拆迁补偿款征税之惑

两种理解
 

根据案例的解读，我们发现有两种理解：
 

1. 将拆迁补偿款视为是企业转让不动产的行为缴纳增值税。
 

2. 政府拆迁行为不属于正常的交易行为，企业取得的拆迁补偿款不应当认定为是销售不动产取得的应税对价。

 

当然，这两种理解都以一定的道理，归根结底还是由于我国税法对于“拆迁补偿款”如何征收增值税没有明确的规定，才产生上述争议。

 

法律依据：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：“一、下列项目免征增值税”“（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”

 

从上述规定，可以看出政府对土地使用权支付的补偿款是免征增值税的。但实践中，拆迁补偿款并不仅仅是对土地使用权的补偿，可能还包括：建筑物、构筑物、机器设备等所有权的补偿。对于其他类型的补偿，税法并没有明确规定，所以各地税务机关的做法也不一致。

 

1、各地税务机关的看法

 

湖北国税认为：纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

 

北京国税认为：农村集体土地因拆迁建设，收到的拆迁补偿款应依照财税〔2016〕36号文件中“对土地所有者出让土地使用权免征增值税”的规定执行。

 

汕头国税认为：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

 

陕西国税认为：政府征用土地，属于“将土地使用权归还给土地所有者”的行为，单位和个人收到拆迁补偿款免征增值税。但同时认为，收到非政府部门支付的土地租金及补偿款，按“不动产经营租赁服务”缴纳增值税。
 

2、发票的问题

 

福建国税认为：企业取得房屋拆迁补偿款属于销售土地使用权收取的价外费用，应计入销售额一并征收增值税，可以开具增值税发票。

 

安徽国税认为：开发单位代街道发放拆迁补偿款，款由政府通过街道转账给开发企业，开发企业代街道向被拆迁户发放，但街道（政府）要求开发企业就收到的拆迁补偿款向其开具发票，此时开发企业对受托代发的拆迁补偿款可以开具增值税普通发票，开票时应在备注里注明拆迁补偿款（不征税）。
 

观点
 

从各地国税的实践来看，对于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》已经明确的规定，大家的操作处理是一致的：即土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
 

在此基础上，我们推断除土地使用权的补偿免税以外，其他的补偿款应属于应税收入，但这一点并没有在税法中予以明确规定，各地执行的口径也不一致。另外，对于发票的问题，一般通常的理解是非增值税应税行为是不用开具发票的，开具发票后虽然注明（不征税），那是否就真的不征税了呢？这样的发票有没有普遍的适用效力，目前还没有全国统一的规定。因此很难排除日后不被追征税款的风险。

附录——

房屋拆迁补偿款该不该缴纳增值税<中国税务报>

取得的房屋拆迁补偿款是否应该缴纳增值税，由于相关政策规定不明确，使得实操中存在不同的意见。

案例

某公司因市区规划需要拆迁，政府向其支付拆迁补偿款，主要涉及土地使用权、房屋所有权的补偿等。该公司取得的补偿款是否需要缴纳增值税，实操中存在争议。

分析

一种意见认为，除土地使用权补偿外，该公司取得的补偿款属于增值税征税范围。另一种意见认为，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文件）没有对房屋拆迁补偿缴纳增值税予以明确。由于税收法规不明确，因此对房屋补偿费不应征税。

第一种意见认为，对房屋拆迁补偿款应该征税。根据36号文件附件1第十条的规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、转让无形资产或者不动产。企业取得政府对房屋拆迁合理对价的补偿，具有商业性，属于有偿放弃所有权行为，与转让房屋所有权即销售不动产没有本质区别。同时，36号文件第十四条规定了无偿提供服务、无形资产、不动产视同销售的情形。这意味着，无论是有偿还是无偿，除无偿用于公益事业等特殊规定外，只要是对外提供房屋所有权和土地使用权的，都属于增值税的应税范围。因此，应以房屋补偿额作为计税依据，按销售不动产缴纳增值税。

有的省级税务机关对此情形作了明确，如湖北省国税局解答，纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入缴纳增值税，取得的其他补偿收入免缴增值税。北京市国税局解答，企业的房产被拆迁，获得了另一处的房产补偿和一部分现金补偿，被拆迁企业取得的拆迁补偿款（现金补偿和房屋补偿）按照转让不动产缴纳增值税。取得的补偿房屋若可以取得增值税专用发票，可以抵扣进项税额。

另外，根据36号文件附件3的规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者属于免征增值税范围。纳税人可以放弃享受免税优惠，一旦放弃就要纳税，也从另一个侧面说明房屋征收补偿费属于应纳增值税范围。

第二种意见认为，对房屋拆迁补偿款不应征税。正常商业交易买卖双方自由出价、自愿成交，而房屋拆迁补偿，从政策、方式、补偿等方面均由政府规定，企业没有自行选择的权利，因此，企业取得拆迁补偿和正常销售行为有本质的区别。同时，补偿虽有对价，但对价并不一定是应税行为，也不是缴纳增值税的充要条件，纳税与否与取得对价没有必然联系。

而且，在商业交易过程中，不依附于增值税应税行为而独立存在的补偿款，不属于增值税的纳税范围。上述公司虽然取得了政府的房屋拆迁补偿款，但这种拆迁补偿款不是随着服务、无形资产或不动产的销售而产生，不能据此认定该公司收取补偿款的行为构成“有偿”，且该公司并未将不动产交付给政府，不构成“转让不动产所有权”。因此，该公司的行为不构成销售不动产的应税行为。

36号文件附件1第十条明确规定，销售不动产，指转让不动产所有权的业务活动。拆迁补偿属于房屋不动产所有权的灭失，并非转让，灭失物权的行为未纳入征税范围。同时，第十四条所规定的，视同销售服务、无形资产或者不动产的情形中，不包括企业取得房屋拆迁补偿，税法没有明确规定则属于不征税范围。

建议

政策不明确造成执行中产生偏差，也可能导致征纳矛盾。为此，建议财税部门对此予以明确。不仅是房屋补偿，还有拆迁中的设备损失、停工损失、安置费等补偿要不要征增值税，如何征税，应予以明确，便于实务操作，规避涉税风险。