土地出让金返还到不同主体的涉税分析

　　实践中，不少房地产企业与地方土地储备中心签订土地出让合同时，往往会出现地方政府给予企业一定的土地返还款现象。那么，土地出让金返还到什么主体？返还到不同主体会带来怎么样的税负差异，本文将对此展开分析。

　　假设土地返还款金额为10,000万元，则：

　　一、返还到房地产开发项目公司

　　土地出让金返还到房地产开发项目公司，可能被税局要求扣减土地成本。

　　（1）若项目公司为销售型项目公司

　　➤增值税

　　由于土地出让金返还扣减土地成本，导致计算在计算增值税时，售房销售额可扣减的土地成本减少，进一步导致增值税及附加潜在损失：

　　10,000÷（1＋10%）×10%×（1＋12%）＝109.10（万元）

　　➤土地增值税

　　由于土地出让金返还扣减土地成本，导致土地增值税前可扣减的土地成本减少，进一步导致土地增值税潜在损失：

　　10,000÷（1＋10%）×（1＋30%）×30%＝3,545.45（万元）

　　➤企业所得税

　　由于土地出让金返还扣减土地成本，导致企业所得税前可扣减的土地成本减少，进一步导致企业所得税潜在损失：

　　（10,000-109.10-3,545.45）×25%＝1,586.36（万元）

　　（2）若项目公司为自持型项目公司

　　➤增值税

　　没有影响。

　　➤土地增值税

　　不涉及土地增值税，故没有影响。

　　➤企业所得税

　　由于土地出让金返还扣减土地成本，导致企业所得税前可扣减的土地成本减少，进一步导致企业所得税潜在损失：

　　10,000×25%＝2,500（万元）

　　二、返还到非房地产开发项目公司

　　土地出让金返还到非房地产开发项目公司，不存在扣减土地成本的问题，但是可能被税局要求按政府补贴收入在取得收入当年并入企业应纳税所得额申报缴纳企业所得税。

　　此时对企业所得税的影响=10,000×25%＝2,500（万元）

　　此外，还可争取将返还款作为不征税收入：

　　根据《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）第一条规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

　　a.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

　　b.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

　　c.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。