从税局角度分析土增清算的审核要点

从税局角度分析土增清算的审核要点

　　土地增值税作为地产行业的独有税种，具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。

　　但很多税务财务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破，而忽视了基于税务机关征管办法进行内部管理的重要性。

　　因此，基于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》，首先梳理出税务机关审核方式的变化，然后简单概括土增税清算应用范围，最后重点从税务机关监管视角分析收入、开发成本、开发费用以及税金在实操中需把控的要点。

　　税务机关审核方式变化

　　针对土增税清算，税务机关审核方式变化可总结为三点：专业化、信息化和过程管理。这一变化为纳税人进行土增清算管理指出明确方向，保证了收入的完整性和准确性、把控项目开发过程各节点成本费用核算和扣除标准，以及做好与税务机关有关部门的沟通工作。

　　专业化是指税务机关原则上采取“集中清算、分段审核”的方式开展土地增值税清算审核，其中集中清算是集中系统内专业人才成立项目清算审核组;分段审核是内设收入审核和成本审核等若干小组，并对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核，同时，税务机关可聘请相关专业人员如税务师事务所等涉税服务机构及参与清算审核。

　　信息化是指税务机关应用土地增值税管理系统，及时跟踪、了解项目的进展情况。同时也会加强与同级财政、发改、住建等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。以及参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。

　　过程管理是指通过土地增值税管理系统实施项目管理，对房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步，即将前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个工程节点工程造价可能出现的涉税风险与纳税人充分沟通，辅导纳税人项目开发期间的会计核算工作，根据清算要求合理归集收入、成本、费用。

　　税务机关的税收征管手段在不断强化，作为纳税人，我们无法回避纳税检查，企业在日常经营中，必须提高防范意识，事前监控风险，实时掌握企业税务风险，了解，积极适应税务稽查新生态，有效应对即将到来的纳税检查，减少不必要的税务风险!

　　土增清算范围

　　当企业满足以下条件可进行土增税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的;

　　(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　另外，满足以下条件的税务机关可要求纳税人进行土增税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得清算项目最后一份预售许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失。

　　清算审核重点

　　根据土增税的计算逻辑，公式如下：土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数;其中：增值额=房地产销售收入-扣除项目金额，而扣除项目金额=直接开发成本+开发费用(可按开发成本的10%核定)+加计扣除(直接开发成本的20%)+流转税费;因此，土增清算审核重点可分为金收入、开发成本、开发费用和相关税金四部分，而考虑到开发成本一般占据总成本的70%以上，着重强调开发成本的扣除注意事项。

　　(一)收入

　　收入需重点关注收入的完整性和准确性以及收入的分类。尤其是收入的分类，区分好普通住宅和非普通住宅，因为普通住宅增值率不超过20%时免征土地增值税。以及考虑是否存在视同销售收入的情况，需特别注意的是当房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　(二)开发成本

　　开发成本作为重点扣除项目，需着重关注税务机关审核原则以及不同类目开发成本的扣除条件。税务机关按照以下原则进行审核：真实发生原则、合法有效原则、准确划分原则、合理分摊原则、税法规定优先原则、一致性原则。考虑到篇幅限制，主要分析取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费和公共配套费可扣除条件。

　　(三)开发费用

　　开发费用主要是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。重点关注利息的扣除条件：

　　1.能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，可按照“取得土地使用权所穗支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;

　　2.不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。

　　4.分期开发项目或者同时开发多个项目的，取得的一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。

　　(四)转让房地产有关的税金

　　因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。另外，纳税人缴纳的印花税已列入“税金及附加”科目核算源的，可计入与转让房地产有关税金予以扣除。

