国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字

对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题，我想到了一个比喻：花80元买了个被套当祭礼去吊孝，结果孝子却很不高兴，因为他以为你要封300块钱给他呢。

相关政策——国家税务总局公告2016年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

原来，财税[2016]43号文对于土地增值税的计税依据，给出了原则性的规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

OK，于是大家就会想，比如销售房产时，预收了1,000万元，那么，计算预征土地增值税时的基础就是：1,000万÷（1+11%），这样预售收入就不含税了。

以3.5%的预征率来说，应预征：

1,000÷（1+11%）×3.5%=31.5万元

但是，这样理解43号文，是有风险的，因为43号文规定的是“转让房地产取得的收入”，并不是针对“预收款”，所以是两个不同概念的标准，把预收款也理解成“收入”，多少有一点先入为主或者一厢情愿。

所以，不能直接因为有43号文，就认为预征应该要扣除销项税金。但看来不少纳税就是这样认为的，所以，当70号文出台后，自然就会有点失望了。

再来看看另一个方面，就是增值税本身。预售房时，并没有收入实现，增值税也没有实现收入，这是营改增后房地产行业最大的变化之一，预售收入没有增值税纳税义务。所以，预售的收入中，不存在增值税金这个概念，所以就一点没有可扣减的。

如果按这个思路来理解，那么预征土地增值税，应该按预收款全额来计算，与过去营业税有点像。我猜，税务就是这么认为的。按这种理解，上例预征就是：

1,000×3.5%=35万元

在制定70号公告时，对于预收售的表述非常耐人寻味：

“为方便纳税人，……”

先来这么一句，让我们觉得是为纳税人着想。貌似可能给了一点点便利。然后规定：

“……可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

先注意那个“可”，真是细思极恐啊。

为什么用“可”字呢？显然是一项授权，让纳税人自已选择。要么按文件规定的公式来，要么不按文件规定的公式来。所以，制定70号文的人一定认为：按公式来，有利于纳税人。纳税人应该会选择这个公式。

按这个公式，上例的预征就是：

（1,000-1,000÷（1+11%）×3%）×3.5%=34.1万元

看看，比按1,000万元直接预征，节约了9千元钱，税务认为，这是给了企业一个“利好”，比按全额征优惠了一点。所以才用了这个“可”字，并核算大家会欢天喜地地去选择。

说实话，我就是因为读到这个“可”字时，横过去、竖过来想了足足一分半钟，才明白过其中的味道来。真是细思极恐啊，因为按文件制定人的理解，原来计算土地增值税预征额时，必须按“预收款”来，不能扣一点点预征的增值税。

我们以为预征时扣减销项税金的想法，太天真了。

就像开头的孝子一样，以为应该收到300元现金，实际却是一包廉价被套。但如果你知道了，原来别人差点就不来了，你连被套也收不到，这样，恐怕就可以释然了。

但是且慢，房地产企业这类预征的情况，还有企业所得税呢！

企业所得税应该按1,000万元计算预计利润？还是扣除预交的增值税？还是扣除销项税金呢？

通过对“可”字的分析，我们可以揣摩出税务对待预收款的态度，预收款没有纳税义务，不存在增值税的问题。这样的话，按1,000万计算预计毛利。当然，也不排除，“为方便纳税人”，则“可以”扣除掉预征的增值税，再计算预计毛利。

所以，收个被套，总比什么都没有收好，大家还是接招吧。好心态，一辈子。