个人出售住房怎样缴税

　　“国家有关房地产交易的税收政策很多，而且变化较大，个人转让住房究竟该如何缴纳个人所得税？”国家近年来出台的一系列调控房地产的税收政策，引起了社会各界的广泛关注，类似问题成为江西省吉安市12366的咨询热点。

　　“我手里有一套住房打算在合适的时候转让，所以一直关心并想了解个人住房转让方面的税收政策。国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）下发后，听说买卖房产个人所得税又有新变化，具体是怎么回事？”一位纳税人来电询问。

　　坐席员说：“《个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照财产转让所得项目缴纳个人所得税。财政部、国家税务总局《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）进一步明确，个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关法规确定，即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的合理费用。个人出售已购公有住房（包括集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房、拆迁安置住房），其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房，经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。”

　　随后，坐席员告诉纳税人：“108号文件对个人交易房地产征收个人所得税有关政策进行了细化，对财税字〔1999〕278号文件的房屋原值、合理费用、税金、应提供资料等作出了具体的明确。”

　　结合国税发〔2006〕108号文件，坐席员作了详细的解答：自2006年8月1日起，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　（一）房屋原值具体为：①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房），原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。⑤城镇拆迁安置住房，其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称协议）注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　（二）税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。

　　（三）合理费用：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用（纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%；纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用）、住房贷款利息（以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除）、手续费、公证费等（凭有关部门出具的有效证明据实扣除）费用。”

　　“那么，如果提供的有关资料不全面、不准确，如何计算缴纳所得税？”纳税人进一步询问。

　　坐席员回答：“纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地税局或者省级地税局授权的地市级地税局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。”

　　“买卖房地产个人所得税有什么优惠政策？”纳税人问。

　　坐席员答复：“财税字〔1999〕278号明确，对出售自有住房并拟在现住房出售后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。具体为：①个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。②个人出售现住房后一年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。③个人出售现住房后一年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。④个人在申请退还纳税保证金时，向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后办理纳税保证金退还手续。跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。⑤对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”