锦地税一[1999]第63号 锦州市地方税务局关于印发《锦州市出租房屋房产税营业税征收管理暂行办法》的通知

锦州市地方税务局关于印发《锦州市出租房屋房产税营业税征收管理暂行办法》的通知

锦地税一[1999]第63号       1999-06-28

各县(市)区地税局，市局各直属分局：

　　现将《锦州市出租房屋房产税、营业税税收管理暂行办法》印发给你们，请结合本地实际，认真贯彻执行。

锦州市地方税务局

1999年6月28日

　　附件：

锦州市出租房屋房产税营业税征收管理暂行办法

　　第一条 为加强对出租房屋房产税、营业税的征收管理工作，进一步明确出租房屋房产税、营业税征纳双方的权利和义务，实现对出租房屋房产税、营业税征收管理工作的规范化、制度化、科学化，保证应征税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)、《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)及《中华人民共和国营业税暂行条例》、《辽宁省房产税征收管理工作规程(试行)》等有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条 凡在我市境内涉及有关出租房屋房产税、营业税的征收、缴纳事项，均适用本办法。

　　第三条 出租房屋房产税、在城市、县城、建制镇和工矿区征收。具体范围是：

　　(一)城市，包括城市市区和郊区中设有街道办事处、居民委员会的地区;

　　城市市区是指城市行政辖区内已按城市建设规划完成的非农业生产建设地域。它是被建筑物和市政公用基础设施连续覆盖、集中连片的区域、即建有住宅、公共建筑、工厂、仓库、站场等各种建筑物和为市政道路、园林绿地(包括小片水面)、广场等公共设施所占据并且具备给排水、电力、通汛等基础设施的城市用地范围。

　　(二)县城，指县人民政府驻地所在的镇，不包括农村;

　　(三)建制镇，指镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村;

　　(四)工矿区。

　　第四条 出租房屋房产税以房产为征税对象，对构成房屋的财产征收房产税。房屋必须具备下列条件：

　　(一)有屋面、围护结构(墙或柱)、屋顶和门窗;

　　(二)能够遮风避雨;

　　(三)可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资等。

　　第五条 出租房屋房产税、营业税由房屋产权所有人(出租人)缴纳。产权所有人(出租人)不在房产所在地的，或者产权未确定及租赁纠纷未解决的，房产税由房产代管人或者使用八缴纳。产权所有人(出租人)不在房产所在地的，营业税由承租人代征。

　　对出租房屋征收房产税、营业税，出租房屋的单位和个人未按规定向主管地方税务机关申报纳税，主管地方税务机关在清理检查时又找不到出租人的，可规定承租人分别为房产税、营业税的代扣代缴义务人和委托代征人。

　　在清理检查期间，代扣代缴义务人或委托代征人必须按税务机关规定提供有关纳税资料、房产租赁协议、合同等，凡是已由出租人完税的要提供完税证明以示完税。

　　第六条 纳税单位和个人无租使用免税单位及其他纳税单位的房产，房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人;

　　承租人使用房屋，房屋曲承租人负责修理，但不向出租方支付房租，构成以支付修理费抵交房产租金的，应确定由房产的产权所有人(出租人)依照规定缴纳房产税、营业税。

　　第七条 融资租赁的房屋，在租赁期内;由出租方(即金融性公司)依据该房屋的价值缴纳房产税;租赁期满后，房屋产权所有人为纳税义务人。

　　第八条 对按租金收入征收房产税、营业税的，应以出租人实际取得的租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　对纳税人将房屋出租后在一个纳税年度内未收取租金收入的，应由纳税人先按房产计税余值计算缴纳房产税;待实际取得租金收入后再按租金收入计算应缴纳的房产税，己缴纳的税款多退少补。对宾馆、旅店、招待所等接待、服务性企业将部分客房出租给单位或个人作为办公或其它用房，凡按不超出床位宿费标准收取租金的，仍应按房产计税余值计征房产税;否则，按租金收入计征房产税。未出租部分仍按房产计税余值计征房产税。

　　第九条 对房屋出租人不申报租金收入或申报租金收入明显不合理的，主管地税机关有权核定其应纳税款。市区可按锦地税一[1997]7号文件《关于出租房产征收营业税、房产税等地方税有关问题的通知》规定的租金定额标准执行。各县(市)可结合本地实际参照执行或自行确定租金定额标准。

　　第十条 对居民个人利用私有房屋从事生产、经营活动的，凡其“三证”(营业执照、房屋产权证、户口簿)的姓名一致，可视为自有自用房产，按房产计税余值计征房产税;对不能提供“三证”的，应按税务部门核定的租金征收房产税。

