不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法

　　我国现阶段红红火火的建筑安装行业，尤其是房地产开发经营，

　　在涉税收问题上，恐怕很少人不怀疑“红火”的背后流失着国家的税款。对此，税务部门也是心知肚明。

　　何以如此？笔者认为，不是税务机关不努力，而是管理手段不高端。正是由基于此，一份致力斩断建筑行业税收黑手的国字号文件应运而生。它就是，近日国家税务总局印发的《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（国税发[2006]128号）。

　　一、实行项目管理来自于实施税收精细化管理的实践

　　“征管难”、“难征管”表现在建筑业、不动产销售的税收征管实践上，归纳起来主要有“两难”和“三个不知”。即，弄清谁建的难和建的是什么难。不知卖的什么、不知卖给谁和不知如何买的。因此，这些年来，在这一行业税收征收管理中，大多数地方都遇到了这样类似的困惑。即，管住了纳税人，而漏掉了纳税项目；管住了总包人，而走逃了分包人；管住了当地的在建项目，而忽视了在外地的建设工程；管住了固定的、长期的“常规军”，而漏掉了临时的、短期的“游击队”；管住了有“招牌”的建设项目，而招架不住没“招牌”但实际又发生了应税义务的。对此，各地地税机关在“支招”上，几乎不约而同地采取了或称“项目管理”或称“栋号管理”等名称不一但主旨相近的措施。即使现在，只要打开涉税媒体，凡是能够搜索到介绍关于建筑业、不动产销售税收征管经验的文章，就会佐证这一点。因此，国家税务总局这份自2006年10月1日起执行的《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）的出台，不是横空出世，也不是凭空而为。近焦距上看，它是对近年来，各地税务机关，在贯彻落实部门要求的精细化管理中，所积累的经验和教训地总结和升华。说大点，就是全国各级政府认真执行国务院出台的房地产调控措施的具体体现。此办法的制定，对于征纳双方，可以这样说，既是为没有采取类似项目管理的地方，提供了现成的操作规范，更是为已经实施项目管理的地方撑腰壮胆。它将是今后一个时期加强房地产开发经营行业税收征收管理的主要方向和举措。

　　二、对项目管理的认识和把握

　　1、什么是项目管理？《暂行办法》第一条首先明确了不动产和建筑业营业税项目管理的概念。

　　不动产和建筑业营业税项目管理，是指税务机关根据不动产和建筑业特点，采用信息化手段，按照现行营业税政策规定，以不动产和建筑业工程项目为管理对象，指定专门的管理人员，利用不动产和建筑业营业税项目管理软件，对纳税人通过计算机网络实时申报的信息进行税收管理的一种模式。各地税务机关应对不动产和建筑业营业税实行项目管理制度。这一解释传达了三层意思：

　　一是提出了要“盯物”的管理新观念。所谓的要“盯物”，即，今后在对不动产和建筑业涉税管理上，要变靠“人盯人”的战术为“人盯物”的策略。开发房地产或从事工程项目建设的产品大多就是不动产。由于出资建设方与施工劳务提供方多属两个不同的经济实体为常见，而两者混为一谈为不很正常这一特点，纳税人可以来去无综，但找其在建项目总是不易瞒天过海。只有盯住了工程项目，不怕寻不到其主；即使真地摆起了“迷魂阵”，还可以盯死工程项目的消费、使用的去向。因为对于建筑行业只要产品出手，若是法人单位消费、使用，不办结算或白条入账，恐怕难逃其他组织或部门管理制约；若是个人消费、使用，只要能从大额支出谨慎化出发，索取正式发票，就不怕水不落石不出。可谓是打蛇打七寸，牵牛牵鼻子。同时，只要能够把这些涉税源头的建设项目的相关信息收集好、掌握全，并借助现代化科学技术，实施信息来源、去向的适时监管，就可以抓好营业税这一主体税种的同时，其他诸如印花税、契税等就有了“一体化管理”的平台。

