房地产企业所得税纳税评估案例（二）

1.企业基本情况
XX省XX市XX房地产开发有限公司成立于2001年4月，注册资本4000万元，是经省建设厅批准的具有二级资质的房地产开发企业，集房地产开发、施工、销售、物业服务为一体。自2001年公司成立以来，先后开发了三个住宅小区及一个商业地产项目，总建筑面积约38万平方米。公司的项目开发和经营管理在市建委组织的项目评比中，综合积分名列前茅，并取得了优异的社会效益和经营效益。

xx房地产开发建设有限公司于2004年开始分二期开发设计XX住宅小区。2006年初结束一期工程，处于销售阶段；二期工程从2006年6月开始预售，计税毛利率15%。
2007年初，XX市地税局对该企业2006年度的企业所得税开展纳税评估工作。

2.采集评估数据
（1）评估数据取得
①企业所得税年度纳税申报表
税务人员从企业2006年度所得税申报表及其附表中得到以下数据：销售收入83305560元，销售成本47953706元，营业税金及附加6019127地，期间费用1857862元（其中销售费用6576616元，管理费用8511094元，财务费用3490152元），利润总额为10754865元，销售未完工开发产品的预计毛利5697970元，预缴营业税金及附加5204984元，应纳所得税额4627161元。

②企业年度会计报表
税务人员从企业2006年度会计报表及其附表中得到以下数据：货币资金30595000元，期初应收账款948000元，期末应收账款1955000元，期初其他应付款3883774元，期末其他应付款24372951元，期初其他应收款2163500元，期末其他应收款3654100元，预收账款期初余额42090212元，预收账款期末余额80076678元，期初存货110807408元，期末存货74225740元。

③企业其他涉税信息表
税务人员从企业其他涉税信息表中得到以下数据：项目一期工程土地成本53899152元，建筑安装工程费60612331元，基础设施费8358108元，前期工程费4546249元，配套设施费3579603元，开发间接费11155040元，合计开发成本142150483元。项目二期工程销售未完工开发产品收入80076678元，定金5758200元。企业预缴营业税4003834元，预缴土地增值税800767元。项目本期开发成本11372100元。
项目一期完工后开发成本结转到开发成本，一期工程可售面积为45635平方米，已售面积15170平方米，根据销售面积与可售面积的占比计算成本结转率为33.24%。一期工程开发成本随着销售按比例结转至销售成本，经计算各项成本明细如下：土地成本17916078元，建筑安装工程费20147539元，基础设施费2778235元，前期工程费1511173元，配套设施费1189860元，开发间接费3707935元。

④地税内部信息
2006年企业共缴纳营业税金及附加8450261元，其中缴纳营业税6440323元，缴纳土地增值税1288065元。

（2）第三方信息取得
税务人员根据房地产行业的特点采用内外结合、由外及内的办法，从第三方取得基础资料和数据。
①土地管理部门和房屋拆迁管理部门信息：项目一期征用土地21430平方米，土地出让金24570000元，拆迁安置补偿费20881042元，土地交易费及其他税费8448110元，全部缴清。项目二期征用土地11560平方米，土地出让金10890000元，拆迁安置补偿费9255205元，土地交易及其他税费3745934元。
②规划部门信息：项目一期可售面积45635平方米，项目二期可售面积38526平方米。
③管管部门信息：项目已售面积15170平方米，已售均价为6000元/平方米，已预售面积14650平方米，预售均价为6500元/平方 。
④市地税局在对2006年度房地产企业所得税开展纳税评估工作之前，将当地房地产企业按规模进行分类，选择了具有代表性的30家企业进行深入调查，根据这些房地产企业当年申报的销售收入、销售成本、销售费用等数据计算各预警指标值，并结合税务人员的评估经验及判断进行修正，最后运用统计学原理计算出各指标行业平均水平及预警区间。
通过对30家典型房地产企业的工程预算、结算书信息进行整理，计算单项工程单位面积建筑安装工程费及各项开发成本占建安费用的比率，在30个样本数据的基础上运用统计学原理计算出行业平均水平及预警区间范围见表A-15。
表A-15

说明：行业平均水平根据当期选取的样本平均值进行测算，预警区间（预警上、下限）是在行业平均值基础上可上下浮动的合理范围，表中指标高于预警上限视为异常。
税务人员根据该企业前四年度纳税申报表和会计报表中其他应付款、期间费用、管理费用等数据，计算指标历史水平见表A-16。

表A-16