　　土增税清算是一个系统工程，在整个过程中要综合考虑各种因素，但究其根本就是严格按照税务机关管理办法指引项目开发全过程，合理把控各环节纳税风险，增加筹划空间。

　　来源：正坤财税

房企土增清算审核，重点关注3大问题

　　土地增值税是我国税收的重要来源，为了更好适应新时期我国经济发展，国家税务局颁布了一系列关于土地增值税的通知，旨在更好规划土地增值税的管理和清算工作，从而更好地为土地增值税的清算审核提供政策性指导。文章主要在此基础上就土地增值税清算审核的重点问题以及优化政策做了一定探索，从而更好方便土地增值税的清算审核工作。

　　进入新时期，我国加大了对于房地产行业的改革力度，旨在更好地适应新时期我国的经济发展，同时国家税务局颁布了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》以及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》等，旨在更好规范土地增值税的管理、清算和审核工作，从而为各项工作开展提高政策性指导。但是在新时期土地增值税的核算和审查过程十分繁琐，而且各种新问题和新情况也不断出现，这就给开展土地增值税清算带来了进一步的困扰。另外一方面，房地产产业发展日新月异，税务总局应该结合我国具体的国情，制定科学合理的制度和政策，更好促进土地增值税清算审核工作开展，从而提升工作质量和效率问题。本文主要探讨了土地增值税清算审核存在的问题以及如何制定相应的政策，从而更好开展土地增值税的清算核对工作。

　　土增清算审核过程中重点关注的问题

　　(一)清算单位如何确定的问题

　　在开展土地增值税审核清算的第一个步骤就是要明确清算单位，只有明确了清算对象问题，才能更好开展清算审核工作。在清算过程中，不同的清算单位会使得最终计算得到的结果差距很大，因此首先要根据清算单位不同来制定相应的清算内容。对于清算单位问题，国家税务总局在颁布的相关文件中做出了明确规定，土地增值税的清算审核过程是按照房地产项目作为统一整体开展相关清算工作的，如果一个房地产项目是分不同时期和不同批次进行开发，这时候需要将每一个批次的项目作为相应的清算对象。对于同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

　　(二)房地产收入总金额的审核问题

　　审核过程要求销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、销售发票、销售台账上面的金额需要保持一致。另外在审核过程中还需要注意以下的问题：第一、要明确房地产开发商将开发产品非直接销售也应确认收入。将开发产品作为职工福利、奖励、绩效、对外投资、分配给股东或投资人、债务抵偿等方式，发生所有权转移时应视同销售房地产，都是作为销售房地产的确定性收入。第二、需要注意销售房款长期挂往来账的问题，审核交易行为是否真实。第三、房屋销售价格确定问题，需要根据不同企业在相同地区、相同季度销售价格作为参考的依据和手段。按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　(三)审核项目重点关注问题

　　项目建设过程是土地增值税清算审核地重要环节和重点步骤。在实际开展审核过程中需要重点考虑以下的问题。第一、关于土地资源征用问题。需要重点关注和审核在获得土地使用权过程中所支付的土地征用费用、拆迁补偿费等各种具体的费用金额。另外还需要重点考核项目是否分批建设以及费用支付是否存在着分摊的情况出现。第二、需要重点清算和审核项目施工费用，应该重点关注房地产项目前期施工的工程费以及基础建设费用。第三、要重点审查发生费用是否和企业提交的各种账单相匹配的问题。也就是建筑实际施工费用审查报告是否与企业的工程施工合同、工程结算报告等账单是否吻合。因为对于大多数的房地产项目来说，企业的建筑材料往往都是企业根据项目建设需求自主进行购买的，因此在开展相关审核工作中要明确这部分费用是否存在于扣除项目当中，相应款项支付资金流向是否存在异常。

