地产企业销售现房确认企业所得税收入的时间

 

　　由于房地产企业销售的是现房，只要签订销售合同，房地差企业就可以与购房者办理商品房的移交手续，在会计核税法上，房地产企业确认企业所得税收入的时间是一致的。

 

　　2房地产企业采取委托方式销售开发产品的企业所得税收入确认的时间点及案例分析

 

　　根据国税发[2009]31号第六条第（四）项的规定，房地产企业采取委托方式销售开发产品的企业所得税收入确认的时间点分为以下四种情况

 

　　（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

 

　　案例1：某房地产企业采用支付手续费方式委托销售的收入确认

 

　　甲房地产公司20176年开发住宅小区，选择一般计税方法计征增值税，甲公司与A房屋销售公司签订现房销售代理销售合同约定：A公司按销售额5%收取手续费。2017年7月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。请问甲公司如何进行账务处理和企业所得税收入如何确认？

 

　　（1）甲公司进行的错误账务处理：

 

　　借：银行存款950万元

 

　　贷：主营业务收入856万元

 

　　应交税费——应交增值税（销项税）94万元

 

　　（2）甲公司正确的财税处理

 

　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31）第六条第（四）项第一款规定，采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。另外，《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号））第五条规定：“企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账”。

 

　　因此，基于以上税收政策规定，正确的财务和税务处理是：A公司代理业务销售额应为1000万元，不能将支付给代理销售机构的手续费50万元直接扣除合同销售金额，应由A房屋销售公司向甲房地产企业开具“现代服务业——代理业”的增值税专用发票50万元，作为费用列支。账务处理人如下：

 

　　借：银行存款1000万元贷：主营业务收入901万元

 

　　应交税费——应交增值税（销项税）99万元

 

　　借：销售费用——代销佣金47.17万元

 

　　应交税费——应交增值税（进项税）2.83万元

 

　　贷：银行存款50万元

 

　　（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

 

　　案例2：某房地产企业采用视同买断方式委托销售的收入确认

 

　　甲房地产公司2016年开发住宅小区，选择一般计税方法计征增值税，甲房地产公司与B公司签订现房销售代理合同约定：B公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2017年9月B公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。请分析甲公司的财务税务处理和企业所得税收入如何确认？

 

　　（1）甲公司进行了错误的账务处理：

 

　　借：银行存款900万元（按买断价计算）

 

　　贷：主营业务收入811万元

 

　　应交税费——应交增值税（销项税额）89万元

 

　　（2）正确的财税处理

 

　　根据国税发[2009]31号文第六条第（四）项第二款的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；

 

　　如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。基于此税法规定，如果房地产企业与销售代理机构签订视同买断方式的代理销售合同，则房地产企业的企业所得税收入确认必须按照合同中约定的买断价格与实际市场销售价格熟低的原则进行收入确认。本案例中的销售代理合同约定的买断价为4500元一平方米，而实际市场销售价格为5000元一平方米，根据税法的规定，甲房地产企业必须按照5000元一平方米确认收入。

 

　　因此，根据以上财税政策分析，甲房地产企业正确的税务处理是：B公司代理业务销售额应为1000万元，不能将支付给代理销售机构的手续费100万元直接扣除合同销售金额，应由B房屋销售公司向甲房地产企业开具“现代服务业——代理业”的增值税专用发票100万元，作为费用列支。账务处理人如下：

 

　　借：银行存款1000万元

 

　　贷：主营业务收入901万元

 

　　应交税费——应交增值税（销项税）99万元

 

　　借：销售费用——代销佣金94.34万元

 

　　应交税费——应交增值税（进项税）5.66万元

 

　　贷：银行存款100万元

 

　　（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

 

　　案例3：某房地产企业采用超基价分成方式委托销售的收入确认

 

　　甲房地产公司2016年开发住宅小区，选择一般计税方法计征增值税，甲房地产公司与C公司签订现房销售代理合同，合同约定：采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。销售保底价4500元一平方米，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2017年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。请分析甲公司的财务税务处理和企业所得税收入如何确认？

 

　　（1）甲公司错误的账务处理：

 

　　借：银行存款900万元（按保底价计算）

 

　　贷：主营业务收入811万元

 

　　应交税费——应交增值税（销项税额）89万元

 

　　（2）正确的财税处理：

 

　　根据国税法[2009]31号文第六条第（四）项第三款的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，按照以下两种情况确认收入。

 

　　①属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

 

　　②属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

 

　　本案例中的基价为4500元一平方米，实际售价为5000元一平方米，根据以上税收政策的规定，甲房地产公司应该按照5000元一平方米确认收入。因此，基于此税收政策规定，C公司代理业务销售额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从销售收入中扣除，将来支付代销手续费时，根据C公司开来的增值税专用发票作为销售费用列支。

 

　　甲房地产企业正确的账务处理如下：

 

　　借：银行存款1000万元

 

　　贷：主营业务收入901万元

 

　　应交税费——应交增值税（销项税）99万元

 

　　借：销售费用——代销佣金28.3万元

 

　　应交税费——应交增值税（进项税）1.7万元

 

　　贷：银行存款30万元

 

　　（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

 

　　案例4：某房地产企业采用包销方式委托销售的收入确认

 

　　甲房地产公司2016年开发住宅小区，选择一般计税方法计征增值税，甲房地产公司与D公司签订现房销售代理合同，合同约定：D公司采取包销方式代理销售现房，受托方与客户签订售房合同，D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2017年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。截止到2017年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，实现销售收入850万元，平均售价5000元，还有300平方米未售出。请分析甲公司的财务税务处理和企业所得税收入如何确认？

 

　　（1）甲公司进行的错误的账务处理如下：

 

　　借：银行存款765万元（按照1700平方米和4500元的单价结算）

 

　　贷：主营业务收入689.2万元

 

　　应交税费——应交增值税（销项税额）75.8万元

 

　　（2）正确的财税处理

 

　　根据国税法[2009]31号文第六条第（四）项第四款的规定的规定，采取包销方式委托销售开发产品的，按照以下规定确定收入的实现。

 

　　①包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的税法的规定确认收入的实现；

 

　　②包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上包销期满后应实现收入之和。

 

　　本案例中的D公司在包销期内之销售1700平方米，在包销期外的300平方米视同甲房地产企业销售给了D公司，D公司应该按照4500元一平方米单价销售300平方米和按照5000元一平方米单价销售1700平方米与甲房地产企业结算销售收入，即5000×1700＋4500×300＝985（万元）。如果D公司把300平方米售出时，再按销售不动产征税。

 

　　因此，根据以上财税分析，甲房地产公司的企业所得税收入确认为：5000×1700＋4500×300＝985（万元），甲房地产企业支付给D公司代理手续费85万元（1700×500元），收到D公司开具的增值税专用发票作为销售费用列支。甲房地产公司的正确账务处理如下：

 

　　借：银行存款985万元

 

　　贷：主营业务收入887.39万元

 

　　应交税费——应交增值税（销项税）97.61万元

 

　　借：销售费用——代销佣金80.19万元

 

　　应交税费——应交增值税（进项税）4.81万元

 

　　贷：银行存款85万元