　　二是明确了要专职管理的新要求。指定专门的管理人员，意思就是指要实施专责管理。事实上，对房地产和不动产销售的税收征管，大部分地方的地税机关已经采取了专人、专职和专责的“三专”管理。但由于受机构设置权限的限制，虽然事实上采取了相对固定专职人员在进行征管，但在机构以及机构的名称上要么含糊其词，要么隐隐约约；即使有的地方在管理性质的分局设置了例如“建筑安装行业征管科（股）”，但总觉得名不正，言不顺。作为下级基层税务机关，往往会担心“私设、乱设机构”的名义。其实，这与时下国家税务总局强调的税源“属地管理与分类管理相结合”不相悖。建筑安装行业经营的特殊性，呼唤在一个经济区域内实施属地管理大概念下的分类管理。也只有果断地采取分类管理，才能较好地应对跨区域、跨地域纵横交错的不动产地生产、流通、分配和消费所给税收征管带来的被动局面。

　　三是强调了要采取“机管”的新手段。利用不动产和建筑业营业税项目管理软件，对纳税人通过计算机网络实时申报的信息进行税收管理。就是要求全国各级地方税务机关，在建筑行业、不动产销售的税收征管工作的手段上，必须借助现代化的管理技术，实施由“人管事”向“机管事”的重大转变。毫无疑问，建筑行业、不动产销售税收征管难、难征管是最大的实际。但这一“老大难”的问题的背后，除了管理观念落后之外，就是管理手段滞后。这也是最大的事实。在全国众所周知，“国字军”不仅有了全国统一的税收征管软件系统，而且随着形势的变化不断升级、扩容，可地税系统的整体征管软件开发利用水准受制当地经济、观念背景以及人才等因素，不仅迟于为伍，而且是各吹各的调，各拉各的弦。试问，就是今天，有几家省级地税机关开发运用的征管软件能够顺利地与““国字军”的系统对接？更不用说包括建筑行业、不动产销售征管的专门软件了。正是由于管理技术手段的落伍，才是国家税总或者地方的许多好的措施、办法、制度在操作和实践层面上总是不尽人意、难尽人意。导致税收征管乏力，管涌多出。

　　更新管理观念，实施专责管理，借助现代化技术，优化管理手段是《管理办法》为建筑行业、不动产销售的税收征管工作的总要求。

　　2、项目管理管什么？《管理办法》第二条列出了税务机关不动产和建筑业营业税项目管理的7项具体内容。这7项具体内容分别是：（1）受理不动产和建筑业工程项目的项目登记；（2）对不动产和建筑业工程项目的登记信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对；（3）对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管中存在的问题；（4）掌握不动产销售和工程项目进度及工程项目结算情况；（5）根据不动产销售和建筑业工程项目进度监控不动产和工程项目的纳税申报、税款缴纳情况，确保税款及时、足额入库；（6）监督纳税人合法取得、使用、开具不动产销售和建筑业发票；（7）不动产销售及建筑业工程项目竣工后及时清缴税款，并出具清算报告。?

　　对于这7条，与其将其称之为项目管理的内容，道不如把它列入专责管理机构以及所属的建筑安装行业税收管理员的工作职责。也就是说，各级基层地税机关的税源管理部门内设的建筑安装行业专职管理科股，至少应负责从上述1个方面履行工作职责，实施项目管理。

　　3、项目管理怎么管？要想完成上述工作职责或者说要想从这几个方面实施有效的税收管理，《管理办法》对征纳双方以及相关涉税部门做出了以下具体的要求。

　　作为承担管理任务的上级地税机关，首先要为能够实施管理搭建工作平台，尤其是涉税信息采集、录入和运用的技术支撑。否则，积极、有效地管理就可能就难脱旧臼，好比穿新鞋走老路。对此，《管理办法》除了明确指出相关征管软件开发、销售不动产发票、建筑业发票由国家税务总局统一组织、安排、设计外，对主管税务机关提出了5项要求：（一）积极与规划、建设部门建立畅通的信息沟通渠道，及时了解已批准立项的建筑工程项目的基本情况（第七条）；（二）根据项目管理人员岗位职责，制定相应的岗位考核责任制（第八条）；（三）积极创造条件，逐步实现纳税人通过电子信息网络联通方式在主管税务机关的实时监控和授权下自行开票（第十条）；（四）省、自治区、直辖市地方税务局可根据本办法，结合本地区的实际情况，制定具体实施办法（第十五条）；（五）作好信息的传输和比对的工作。