　　优化土地增值税清算过程的几点建议

　　(一)加大对于土地资源管理力度

　　随着城市化不断推进，我国的土地资源越来越珍贵，为了更好地开展土地增值税地清算核对工作，需要加大对于土地资源管理，从而更好地合理开发土地资源，而不是为了短期利益，在开发土地过程中没有遵循一定原则。因此为了更好适应新时期我国经济发展，我国需要加大对于土地资源的统一化和规范化管理，通过在相关法律基础上不断优化对于土地相关法律条例，从而使得土地的开发和利用更加合理。目前一些地方为了盲目追求经济增长，在土地开发过程中，存在着盲目开发，违法乱建的情况，这样对于我国发展都是十分不利的，这就要求相关职能部门切实加强土地资源的监管力度，强化土地资源的规范化使用，加大对于违法建筑以及非法土地转让地打击力度，从而更好保护土地资源。最后相关地方税务部门一定认真履行相关职责，坚决打击土地交易行为，同时按照我国相关文件来合理征收相关的土地增值税。

　　(二)提高税务人员专业素质水平

　　因为清算审核设计的环节和内容很多，这就对于相关工作人员提出了更高的要求。房地产行业发展日新月异，会出现不同的情况，往往可能出现很多比较争议的情况，这时候对于税务人员的业务能力就提出了新的挑战，不仅要求他们熟练掌握我国相关的政策规定，同时还能够根据实际情况做到妥善处理，对于比较复杂的问题，需要进行层层请示，但是这样会造成效率较低。因此一方面需要加强对于票据审核规划化和标准化;另一方面还需要提高税务人员的综合素质。税局在发展过程中由于业务量大，工作繁忙，往往忽视了对于增值税税务人员的培训工作，这样对于税收征管队伍发展是十分不利的。需要在开展日常工作中加强对于业务知识以及事后清算方法、技巧的培训，从而使得税务人员能够培养事后清算能力以及对于操作风险评估能力。同时可以加大学习力度，增加知识交流环节，让不同区域的土地增值税征收管理的税务人员进行面对面的讨论，交流工作中的心得，从而互相取长补短，共同进步，这样也能够大大缩短学习周期，对于提升税务人员综合素质都是十分有利的。

　　(三)加强土地增值税税务人员的考核机制的建立

　　目前我国正在处于深化改革的关键时期，做好土地增值税清算和审核工作对于维护国家利益发挥着至关重要的作用。因此为了更好规划税务人员的清算行为，更好提高清算审核的效率和质量问题，做好相关绩效制度就显得至关重要了。尤其如何更好调整行政部门结构，更好地提高办事效率，减少办事手续都是改革重要举措。另外新时期背景下对人力资源管理的要求更加严格，需要将原国地税务局的各种资源有机整合起来，以最小的人力成本、管理成本来获得最大的经济效益。在建立人力资源管理的过程中可以从以下几点出发。

　　第一、人力资源制度的构建要明确各个部门的职责和分工，精简部门结构，切实发挥每一个部门最大的作用。同时要加强对员工的过程考核以及绩效考核，根据不同部门的责任分工制定更加有针对性的目标考核，量化各种考核指标，在制定考核制度的过程中要做到对于各个部门考核的公正公平，切实维护每一个员工的利益，最大公平公正。

　　第二、要将制度切实推行下去，很多单位的人力资源制度仅仅停留在纸面，并没有真正被执行下去，因此需要建立完善的清算机制，切实将各项任务贯彻执行下去，提高制度执行的高效性。

　　第三、土地增值税清算工作任务繁重，审核资料庞大，为了更好将相关制度落实到实际的项目中，根据单位的长远发展需要建立完善的奖惩机制，这样不仅能够最大程度调动工作人员的工作积极性，在激发员工的同时还能够有效提高税务局的经济利益。税务局需要表彰那些模范员工，通过对于他们优秀事迹的宣传来号召全体工作人员向他们学习，充分发挥这些标兵的模范带头作用，给予他们一定的物质和精神奖励，通过完善的奖惩制度能够更好促进税务局的长久发展。

　　在开展土地增值税清算审核过程中需要相关税务人员根据我国相关法律规定认真履行职责，从而更好提高清算效率和质量。另外为了更好促进我国土地增值税清算工作，需要我国不断完善相关土地政策，规范清算工作流程，统一清算工作标准，加强对于土地集中统一管理，从而更好提高土地利用效率。

　　来源：广东恒生税务师事务所有限公司