物业服务企业“营改增”热点问题解答

物业服务企业“营改增”热点问题解答 （深圳市物业管理行业协会）

各物业服务企业：

深圳市物业管理行业协会已就近期我市部分物业服务企业反映的“营改增”税制改革相关问题及建议，咨询深圳市国家税务局，现将市国税局所作反馈整理、汇总，并向我市物业服务企业发布。

一、“营改增”政策基础知识

(一)按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36号)文件规定，提供不动产租赁服务，一般纳税人适用一般计税方法按11%税率计算缴纳增值税;小规模纳税人适用简易计税方法按5%征收率计算缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)按照《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之一)》

转让不动产、自建不动产、建筑服务老项目取得时间的确认：(1)转让不动产老项目。纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。(2)自建不动产老项目。纳税人取得的第一个《建筑施工工程许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。(3)新增建设服务老项目。工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设(如扩大建筑面积等)，新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项目选择简易计税方法。(4)提供建筑服务，采取总分包形式的，应该根据总分包合同注明的开工日期分别独立确定。

(三)按照《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之一)》车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。

二、物业服务企业“营改增”政策相关疑问解答

(一)实施“营改增”政策衔接问题

(1)过去，物业服务企业停车场小规模纳税人季度收入不超过9万元的免征营业税，“营改增”政策实施后是否免征增值税。

解答：根据国家税务总局2016年23号公告，增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)，销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

(2)物业服务企业收取5月份之前的欠费是否需要交纳增值税，以及5月份之前预收的费用是否需要交纳增值税。

解答：按照《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之二)》在2016年4月30日前签署的销售服务、无形资产或者不动产的合同，且合同的执行期延续到5月1日之后的，应先根据营业税的有关规定确定其中属于应缴营业税的收入，并缴纳营业税。其余收入应按照增值税的规定缴纳增值税。

(3)“营改增”政策实施前，物业服务企业劳务派遣征税在地税上按照差额征收，那么“营改增”政策实施以后这部分业务是否征税以及如何征税。

解答：按照有关规定，物业服务企业劳务派遣服务属于营改增里的“现代服务——商务辅助服务——人力资源服务”，一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。按照财税【2016】47号文件规定，一般纳税人提供劳务派遣服务，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税;也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税;也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

(二)实施“营改增”政策税率问题

(1)物业服务企业管理的停车场通常由产权方委托物业服务企业运营管理，那么产权方和物业服务企业具体应该如何交纳增值税。

解答：按照财税【2016】36号文件规定，增值税应税行为一般是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产等行为。不动产经营租赁服务是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的服务。产权方和物业服务企业发生了上述应税行为应缴纳增值税。

(2)物业服务企业受全体业主委托经营共用部位，如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展、小区地面临时停车等，应分别按照哪一档税率交纳增值税。

解答：按照财税【2016】36号文件规定，按不动产经营租赁服务缴纳增值税。