琼地税函[2010]250号 海南省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

海南省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

琼地税函[2010]250号             2010-6-13

各直属地方税务局，各直属稽查局：

　　现将《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)(以下简称《通知》)转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并贯彻执行：

　　一、关于房地产开发费用的扣除问题

　　(一)房地产开发企业仅向金融机构借款，能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，其不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出，超过“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%的，允许据实扣除，其他房地产开发费用的扣除比例为5%。

　　(haihan235解读:可以大于10%。意思是说：贷款吧，利息无论多少都可以扣除(海南银行全部是浮动利率，可以高于国家5倍)，自用资金才能扣除10%，于是有钱的房企和银行合作(不使用勾结)，采用以存款换贷款，至于利息和分成嘛。。。。。。银行和房企又有生财之路了。利润全部取自房价。。。。。。这样房价能下来吗??)

　　(二)以下情形，房地产开发费用的扣除比例为10%：(haihan235解读:即最低为10%)

　　1、第(一)项中的利息支出，未超过“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%的;

　　2、房地产开发企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的;

　　3、全部使用自有资金，没有利息支出的。(haihan235解读:全不全部都没有意义了)

　　(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，根据孰高原则选择适用第(一)项或第(二)项规定的办法计算房地产开发费用，不能同时适用两种办法。(haihan235解读:即可选择最多的扣除)

　　二、关于转让旧房的加计扣除年限问题

　　(一)转让旧房的加计扣除年限按月计算，购房发票所载月份为计算年限的起始月份，售房发票开具当月为计算年限的截止月份。

　　凡在税务机关计算税款时，售房发票尚未开具的，其加计扣除年限计算的截止月份为税务机关计算税款的当月。

　　(二)自购房发票所载月份起至售房发票开具当月止，每满12个月计一年，未满一年的，不得给予加计5%的扣除;满一年但未超过1年半的(含一年半)，其加计扣除年限为一年;超过1年半但未满两年的，其加计扣除年限为两年，如此类推计算。

　　三、关于安置用房的房地产开发成本和费用问题

　　房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户，除按《通知》第六条第(一)项规定确认其销售收入和拆迁补偿费外，对安置用房发生的房地产开发成本和费用，按规定予以扣除。

　　四、本通知自发文之日起执行，此前的规定与本通知相抵触的，以本通知为准。

　　本通知下发前税务机关已作清算结论的，不再按本通知规定予以调整。