增值税与土地增值税“收入总额”的差异与调整

　　《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　例1：营改增后，甲房地产公司（一般纳税人）通过招拍挂取得一宗土地使用权，支付土地价款为6660万元，当地发改委核准为G项目。取得了《建设工程开工证》，注明开工日期为2016年6月1日，项目如期开工。2017年11月项目竣工验收，取得《商品房销售许可证》，12月房产全部销售完毕，取得销售收入（含税）22200万元，甲公司按规定开具了增值税发票，办理交房手续。该项目开发总成本18000万元，项目开工以来进项税额留抵额为800万元。如何确定该项目企业所得税的主营业务收入、增值税销项税额及土地增值税的应税收入？

　　增值税的会计处理

　　（1）确认主营业务收入及销项税额。（单位：万元，下同）

　　销项税额=22200÷（1+11%）×11%=2200（万元）。

　　借：银行存款等科目22200

　　贷：应交税费——应交增值税（销项税额）2200

　　主营业务收入20000

　　（2）同时，结转主营业务成本。

　　借：主营业务成本18000

　　贷：开发产品18000

　　（3）计算扣除土地价款后的销售额和销项税额。

　　按照现行制度规定，纳税人通过招拍挂从国土管理部门取得的土地使用权，无法取得进项税额抵扣凭证。为解决此问题，国家税务总局公告2016年第18号文件采用“实耗扣除法”规定，从全部价款和价外费用扣除土地价款，使得土地成本减少。因此，计算增值税销项税额时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的“主营业务成本”中扣除。

　　扣除土地价款后的销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%=1540（万元）。

　　（4）扣除土地价款6660万元使销项税额减少额。

　　销项税额抵减额=6660÷（1+11%）×11%=660（万元）。

　　《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2017〕22号）规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”等科目。

　　借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）660

　　贷：主营业务成本660

　　从计算可知，企业所得税的主营业务收入为20000万元，实际销项税额为1540万元，主营业务成本减少额为660元。

　　土地增值税“应税收入”的确定

　　《土地增值税暂行条例》规定，转让房地产所取得的应税收入减除本条例规定扣除项目金额后的余额为增值额。以公式表示：增值额=土地增值税应税收入-扣除项目金额

　　《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税（实际）销项税额。以公式表示如下：土地增值税应税收入=全部价款及价外费用-实缴销项税额。

　　接上例：土地增值税应税收入20660万元［22200-（2200-660）］，与主营业务收入差额660万元（20660-20000），恰好等于“销项税额抵减额”。

　　结论：一般纳税人选择适用一般计税方法的，土地增值税清算时，应税收入应在企业所得税“主营业务收入”的基础上，调增“销项税额抵减”数额。即：

　　土地增值税应税收入=企业所得税的“主营业务收入”+销项税额抵减额=20000+660=20660（万元）。

　　但是，这样计算的土地增值税应税收入，是整个项目的应税收入。《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十七条规定，对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。为此，笔者认为应当增加一个“销项税额抵减率”指标。

　　销项税额抵减率=（销项税额抵减额÷主营业务收入）×100%

　　某类房产土地增值税应税收入=该类房产主营业务收入×（1+销项税额抵减率）

　　例2：假设甲公司开发的G项目房产类型有两类，普通标准住宅和非普通标准住宅，在不含税销售额20000万元中，普通标准住宅的不含税销售额为12000万元，非普通标准住宅的不含税销售额为8000万元，在土地增值税清算时，如何计算两类房产的土地增值税应税收入？

　　G项目土地增值税应税收入=所得税的“主营业务收入”+销项税额抵减额=20000+660=20660（万元）。

　　（1）销项税额抵减率=（销项税额抵减额÷主营业务收入）×100%=（660÷20000）×100%=3.3%。

　　（2）普通标准住宅土地增值税应税收入=该类房产的主营业务收入×（1+销项税额抵减率）=12000×（1+3.3%）=12396（万元）。

　　（3）非普通标准住宅土地增值税应税收入=8000×（1+3.3%）＝8264（万元）。

　　（4）验证：两类房产的“土地增值税应税收入”=12396+8264=20660（万元）。说明，这样分类计算土地增值税应税收入是正确的。

　　按上述方法计算土地增值税的应税收入，可以利用增值税会计核算的已有资料，包括“主营业务收入”“销项税额抵减额”，在此基础上计算“销项税额递减率”，就可以满足土地增值税按不同类型的房地产分别计算增值额的需要。因此，这种调整方法在工作中是比较适用的。

　　无极小刀点评——

　　原文主要观点

　　之一:营改增后房地产开发企业一般纳税人选择适用一般计税方法的，在开发项目土地增值税清算时，应税收入应在企业所得税“主营业务收入”的基础上，调增“销项税额抵减”数额。

　　即: 土地增值税应税收入=企业所得税的“主营业务收入”+销项税额抵减额。

　　之二：《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第十七条规定，对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。为此，应当增加一个“销项税额抵减率”指标。

　　销项税额抵减率=(销项税额抵减额÷主营业务收入)×100% ；

　　某类房产土地增值税应税收入=该类房产主营业务收入×(1+销项税额抵减率)

　　无极小刀另类视点

　　首先，小刀认为刘老师原文具有“独创性”：一是独创了“实际销项税额”概念；二是独创了“销项税额抵减率”指标及算法。

　　其次，小刀对这两点独创性持有不同意见：

　　第一、关于土地增值税应税收入的确认

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

　　《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;

　　根据上述两个文件的规定，原文案例1中甲房地产公司的G项目，小刀理解的土地增值税的计税收入应为22200÷(1+11%)=2000（万元）；

　　而刘老师在原文中论证并计算的土地增值税的计税收入为20660[22200-(2200-660)]万元。

　　出现差异的原因在哪里呢？

　　刘老师依据的《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号)虽与小刀依据的虽是同一文件，但内容却略有不同：

　　刘老师引用的文件在关键地方多了“实际”两个字（具体见后附刘老师的原文）。于是，土地增值税应税收入就变成原文中的结果。

　　第二，关于“销项税额抵减率”指标及算法

　　刘老师之所以独创“销项税额抵减率”指标及算法，从文中来看应该是考虑了两个方面的因素：一是土地增值税清算项目确定的认识；二是“实际销项税额”问题的影响。

　　对于土地增值税清算项目的确定，业界的争论从来就没有停止过，小刀也多次撰文与大家探讨这个问题。

　　在认识这个问题时，有两个文件需仔细领会：一是财政部的《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第八条。其规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

　　二是国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条第一款。其明确规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　关于刘老师文中的案例，小刀的观点是属于单项工程，只能以G项目整体作为一个土地增值税清算对象，不能再继续拆分，而无论其是否包含可以享受优惠的非普通标准住宅。

　　类似案例的具体分析请网上搜无极小刀《单项工程中包含多种类型房地产的开发项目该如何计算土地增值税》一文。

　　由于导致创设“销项税额抵减率”指标及算法的两个因素都不应该存在，所以，这个指标的出现应该是一个意外！

　　最后声明一点：

　　刘老师文章中的观点不一定错误；小刀这里的另类视点也不一定正确。

　　税是税非，任君琢磨……