预售环节涉税问题详解

　　A公司为从事房地产开发的增值税一般纳税人，执行企业会计制度。该公司开发项目共两期，一期是住宅，二期是商铺。A公司所在城市土地增值税预征率：住房1.5%，商铺3%，该市销售未完工开发产品的计税毛利率为为15%。

　　2019年4月1日，一期住宅开始预售，12月31日，预收帐款—一期贷方余额为6540万元，期初余额为0，全年预交增值税180万元(=6540/1.09×3%)，城建税及附加21.6万元(=180×12%)，预缴土地增值税95.4万元(=6540-180)×1.5%)，未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税(未计入损益)117万元(=95.4+21.6)。

　　2020年6月30日，一期住宅完工并交付;2020年12月1日，二期商铺开始预售。2020年12月31日，预收帐款-一期，贷方累计发生额为2180万元(为交付前收取)，期末余额为0;预收帐款-二期，贷方余额为1090万元，期初余额为0。2020年预缴增值税90万元，其中一期60万元二期30万元;预缴土地增值税58.2万元=(2000-60)×1.5%+(1000-30)×3%，其中一期29.1万元，二期29.1万元;预缴城建税及附加10.8万元，其中一期7.2万元，二期3.6万元。全年结转主营业务收入8000万元，主营业务成本6400万元，未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税(未计入损益)32.7万元。

　　本案例暂不考虑其他业务和其他税费，假设未取得增值税进项发票抵扣税款，填写2019年和2020年企业所得税年度纳税申报表《A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》。

　　解析：

　　一、根据基础资料梳理出如下表格：

　　二、编制会计分录

　　为便于演示，同类业务以全年汇总分录替代单笔分录，单位：万元

　　(一)2019年

　　1.收到一期预收款时

　　借：银行存款 6540

　　贷：预收账款 6540

　　2.预交税费

　　(1)增值税、城建税及附加

　　借：应交税费-预交增值税 180

　　贷：银行存款 180

　　借：应交税费-应交城建税 12.6

　　-应交教育费附加 5.4

　　-应交地方教育费附加 3.6

　　贷：银行存款 21.6

　　(2)土地增值税

　　借：应交税费-应交土地增值税 95.4

　　贷：银行存款 95.4

　　(3)企业所得税

　　借：应交税费-应交企业所得税 195.75

　　贷：银行存款 195.75

　　3.缴纳产权转移印花税

　　借：税金及附加 3

　　贷：银行存款 3

　　(二)2020年

　　1.收到一期预收款时

　　借：银行存款 2180

　　贷：预收账款 2180

　　2.预交一期税费

　　借：应交税费-预交增值税 60

　　贷：银行存款 60

　　借：应交税费-应交城建税 4.2

　　-应交教育费附加 1.8

　　-应交地方教育费附加 0.2

　　贷：银行存款 7.2

　　借：应交税费-应交土地增值税 31.8

　　贷：银行存款 31.8

　　3.结转一期完工产品

　　借：预收账款 8720

　　贷：主营业务收入 8000

　　应交税费-应交增值税(销项税额)720

　　借：主营业务成本 6400

　　贷：开发产品 6400

　　借：税金及附加 153.3

　　贷：应交税费-应交城建税 16.8

　　-应交教育费附加  8.2

　　-应交地方教育费附加  3.8

　　-应交土地增值税  127.2

　　房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

　　期末：

　　借：应交税费-未交增值税  240

　　贷：应交税费-预交增值税  240

　　借：应交税费-转出未交增值税  720

　　贷：应交税费-未交增值税  720

　　借：应交税费-未交增值税  480

　　贷：银行存款  480