湘政发[1994]34号 湖南省贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施意见

湖南省贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施意见

湘政发[1994]34号            1994-12-15

　　《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发〔1994〕43号，以下简称《决定》)，是指导进一步深化城镇住房制度改革的重要文件，各级政府要按照《决定》确定的基本目标和近期任务，积极推进我省城镇住房制度改革。力争到本世纪末，初步建立起与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，使全省城镇居民住房达到小康水平。现就贯彻《决定》提出如下实施意见：

　　一、全面推行住房公积金制度

　　(一)全省所有党政机关和企事业单位及其在职职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则，从1995年1月1日起交纳住房公积金，建立住房公积金制度。已实行住房公积金制度的，要按照本实施意见做好巩固完善工作。

　　(二)住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳。1995年单位和个人住房公积金的缴交率各定为5%。财政困难的市、县，对已购房职工，单位部分可暂不实行，个人部分应按规定交纳。按5%确定住房公积金缴交率有困难的市、县，报请省房改领导小组批准可适当下浮。以后随着经济发展和个人收入的增长，缴交率由市、县人民政府报经省房改领导小组批准逐步调整提高。“三资”企业及其中方职工的住房公积金缴交率，起步阶段可按不低于5%掌握，具体比例由市、县人民政府确定报省房改领导小组备案。

　　(三)住房公积金作为一项职工长期性住房储蓄，归职工个人所有，定向用于职工家庭购买、建造和大修自住住房。职工出国定居或离退休、离职时，本息余额一次结清，退还职工本人。职工住房公积金本息免征个人所得税。

　　(四)党政机关、企事业单位为职工交纳的住房公积金，按《决定》规定的开支渠道拨付、列支。对未经批准不为职工交纳住房公积金或降低住房公积金缴交率的单位，计划、建设、规划、国土等部门不得为其办理有关建房手续，银行房地产信贷部不得为其发放购建房贷款，房改部门不得审批其集资建房，税务等部门对其集资建房不得给予税费减免，其职工无权购买安居住宅。对不按期交纳住房公积金的单位加罚滞纳金。

　　(五)按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度。各市、县人民政府要按照国家和省的统一政策制定本地区住房公积金归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。各市、县房改办及省直房改办下设住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和会同有关部门编制使用计划以及承担当地政府委托的其他房改资金等管理工作。住房公积金的存贷款等金融业务委托专业银行房地产信贷部办理，受托银行房地产信贷部应根据同级政府批准的住房公积金使用计划和住房公积金管理机构的委托协议，审定、发放和回收贷款。住房公积金专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督，增强住房公积金使用的透明度和安全性。

　　二、积极推进租金改革

　　(一)逐步提高房租支出占职工家庭收入的比重。1995年全省住房租金平均水平提高到占双职工家庭平均工资的5%以上，即在1994年月平均租金水平基础上每平方米平均提高0.2元。至2000年，住房租金争取达到占双职工家庭平均工资的15%。

　　各市、县要根据实际情况，结合实现2000年的提租目标，制定并公布2000年以前租金改革规划，逐步提高住房租金。有条件的城市或单位，可以加大提租力度，较快实现向成本租金和市场租金的过渡。

　　(二)在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房租金标准应高于同期现住房的租金标准，也可以规定职工承租新建公有住房实行同期现住房租金标准，另交纳租赁保证金或认购住房债券。继续实行超标准住房加租办法。新房新制度和超标准住房加租办法由各市、县确定。对过去超标准住房未实行加租的，各级政府要认真检查，切实纠正。

　　(三)租金调整后，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职优抚对象等，在一定时期内仍实行减免补政策。

　　红军时期参加革命工作的离休职工，新增房租全额免缴，本人去世后，其配偶可继续享受;抗日战争时期参加革命工作的离休职工，新增房租减免50%;解放战争时期参加革命工作的离休职工，新增房租减免30%;退休职工新增房租支出过多造成生活困难的，可酌情减免，具体办法由各市、县确定。以上减免仅限离退休职工在规定住房标准内的新增房租。

