吉地税发[2010]184号 吉林省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

吉林省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

吉地税发[2010]184号        2010-07-19

各市州地方税务局，省局直属税务局、稽查局：

　　现将《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)转发给你们，结合我省实际，提出如下要求，请一并贯彻执行。

　　一、加强基础管理工作，提高土地增值税征收水平。

　　各地要从建立协调机制、开展税源监控、实施项目管理、强化制度建设等方面着手，进一步夯实管理基础，提高管理水平。在建立协调机制方面，各地要积极争取当地政府的支持，加强与国土资源、住房建设、房管、统计等相关部门的配合，成立社会综合治税机构，建立和完善信息共享平台，及时掌握土地增值税征管第一手资料。在税源监控方面，各地要密切关注相关部门传递来的房地产立项、审批、开发、竣工和销售情况，收集本地区商品房平均售价、竣工房屋平均造价等数据，将之与纳税人土地增值税申报、缴纳情况进行对比分析;要注意整合税务机关内部各部门掌握的房地产开发、交易和保有环节的纳税信息，对同一环节不同税种间的征管数据进行比对分析，为加强管理提供线索;要注意开展土地增值税税源结构分析，摸清本地区预征、清算新建商品房和转让旧房收入占总收入的比重，并与相关部门的信息进行对比，查找管理薄弱环节。在项目管理方面，主管税务机关要关注纳税人会计核算工作，督促其根据清算要求按不同项目合理归集收入、成本和费用。要从纳税人取得土地使用权开始，按房地产开发项目分别建立档案、设置台帐，对立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等开发全过程进行跟踪监控，做到税务管理与项目开发同步。在制度建设方面，各地要结合本地实际情况建立土地增值税预征和清算长效机制，细化清算规程，明确相关措施，为加强税种管理提供机制上的保证。

　　二、调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。

　　房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1.5%，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至1万元(含)、1万元以上的预征率分别为2%、3%、4%。

　　房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

　　各地要建立土地增值税预征与营业税销售不动产税目同步申报、同步征收和同步管理的“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征工作。下一步，省局将调整综合征管系统，在房地产一体化模块的“项目申报”功能中添加土地增值税税种，对房地产开发企业销售不动产缴纳营业税和预征土地增值税进行同步控管。各地要进一步优化纳税服务，一方面要加强税收宣传力度，向纳税人及时公开土地增值税“三同步”预征管理要求，提高纳税人对税法的遵从度。另一方面要简化办税流程，合并税务文书和报表，提高办税效率，方便纳税人。各地要切实按照税收法律法规要求进一步完善土地增值税预征工作，确保土地增值税充分发挥调节作用，保障税收收入平稳均衡入库。

　　三、建立长效机制，加大工作力度，全面深入开展土地增值税清算工作。

　　各地要充分认识清算对实现土地增值税调控功能的关键作用，高度重视清算工作，建立清算长效机制。要进一步加大力度，全面深入地开展土地增值税清算工作。一是加强源泉控管，动态掌握符合清算条件的项目底数。各地要以市县为单位，按季对房地产企业进行排查，全面了解房地产项目开发进程，对已经达到清算条件的项目进行统计、备案，建立清算项目底册，动态掌握应进行清算项目的底数，省局将不定期地对各地清算项目底册进行抽查。二是加强税法宣传，引导纳税人及时清算。各地要通过召开辅导会议、发送宣传资料等形式，对房地产纳税人进行政策辅导，使之及时了解清算政策、熟悉清算程序、掌握清算要求，提高清算申报的准确性。三是严格清算审核。各地要严格按照《土地增值税清算管理规程》的要求，对纳税人报送的清算资料开展审核。要重点审核收入和扣除项目的准确性。对收入的审核要关注非直接销售、用开发产品换取其它经济利益是否计入项目收入，计算扣除项目时对实际发生的支出，应当取得但未取得合法有效凭据的不得扣除。四是结合重点税源检查工作，全面深入开展土地增值税清算。各地要将深入开展清算工作与正在进行的土地增值税检查工作结合起来，按年初检查通知要求开展好重点税源清算，年底前对符合清算条件、应进行清算的项目要全部进行清算，省局将按季度对各地土地增值税征收情况和清算情况进行通报。

　　四、提高核定征收率，规范核定征收。

　　各地要严格依照相关文件的规定界定核定征收范围，对以核定代替清算的行为要立即纠正。对确需核定征收的，要从严确定核定征收率，原则上不得低于5%，各地可结合本地实际情况，区分不同房地产类型确定核定征收率，并报省局备案。要以调整土地增值税核定征收率为契机，引导和督促企业建帐，不断提高查实清算企业在全行业中的比重，充分发挥土地增值税调节房地产开发收益的作用。

　　五、加强检查监督，完善考评机制。

　　各地要将土地增值税征管质量提高情况列入年度工作考核内容，对预征“三同步”机制、清算的进程和质量提出具体要求，并切实抓好落实。省局将继续开展土地增值税检查工作，对各地土地增值税征管情况进行考评。省局已经检查过的地区，要针对检查发现的问题，认真整改，省局将适时对整改和工作进展情况进行复查。各地要将本地区上半年工作情况和存在的问题进行系统的总结并向省局汇报。

　　本通知自文到之日起执行，各市州局可结合当地实际情况制定具体实施办法。

　　附件：土地增值税清算计划表

　　解 析——

　　关于预征率调整后执行日期问题，文件说“文到之日起执行”，这样不好操作。对此本人特向财行处主管请示后解答如下：从10月1日起申报执行(会议明确的)。也就是9月份取得的预售收入——按新的预征率执行。对8月31日前的取得预售收入——无论是查补的，还是少缴的都按原规定执行(原规定附后)。

　　附：吉地税函[2005]76号规定：土地增值税的预征率。符合 “普通住房标准”条件，转让普通标准住宅预征率为转让收入的0.5%。

　　超出普通住房标准条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米转让收入在5千元以下、5千元至1万元、1万元以上的预征率分别为1%、2%、3%。2005年6月1日起执行。