沈地税发[2006]187号 沈阳市地方税务局关于强化房地产税收一体化管理中个人转让旧房产土地增值税征收有关问题的通知[条款废止]

沈阳市地方税务局关于强化房地产税收一体化管理中个人转让旧房产土地增值税征收有关问题的通知[条款废止]

沈地税发[2006]187号      2006-11-13

稽查局，各分局、县(市)局：

　　为进一步落实《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产税收一体化管理的若干规定〉的通知》(辽地税发[2005]76号)和《沈阳市财政局 沈阳市地方税务局转发省财政厅 省地税局所转发的关于土地增值税若干问题的通知》(沈财预[2006]353号)，强化房地产税收一体化管理中个人转让旧房产土地增值税征收工作，现将有关问题通知如下：

　　一、与房产交易市场沟通问题

　　市局负责与市房产局进行沟通，从2006年9月1日起对我市个人转让旧房产征收土地增值税纳入房地产税收一体化管理，由一体化征收窗口统一征收。同时，各单位要与当地房地产交易市场做好协调工作，保证土地增值税顺利征收。要请房产部门协助做好税源控管工作，对没有办理土地增值税纳税手续的纳税人，不予办理房地产权属变更;对纳税人为获取购房发票价格，需要到房产部门查询旧房产档案的，请房产部门按有关规定予以办理。

　　二、需要明确的政策问题

　　(一)[条款废止]加计扣除问题。对纳税人按原购房发票金额或主管地方税务机关以核定方式确定扣除项目的，加计扣除时限计算到月。计算公式：加计扣除项目=购房发票金额×5%×从购买年度起至转让年度止实际拥有房地产的累积月份÷12.

　　(二)[条款废止]关于核定征收问题。纳税人转让旧房产，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，主管地方税务机关可参照《契证》上所记载的“房产土地价值”核定其原购房价格，据以计算扣除项目。计算公式：扣除项目金额=房产土地价值×(5%×从购买年度起至转让年度止实际拥有房地产的累积月份÷12)+转让时缴纳的税金(营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税)+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额。

　　(三)关于已缴契税扣除问题。

　　1.对能够提供评估价格的，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十一条规定，购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

　　2.对不能提供评估价格，但能够提供发票的，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条规定，在购房时缴纳的契税，凡能提供完税凭证或《契证》的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

　　3.对没有评估价格，又不能提供购房发票，由主管地方税务机关以核定方式确定扣除项目的，可以扣除购房时缴纳契税的完税凭证或《契证》上所记载的契税税额。

　　(四)个人购买住房时间确定问题

　　根据《辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(辽地税发[2005]154号)规定，个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。对根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。

　　(五)房改房扣除项目确定问题

　　房改房首次上市转让时，按纳税人提供的购房发票金额或契证所载“房产土地价值”计算扣除，如明显偏低，纳税人可提供房地产评估价格，以确定扣除项目金额。

　　(六)税收优惠问题

　　个人转让旧房产土地增值税有下列优惠政策：

　　1.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

　　2.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　3.对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　从2006年3月2日开始，享受优惠政策普通住宅的标准是，住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　三、文书修改和使用问题

　　(一)市局对《房地产转让纳税申报审批表》内容进行了修改，在“税种”项下“个人所得税”栏上一行增加“土地增值税”栏，同时增加两个附表，即“个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表(一)、(二)”，能够提供原购房发票或契证上记载的“房屋土地价值”的纳税人适用表(一)，能够提供评估价格的纳税人适用表(二)。现将修改后的表样(见附件1)提供给你们，请各单位在一体化征收工作中予以应用。

　　(二)对不纳入土地增值税征税范围的，不填写《个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表》;对享受土地增值税免税政策的直接在《房地产转让纳税申报审批表》土地增值税“免税额”中予以注明，也不填写《个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表》。

　　(三)请各单位从12月份起在每月上报的《房地产税收一体化征收情况统计表(二)》中的“本月情况”、“累积收入”项下的“个人所得税”栏前增加“土地增值税”栏，其他项目不变。

　　四、征收软件修改问题

　　请各单位按下列业务需求修改本单位自行开发的一体化征收软件，应增加以下几种功能：

　　(一)数据录入

　　将《个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表》(一)、(二)与《房地产转让纳税申报审批表》中“土地增值税”栏应纳税额链接，并将内容录入。

　　(二)税额计算

　　按照《个人转让旧房产土地增值税纳税明细申报表》(一)、(二)确定的逻辑关系设置税额计算功能。

　　(三)票据打印

　　根据计算出的数额，与其他税种一并打印缴款书或完税证。

　　(四)纳税信息查询功能

　　可查询土地增值税征收情况，并打印台帐。

　　软件修改完成前，应先行在软件中增加土地增值税项目，人工计算土地增值税应纳税额，将税额或免税事项录入《房地产转让纳税申报审批表》中“土地增值税”栏的“应纳税额”或“免税额”。

　　五、政策宣传问题

　　市局编写了《个人转让旧房产征收土地增值税宣传单》(见附件2)，请各单位自行组织印刷并放置在一体化地税征收窗口或代征窗口，以方便纳税人缴税，同时，据此修改设在房产交易大厅的宣传板。

沈阳市地方税务局

2006年11月13日