　　政府民政部门确认的社会救济对象和非在职的优抚对象，单独居住者，新增房租全额免缴，与亲属同住者，按当地职均住房面积增支部分减免。

　　(四)单位对职工家庭住房租金补助和补助金的列支、单位租金收入管理，按《决定》的规定办理。

　　三、稳步出售公有住房

　　(一)城镇公有住房，除下列不宜出售的外，均可向城镇职工出售。不宜出售的公有住房包括：危房、已列入近期规划拆迁改造的住房;地处临街宜改造为营业用的住房;庭院式住房、平房;市区内二层(含二层)以下的楼房;产权有争议的住房;具有历史纪念意义的、风景名胜区域内列为景点的住房以及市、县人民政府认为不宜出售的其他住房。职工购买公有住房坚持自愿原则，允许不愿购买的职工租住公有住房。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

　　(二)向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。目前以成本价售房确有困难的市、县，可以实行标准价作为过渡。高收入家庭和中低收入家庭的界定标准，由各市、县根据实际情况测算报省房改办审定。

　　(三)各市、县都应按照《决定》和本实施意见的规定测算出当地的标准价和成本价。各市、县在测定成本价时，小区级非营业性配套公建费和按省政府湘政发〔1994〕18号文件对安居住宅减免的相应税费部分可不计入成本价。凡是成本价高于标准价的市、县，可以实行标准价出售公有住房，反之则应实行成本价售房。

　　凡实行标准价售房的市、县，应允许企事业单位选择按成本价售房;实行按标准价售房的单位，应允许职工选择按成本价购房。

　　(四)各市、县应从本地实际出发，售房价格要逐步由标准价向成本价过渡。新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数要逐步提高，2000年以前达到3.5倍，具体倍数由省房改领导小组确定。出售公有住房的标准价和成本价，由市、县人民政府按年度报省房改领导小组批准后公布执行。售房价格年度为每年7月1日至第二年6月30日，各市、县应于每年6月底前公布下年度的售房价格。

　　(五)公有住房出售应坚持先评估后出售的原则，按成本价、标准价出售的住房，由政府房改部门委托具有房地产评估资格的评估机构，按规定的售房价格、面积计算办法、装修标准等逐户丈量实地评估。发现弄虚作假者，追究当事人和单位领导人的责任。

　　职工预购在建公有住房，只能按建成交付使用当年的标准价或成本价结算。

　　(六)职工按标准价和成本价购买公有住房，按《决定》规定给予职工现住房折扣和工龄折扣。职工参加工作前攻读大专以上(含大专)学历的学习年限视同工龄给予工龄折扣。

　　(七)职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。在同一城镇范围内有私房且人均建筑面积在当地人均建筑面积水平以上的，不能按成本价或标准价购买公有住房。

　　职工家庭在本省内跨市、县迁移，凡按本实施意见规定的售房政策购买的公有住房按以下规定退交原售房单位的，可以在迁入地新单位按标准价或成本价购买一套公有住房;原按成本价购买的，按退房时的成本价退交原售房单位;原按标准价购买的，按退房时的标准价退交原售房单位。单位在向职工退回房价款时，应扣除原给予的现住房折扣、工龄折扣和一次性付款折扣。凡未按原售房政策购买的公有住房，只能按规范后个人拥有的产权比例与退房时成本价计算退房款(并应扣除原给予的优惠)，方可在迁入地新单位按标准价或成本价购买一套公有住房。

　　(八)出售公有住房，按建筑面积计价。每户建筑面积按国家有关规定计算，楼梯、走廊等共用部分面积分摊到户。

　　(九)职工按成本价或标准价购房面积控制标准，一般职工为65平方米;科级干部为75平方米;县处级干部为85平方米;地厅级干部为110平方米。党政机关、群众团体职工按职务确定购房面积控制标准。企事业单位中具有专业技术职务的中、高级知识分子购房面积控制标准，由省根据国家有关规定结合本省实际情况另行确定。

