案例分析关于土增税清算的常见问题

销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理

国家税务总局宁波市税务局         姚伟君

　　营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。

　　实例

　　A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。

　　分析

　　对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。

　　有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。

　　按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。

　　笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。计算公式为：土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额。

　　从计算公式上看，尽管因销售额扣减土地价款而减少了增值税销项税额，但增值税销项税额是土地增值税应税收入的抵减项。因此，减少的这330.28万元销项税额，应计入土地增值税应税收入。

　　处理

　　笔者提示相关纳税人，对于因销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额，要关注其后续税务处理，准确计算、缴纳土地增值税。仍以A公司为例，具体来说，其土地增值税应纳税额的计算，可分为四步：

　　第一步，计算增值税销售额。

　　根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条的规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。也就是说，销售额＝（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。此时，A企业该项目销售额=（10000-4000）÷（1+9%）=5504.59（万元）。

　　第二步，计算增值税销项税额。

　　增值税销项税额＝销售额×税率。即A企业该项目对应的增值税销项税额=5504.59×9%=495.41（万元）。

　　第三步，计算土地增值税应税收入。

　　按照70号公告的规定，A企业该项目的土地增值税应税收入=10000-495.41=9504.59（万元）。

　　第四步，计算土地增值税税款。

　　根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，不考虑与转让房地产有关的税金，计算土地增值税税额。其中，应税收入为9504.59万元；扣除项目=（4000+2000）×（1+30%）=7800（万元）；增值额=9504.59-7800=1704.59（万元）；增值率=1704.59÷7800=21.85%，适用30%税率，速算扣除系数为0。因此，A企业该项目土地增值税应纳税额=1704.59×30%=511.38（万元）。

　　笔者建议，从事房地产开发的纳税人，要重视并做好土地价款的税务管理工作，加强对增值税和土地增值税政策的学习，准确理解具体税务处理要求，避免实务中的涉税风险。

归集建安费：还有更好的方法

湖南大学工商管理学院 曹越 国家税务总局浏阳市税务局 宋德会

　　近期，笔者在实务中发现，一些企业对建筑安装工程费的归集和计算存在困惑。其实，土地增值税政策性强、清算规则复杂，涉及法律法规广泛，在实际操作中难度颇高，尤其是建筑安装费等成本费用归集问题，一直是企业实操中的难点。从建安费的归集原理出发，笔者认为，可探索一种创新的分摊方法，帮助企业高效、准确地归集建安费。

　　建安费归集难度大

　　建筑安装工程费（以下简称建安费），指以出包方式支付给承包单位的建安费，和以自营方式发生的建安费。其中，以自营方式发生的建安费是企业进行建筑安装工程所发生的一切费用，主要包括人工费、材料费、施工机械使用费等直接费用，管理费等间接费用和相关税金。建安费的归集，一直是企业办理土地增值税清算的一个重点和难点。

　　按照现行政策规定，土地增值税清算，应按不同类型房地产，分别计算增值额、增值率，分别缴纳土地增值税。这就要求企业在办理土地增值税清算时，按照房地产的三种类型，即普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房地产，对房地产开发、建造费用进行归集和分配。也就是说，普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房地产，这三种房地产类型，是土地增值税最基本的计税单位和最基本的费用承担项目。

　　《土地增值税清算管理规程》第二十一条第五款规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。据此，企业在归集建安费时，应该按照受益对象据实归集。

　　实际操作困惑多

　　实际工作中，要按受益对象据实归集建安费，企业操作起来难度颇高。

　　对企业来说，凭证管理是其土地增值税清算的一大“难关”。在实操中，土地增值税的清算，普遍是根据合法有效发票等单据上载明的扣除项目金额，据实归集或分摊到土地增值税的成本对象中去。但由于各成本对象实际发生的成本，与发票所载金额之间，很难确定对应关系，企业在实操中要将每份发票所载金额，按成本对象进行归集难度很大。

　　对于未计入工程承包价内的甲供材料金额、未开具发票的质保金、不予扣除的违规发票金额等，企业要按成本对象归集、分摊，计算十分复杂，会影响成本分摊的准确性。尤其是对于正负零以下建筑物来说，其单位建安成本大大高于地上单位建筑成本。哪些成本应归集为地下室无产权车库（位）的直接费用，哪些成本应归集为整体项目的共同费用，操作难度大，税法也并未明确。因此，一般情况下，纳税人将正负零以下建筑物的建安费与地上建筑的建安费合并为共同成本费用，并采用建筑面积法进行分摊。

　　笔者在调查后发现，对房地产开发企业财务人员来说，按成本对象归集建安费很有挑战。这是因为，建安费涉及工程计价问题，而建筑工程的工程量清单计价又是一个非常专业的工作，涉及复杂规则和专业计算，如果工程项目未按成本对象进行工程预算、决算，企业财务人员将无法按成本对象归集。而对于施工单位来说，也不会同意按成本对象核算工程款。一矛一盾，问题难解。

