国税发[2007]132号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知

　　第四章 扣除项目的审核

　　第二十七条 税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(三)房地产开发费用。

　　(四)与转让房地产有关的税金。

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第二十八条 扣除项目审核的基本程序和方法包括：

　　(一)评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

　　(二)获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。

　　(三)审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。

　　(四)审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。

　　(五)实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。

　　(六)必要时，利用专家审核扣除项目。

　　第二十九条 审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

　　(一)扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。

　　(二)扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。

　　(三)审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

　　如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

　　(四)审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。

　　第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：

　　(一)审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

　　(二)如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

　　(三)审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

　　(四)审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

　　(五)审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

　　(六)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

　　第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：

　　(一)审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

　　(二)审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对。

　　(三)审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

　　第三十二条 前期工程费的审核，应当包括下列内容：

　　(一)审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

　　(二)审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

　　第三十三条 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：

　　(一)出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

　　1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;

　　2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证;

　　3.审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

　　(二)自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

　　第三十四条 基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：

　　(一)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

　　(二)如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

　　(三)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

　　(四)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

　　(五)审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

　　(六)审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

　　(七)获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

　　(八)审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

　　(九)各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

　　第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容：

　　(一)审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

　　(二)如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

　　(三)审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

　　(四)审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

　　(五)审核是否将期间费用记入开发间接费用。

　　(六)审核有无预提的开发间接费用。

　　(七)审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

　　(八)在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

　　第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：

　　(一)审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

　　(二)利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：

　　1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证;

　　2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目;

　　3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定;

　　4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。

　　对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

　　第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：

　　(一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

　　(二)对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

　　(三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

　　(四)对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

　　第三十九条 对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。