　　以上是购房面积控制标准，不是必须达到的分房、建房标准。各市、县及单位可根据实际情况，在上述购房面积控制标准内确定本地职工购房面积控制标准。超过购房面积控制标准的，15平方米以内部分按成本价全价计价，15平方米以上部分按市场全价计价。

　　(十)职工购房按《决定》规定的付款方式办理。一次付款折扣率由省房改办按《决定》有关规定统一确定。

　　(十一)职工购房按《决定》规定明确产权，规范住房交易行为，领取统一制定的房屋所有权证和土地使用权证。职工出售、出租、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，按国家规定交纳有关税费。

　　(十二)职工购买公有住房后，住房室内各项维修开支由购房人负担。售房单位从售房款中提取15%作为共用部位、共用设施的维修费用，不足部分由购房职工按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。

　　公有住房出售后，有条件的单位要在当地房产管理部门的指导下组建物业管理机构。积极发展多种形式的物业管理企业和社会化的房屋管理、维修、服务，对房屋及其配套设施实行社会化管理，平等竞争，方便住户。各市、县要根据国家有关规定制定公有住房售后维修养护管理具体办法。

　　(十三)国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金。其他公有住房的出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。城市住房基金年度使用计划由财政部门会同房改部门编制，报经同级政府批准后执行。单位住房基金存入住房公积金管理中心专户，单位住房基金年度使用计划，需报经同级政府房改办批准。各级住房基金目前均存入政府指定的专业银行房地产信贷部，全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。

　　(十四)职工按成本价或标准价购房，免征一次性契税，职工自住期间，免征房产税和土地使用税、费;单位向职工按成本价或标准价出售公有住房所得收入，免征营业税;新建成投入使用的公有住房，以成本价、标准价向个人出售，其个人出资部分，固定资产投资方向调节税按零税率给予照顾;房屋评估、办理住房过户和产权转移登记手续时，只能收取房屋估价费、买卖管理费，收费按规定标准的30%收取。

　　四、加快开发建设经济适用住房

　　(一)各级人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，逐步建立起以中低收入职工家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，加快解决中低收入家庭的住房问题。当前，开发建设经济适用住房的重点就是抓好安居住宅的建设、分配，认真做好“安居工程”的组织实施工作，加快危房户、无房户、住房困难户的解危解困步伐。

　　(二)经济适用住房的开发建设应坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”和国家、单位、个人合理负担的原则。经济适用住房建设用地、计划、规划、税费等方面按省政府湘政发〔1994〕18号文件对安居住宅的扶持政策办理。经济适用住房要合理设计，实行一般标准装修，降低住房造价。多渠道筹集经济适用住房建设资金，各级住房基金融通应优先保证用于开发建设经济适用住房，金融部门在信贷等方面应予以支持。

　　(三)房地产开发公司每年的建房总量中，要拿出20%以上做为经济适用住房，由同级政府用于安排住房解危解困。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予优先安排，具体办法由各市、县确定。

　　(四)继续鼓励集资合作建房，发展住房合作社。凡城镇职工、且夫妻双方均有同一城镇常住户口的无房户、拥挤户、愿退出现租住公房户，以及在同一城镇有私房、但人平建筑面积低于当地人均水平、又无法扩建的户，都可以户为单位申请参加职工集资合作建造住宅。已购买公有住房的职工，不能申请参加集资合作建房。

　　职工集资标准一般应按占住房成本价30%以上比例确定，具体集资标准，由各市、县和单位根据房屋结构确定。鼓励职工按成本价或标准价全额集资，按成本价全额集资的住房产权归个人所有，按标准价全额集资的住房个人拥有部分产权，未按标准价全额集资的，住房产权属国家或单位所有，集资职工可获得住宅使用权，其使用年限、租金标准和职工个人集资款的处理，由组织单位和集资职工协商议定。产权属国家或单位所有的集资房可向集资职工出售，按向职工出售公有住房政策办理，原集资款可转作购房款，多退少补。