　　创新方法可探索

　　目前，在计算各成本对象增值额时，常见的做法是，先将各成本项目归集的成本费用分步分摊到各成本对象中，再分别计算出各成本对象的增值额和增值率。不过，建安费分摊业务较为复杂，且土地增值税清算牵一发而动全身，导致许多企业财税人员“如坠迷雾”。因此，在成本费用分摊上，需要创新计算方式。

　　笔者认为，可先计算出各项成本费用分摊比率，然后将共同成本费用乘以分摊比率，从而计算出各成本对象的扣除金额。这一做法能有效简化成本核算过程，无需将公共配套设施作为过渡成本对象，对公共配套设施费进行多次分摊计算。通过推算，分摊率的计算公式为：分摊率=∑（单栋建筑物可售面积占清算项目总可售面积之比×该建筑物使用层高系数计算的各类型房地产的可售面积占该建筑物加权后总可售面积之比）。

　　具体来说，单栋建筑物可售面积占清算项目总可售面积之比，指按建筑面积法确定的比例。该建筑物使用层高系数计算出的各类型房地产的可售面积占该建筑物加权后总可售面积之比，则是通过层高系数法，对商居综合楼的建安成本进行调整所确定的比例。二者的乘积就是每一栋楼的各成本对象的建安费分摊比率。

　　值得注意的是，在建安费的归集上，各地执行口径存在一定的差异，笔者提供的这一方法，主要适用于按共同成本方式归集建安费的情形。虽然简便，但在计算精准度上存在一定瑕疵，并不一定能够得到主管税务机关的认可。因此，企业如果要适用这一方法，建议提前与主管税务机关做好充分沟通。

清算：如此“筹划”要不得

 国家税务总局淮安市淮安区税务局 吴昊 王金顺

　　最近一段时间，笔者遇到的土地增值税清算申报业务开始多了起来。土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。

　　常见违规操作

　　从笔者的实践经验上看，一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。

　　借口资料残缺，申请核定征收。举例来说，房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。由于开发当时土地成本较低，如果按查账征收方式进行清算，需要补税近1000万元。于是，甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料缺失的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。最终，该项目需补税近1000万元。

　　审核补税不罚款，自行清算钻空子。土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。

　　自设隐蔽工程，无法自圆其说。房地产开发企业乙公司认为，自己所建造项目的地下桩基工程隐蔽，而高楼建成后，地下工程将无法查看核对，故账面虚列成本，忽视了事前对地下桩基的地形勘察和设计论证。可是，地下桩基工程施工不能随意，即使是提供了地形的勘察设计资料，还需要符合合同、发票、决算报告以及现金流四者一致等要求。税务机关在审核过程中下达通知书，要求企业在规定的时限内提供合同、决算报告、发票、现金流相一致的证明资料。最终，乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。

　　混淆公共配套设施，计算出现偏差。在实践中，一些房地产开发企业将无产权车库车位、阁楼等设施，在未经认定的情况下，直接作为公共配套设施，在清算时直接全部扣除。部分房地产开发企业认为，拿地后进行了整体开发，因此不区分开发房产类型以计算不同的增值率，未分类型计算增值额，而是整体计算销售收入、土地出让金和契税、开发成本及税金附加，不符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关要求。

　　怎样确保合规

　　对房地产开发企业来说，要确保开发项目税务处理合规，需要关注以下几点：

　　档案资料保管好。房地产开发项目往往涉及十余个行政主管部门，各项手续所需资料较多，加之开发项目往往跨年度、时间长，平常应付各类检查来回使用容易丢失。建议企业保管好相关档案资料，及时整理，最好电子扫描存档，以防丢失。

　　恶意筹划不可取。在遵从税法前提下，税法允许善意的合法合理节税。对房地产开发企业来说，应事前开展筹划，提前测算好增值率，注意对法定扣除要件的管理，特别是要注重索取合规票据，并采取正确的应对策略，预测土地增值税税负，而不能事后造假，无中生有，自造名目虚列成本，或随意人为扩大成本费用。否则，企业将自行承担违法违规的后果。

　　审核政策要了解。土地增值税自行清算申报的专业性很强，房地产开发企业财务人员要经常参加土地增值税清算涉税政策及实务操作层面培训，知晓并钻研土地增值税相关政策，把土地增值税清算的优惠政策用足用好。例如，增值率在20%以下的标准普通住宅，可享受土地增值税免税政策，企业在计算扣除开发费用时，要把该扣除的项目扣除到位。

　　造价定额可关注。一般来说，税务机关和当地住建部门，会按年份对不同类型的建筑结构测算出建安成本造价定额，以供审核时参考，企业可关注相关信息。即使当年没有预警值，审核人员也可通过互联网查询当地建筑行业期刊上公布的建安造价。提醒房地产开发企业，切忌盲目追求多列建安成本，以达到少缴税款目的。

　　分摊方法须准确。举例来说，无产权地下车库如果作为公共配套设施处理，在销售合同、规划许可证附件列明，且符合公共配套设施相关条件，并办理了移交手续的，才能在土地增值税清算审核时予以扣除。此外，分期开发的土地成本，或土地成本在同一期住宅与商业之间分摊，选用占地面积法还是建筑面积法，对计算结果会产生一定的影响，企业需根据立项和规划等相关资料，合理确认其分摊方法。