不动产让与担保涉税问题探究

不动产“让与担保”涉税问题探究（二）

　　一、案例引入

　　1.明瑞地产2012年9月至2013年11月共向骆*红借款8080万元;

　　2.2015年1月签订《协议书》约定明瑞地产将开发建设的明鑫花苑未售352套房屋、门面房及车位，按照约定的价格全部划归王*荣以此顶替欠款。

　　3.2015年11月明瑞地产与骆*宇、王*荣签订的《售房协议》中，约定将明鑫花苑的349套住宅、门面房及车位分三次销售给明瑞地产。同时，骆*宇、王*荣为了保障其债权的实现，要求明瑞地产将352套房屋的《商品房买卖合同》、《预告登记申请审批表》、《预购商品房预告登记约定书》分别签章交其保管。

　　4.2016年6月明瑞地产与金鑫源公司签订《售房协议》，双方约定金鑫源公司将现需要销售的单元楼292套、车位200个委托明瑞地产统一销售，明瑞地产每售出一套单元房，就通知王*荣，并将房款支付到骆*宇账户，并由金鑫源公司负责从房管所取回手续，退给明瑞地产。

　　5.诉讼之日涉案的326套房屋至今仍在明瑞地产名下。

　　二、让与担保

　　在上期的文章，我们对“让与担保”的性质进行了分析和判定。让与担保是在目前担保法规中，流质流押条款无效的背景下，债权人为保证自己的债权安全实现而提出的一种新的非典型性的担保形式。

　　在债权债务未到期之前，将担保财产以形式上的让与，保证债权的实现。但是，和流质、流押条款无效一样，《九民纪要》第71条明确，【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

　　当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

　　因此，让与担保财产虽然在债务尚未到期前已经在形式上转移给了债权人，但是，在债务人到期不能偿还债务时，债权人依然不能直接将让与担保财产据为己有，一定要先经过拍卖、变卖、折价抵偿等清算程序后受偿债权。

　　三、形式课税

　　回到本案：

　　1.明瑞地产到期无力偿还债务;

　　2.未完工房产，通过签订《协议书》的形式抵顶债权人欠款;

　　3.通过签订《商品房买卖合同》、房产销售预告登记的形式加强增信;

　　以上形式外在表现，足以令税务机关认为，该房产虽未完工、虽未实际办理产权转移登记，但是已经实现了销售房产的经济利益，即债务消灭。

　　税务机关主张：完全可以根据《商品房销售合同》、抵债协议、预告登记等行为认定抵顶协议系“商品房销售行为”。但是该认定仅在税务机关管理、税额征缴程序等专门领域有既判力，至于你明瑞地产和债权人之间争议的究竟是“以房抵债”还是“以房担保”，我没工夫跟你们搅和，你们双方爱咋咋地。

　　明瑞地产不干了，你税务局简单地认定我是“以房抵债”，现在就要我缴税、交罚款，我实在不能接受。理由如下：

　　一是没钱交税。

　　二是我的两个债权人他们还在法院打官司呢。债主骆*宇、王*荣和他们的金鑫源公司认为这些案涉房产已经归他们所有。而另外一个债主郭*佳已经申请法院查封了案涉房产。

　　三是抵债协议签订时，房子尚未完工。

　　四是目前房子产权还在我手里。

　　“以房抵债”应当具备：债务到期、产权转移、债务消灭。可是我不同时具备，我认为按照双方签订的一系列协议，应该属于“以房担保”，等房子实际卖出去时，再偿还债务。

　　我们静下心来想一想，如果按照形式，在签订抵债协议时就征税，那么，在房产最终销售出去时，是不是应该再征一道税呢?

　　第一道：纳税人是明瑞地产，计税依据是抵债金额。

　　第二道：纳税人是骆*红?骆*宇、王*荣?还是金鑫源公司?计税依据是抵债金额?还是实际销售金额?

　　但是，按照目前民间的通行做法，一般是在抵债时，房地产公司是不会直接将抵债房产直接将产权转移给债权人的，而是待债权人找到实际买家后，由房地产公司直接开具不动产发票给实际买家，并直接将产权办理登记给实际买家。地产公司在这个时候用自己的物权抵消了债权人的债权，债务才真正彻底灭失。

　　税务机关参考外在形式来征税，这把快刀斩不断“让与担保”法律关系的这团乱麻!

　　四、实质课税

　　前一篇文章(《不动产让与担保涉税问题探究》)中，我们参考最高人民法院《林碧钦、莆田市地方税务局稽查局税务行政管理(税务)再审审查与审判监督行政裁定书》(行政裁定书(2018)最高法行申253号)中，自然人林碧钦和陈建伟与鑫隆公司通过签订《商品房买卖合同》的形式，来保证借贷关系的实施的这一行为。税务机关并未认可《商品房买卖合同》约定的买卖关系，而是依据其他相关证据对林碧钦收取的溢价款，按借贷利息收入来征税，肯定了税务机关实质课税的做法。提出对于不动产让与担保行为，也应当根据业务的实质来课税的结论。

　　借用张学友的歌词：站在天平的两端，一样的为难，唯一的答案，实质课税真的好难。困难如下：

　　一是税收征管基础薄弱。仅凭目前税务机关的执法环境和基础，对商业交易的实质进行准确判定，是不现实的，力量不够、信息不够、手段也不够。

　　二是法律关系差异较大。税法和民商法规范不同的法律关系，对同一事实的认定可能会得出不同的结论。

　　三是如果仅在最后债务期满，将担保财产清算后清偿环节征税。那么通过虚构债务的形式偷税避税将大行其道。

　　五、一点感悟

　　社会变革风起云涌，商事活动推陈出新。税收政策如何奋起直追，充分发挥调节分配的重要作用，值得我们深思!