　　对于具体承担建筑行业、不动产销售的税收征管职责的税收管理员而言，首先要牢记自己好工作使命；其次重点就是作好建筑行业、不动产销售等涉税工作的采集、录入，真正把所有纳税人的涉税信息掌握清和准，和把纳税人的所有涉税信息掌握清和准，并达到数字化、“机管”化，才能为《管理办法》的无缝隙着陆奠定基础。否则，《管理办法》的实施就会如纸上谈兵。

　　对于纳税人、扣缴义务人以及涉税部门和一般的自然人来说，就是要积极参加税法的宣传活动，了解税收政策、法规和新的管理方式和手段，作好配合、协作如支持。

　　4、赋予了纳税人哪些的权利和义务？在实施不动产和建筑业营业税项目管理后，纳税人有下列权利和义务。

　　纳税权利方面：一是有享受提供异地建筑业应税劳务的权利；二是有变更、注销不动产、建筑工程项目登记的权利；三是有享受使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件，和先进的、便捷的、省时的电子化纳税申报以及电子文档报送、传输的权利：四是有选择申请自开或代开发票的权利。

　　纳税义务有七个方面：

　　（一）、销售不动产或提供建筑业应税劳务的，应在不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内，持下列有关资料向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行不动产、建筑工程项目登记（第三条）：（1）《不动产项目情况登记表》或《建筑业工程项目情况登记表》的纸制和电子文档；（2）营业执照副本和税务登记证件副本；（3）不动产销售许可证、建筑业工程项目施工许可证；（4）不动产销售合同、建筑业工程施工合同；（5）纳税人的开户银行、帐号；（6）中标通知书等建筑业工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等；（7）税务机关要求提供的其他有关资料。纳税人提供异地建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管税务机关进行建筑业工程项目登记。?

　　（二）、不动产、建筑业工程项目登记内容发生变化，应自登记内容发生变化之日起30日内，持《不动产项目情况登记表》、《建筑业工程项目情况登记表》的纸制和电子文档，向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目登记（第四条）。?

　　（三）不动产销售完毕和建筑业工程项目完工注销的，应自不动产销售完毕和建筑业工程项目完工之日起30日内,持下列资料向不动产所在地和建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目登记：（1）《不动产项目情况登记表》、《建筑业工程项目情况登记表》的纸制和电子文档；（2）不动产、建筑业工程项目的税收缴款书；（3）建筑业工程项目竣工结算报告或工程结算报告书；（4）税务机关要求提供的其他有关资料。纳税人异地提供建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管税务机关进行相应的项目登记。如纳税人由于办理临时税务登记发生税务登记号变更时，应同时向机构所在地主管税务机关提供《建筑业工程项目情况登记表》的纸制和电子文档。?（四）、应按月向主管税务机关进行纳税申报，按照《营业税纳税申报办法》填报《建筑业营业税纳税申报表》，按照主管税务机关的要求填报不动产销售的纳税申报表。各地税务机关应积极创造条件，实现不动产销售和建筑业营业税纳税申报的电子化（第五条）。

　　（五）扣缴义务人履行代扣代缴义务时，应建立代扣代缴税款台帐，如实记载被扣缴纳税人的名称、工程项目的名称、地点及编号、代扣代收税款凭证号、代扣代缴税款的时间和税额，同时接受税务机关的检查。代扣代缴业务结束后，扣缴义务人应将余下的代扣代收税款凭证交还主管税务机关，并结清应代扣代缴的税款（第六条）。?

　　（六）申请自开票纳税人必须同时具备四个条件且按规定领购、开具、取得、保管、缴销销售不动产发票、建筑业发票。四个条件分别是：（1）依法办理税务登记证；（2）执行不动产、建筑业营业税项目管理办法；（3）按照规定进行不动产和建筑业工程项目登记；（4）使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件。

　　（七）代开票纳税人申请代开发票须提供六种资料。包括：（1）完税凭证；（2）营业执照和税务登记证复印件；（3）不动产销售、建筑劳务合同或其他有效证明；（4）外出经营税收管理证明（提供异地劳务时）；（5）中标通知书等工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等；（6）税务机关要求提供的其他材料。