　　对居民个人将公有住房转租给其它单位或个人从事生产、经营所收取的租金收入，凡按规定向房管部门缴纳营业用协议租金的，可按实际收入扣除支付给房管部门的租金后的租金收入计征房产税，按租金收入全额征收营业税。

　　第十一条 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，要按房产计税余值计缴房产税，不征营业税;对于以房产投资为名义，收取固定收入，不承担联营风险的，其取得的固定收入视为租金收入按规定计征房产税、营业税。对于其它以房屋为条件进行联办、投资人股、合资或承包等形式，如何计征房产税、营业税，可比照前款规定确定。

　　第十二条 纳税单位和个人的一幢房产，一部分自用，另一部分出租，应分别按其占用的建筑面积比例划分，按计税余值和租金收入分别计征房产税并按租金收入计征营业税。

　　第十三条 对商业等企业出租柜台所取得的租金收入，凡按租赁收入征收营业税的，不论柜台由谁使用，均应按租金收入计征房产税。对按租金收入征收房产税以外的其它房屋，仍应按房产计税余值计征房产税。对这两部分房屋应以出租柜台与未出租柜台的数量比例进行划分。对在租金总额中所含的柜台、货架等设施的租金在计征房产税时如何扣除问题，可按出租的柜台、货架等设施与其占用的房屋的价值比例掌握扣除。具体比例可在10%范围内扣除。

　　第十四条 对商业等企业的柜台、门点，承包给本单位内部固定职工进行经营的，只要不脱离隶属关系另起营业执照，可按房产计税余值计征房产税。承包给外单位或个人的或以柜台为条件搞联营、合资、承办的，要认真审核，不具备条件的，均应视同出租房产按规定征收房产税。

　　第十五条 机关、团体、部队和企事业单位及个人凡出租房产的，一律以租金收入作为计税依据，计算征收房产税和营业税。

　　第十六条 对转租房产的纳税人其计税的租金收入，先按规定全额计算征收房产税|再由转租房产的纳税人提供出租房屋并纳房产税的有效纳税凭证，经税务机关核实后给予扣除。对转租房产和纳税人取得的租金收入要全额缴纳营业税。

　　第十七条 对单位和个人在原房屋基础上破墙、扒窗开门、利用超出原房屋间壁建成营业站点的(不论用何种材料建造起来的)对其所增加的面积，凡用于经营或出租，均按规定征收房产税、营业税。

　　第十八条 对单位和个人出租房屋取得的租金收入中含有房屋附属设备以外的其他设备(设施)租赁费的，凡能合理、准确划分的，可由市地方税务机关审批，报省地税局备案，在租金收入总额中扣除其他设备(设施)租赁费计征房产税;对不能准确划分的，应按租金收入总额计征房产税。对纳税人取得的租金收入全额征收营业税。

　　第十九条 出租房屋房产税的税率为12%，营业税的税率为5%。出租房屋房产税的税额计算公式是应纳税额干租金收入×12%，营业税的税额计算公式是应纳税额=租金收入×5%。

　　按租金收入计征营业税的同时，应按规定计征城市维护建设税、教育费附加。

　　对个人出租房屋取得的租赁收入还要按规定征收个人所得税。

　　第二十条 国冢房管部门经租的居民住房，国家机关、人民团体、军队和由国家财政部门拨付事业经费的单位出租给职工居住的宿舍(包括家属宿舍、独身宿舍)用房，在房租标准未达到成本租金水平(不含房产税金的租金)前，暂缓征收房产税。对国家房产管理部门、企事业单位出租给居民及本单位职工居住的房屋取得的收入，暂免征收营业税。

　　第二十一条 国家机关、人民团体、军队和企事业单位出租房屋的房产税→营业税由该单位的主管地方税务机关征收，个人出租房屋的房产税、营业税由房产所在地的主管地方税务机关征收。

　　第二十二条 按《条例》规定房产税按年征收，营业税按月征收，但考虑到实际情况，营业税也比照房产税按年征收，分期缴纳。出租房屋的纳税人，自出租之月起缴纳房产税、营业税，其中报纳税期限不得超过30天。

　　工程尚未决算人帐但已经投人使用的新建房产租给其他单位或个人使用的，亦应自出租之月起缴纳房产税、营业税;无租借给纳税单位或个人使用的，从使用之月起由使用单位或个人纳税。

　　第二十三条 纳税人必须向税务机关据实申报出租房屋的坐落地点、建造时、用途、间数、面积、原值、租金收入等情况，不准弄虚作假。

　　第二十四条 出租房屋房产税、营业税和征收管理，除本办法规定者外，依照《征管法》的有关规定执行。

　　第二十五条 本办法由锦州市地方税务局负责解释。

　　第二十六条 本办法自一九九九年一月一日起施行。