　　职工集资建造住宅，原则上不得超过规定建筑面积和装修标准，因特殊情况需超过住房控制面积标准的，其超过部分按市场价交纳集资款，超标准装修的要按实计价，并一次付清。

　　集资建房职工个人出资部分的税费减免，按省政府湘政发〔1994〕18号文件有关安居住宅的扶持政策办理。单位出资部分的税费减免，区别不同情况酌情处理。

　　五、搞好原售房政策与《决定》规定的售房政策的衔接

　　1994年1月1日前出售的公有住房，经省房改领导小组审批、并按批准的房改方案实行的试点市、县和单位，按售房当年售价占成本价的比重确定个人拥有的产权比例;其余的均须按售房当年售价占1994年度成本价的比重确定个人拥有的产权比例。提倡购房人按《决定》规定的售房政策，即按1994年度的价格标准、售房折扣、产权比例计算办法进行规范，并补交购房款，原交房价款连同补交金额合并计算为累计购房款，相应提高个人拥有的产权比例。从有利于售房政策的衔接、筹集更多的建房资金、加快住宅建设出发，要求全省各级各部门各单位原已购房的领导带头补交房价款，提高个人拥有的产权比例。

　　1994年1月1日后所出售的公有住房和预购1994年1月1日后交付使用的公有住房，一律按《决定》和本实施意见规定的售房政策进行规范。

　　原有关文件规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。

　　六、加强领导，统筹安排，积极推进城镇住房制度改革

　　(一)各级人民政府要把推进住房制度改革、加快住房建设作为九十年代经济工作的一个战略重点来抓，切实加强对住房制度改革工作的领导。要赋予同级房改领导小组相应的协调决策权力，建立健全房改工作机构，确保住房制度改革积极稳步推进。

　　(二)各市、县要根据《决定》和本实施意见的统一政策，结合本地社会经济发展实际，因地制宜，抓紧制订城镇住房制度改革实施方案。实施方案要有对前段售房政策与新政策的衔接意见。市、县城镇住房制度改革的实施方案和以后的年度实施方案，经行署和州、市人民政府审查报省房改领导小组批准后执行。各行署和自治州人民政府可制定本地区城镇住房制度改革的指导性方案，报省房改领导小组备案。所有单位(铁路系统、国家统配煤矿、部队除外)不论隶属关系，都应执行所在市、县政策经省批准的房改方案以及相应的部署。

　　(三)各市、县应结合房改，从建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度出发，相应调整城镇建设规划和住宅建设布局规划，逐步实行住宅区与工作区分离。从现在开始，原则上应停止再在工作区内建住宅的做法，以利于住房新制度的顺利推行。

　　(四)加快企业住房制度改革步伐。企业房改是城镇住房制度改革的重点。有条件的国有大中型企业，应结合企业转换经营机制和劳动工资制度改革，把对职工住房管理从以往与生产性房产的混合管理中逐步分离出来，独立经营，独立核算，率先实行住房商品化、社会化。

　　(五)住房制度改革涉及面广，政策性强，是一项复杂的系统工程。省房改领导小组要加强对全省住房制度改革工作的协调和分类指导，各部门都应在同级政府房改领导小组的统一领导下参与、支持住房制度改革工作，各尽其责，密切配合。各部门有关住房制度改革的文件应与同级政府房改办协商后下发，以保证住房制度改革顺利实施。

　　(六)各地要认真做好住房制度改革的宣传工作，新闻单位要加强舆论引导，帮助广大干部群众理解、支持、参与住房制度改革。要加强对各市、县和单位住房制度改革工作的检查督促，严肃房改纪律。对不执行国务院和省的统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为，要严肃查处。

　　(七)本实施意见自发布之日起施行。原有的住房制度改革政策与规定，与《决定》和本实施意见不一致的，按《决定》和本实施意见执行。

　　(八)本实施意见由省房改办负责解释。

湖南省政府

1994年12月15日