清算单位确定各地政策规定总结表

四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。
京地税地[2007]325号：北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知发文时间：2007-8-15

七、青岛的规定（青地税发[2008]100号）
第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。

青地税发[2008]100号：青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知发文时间：2008-5-22

八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号）
一、关于清算单位确认问题
（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：
1．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。
2．同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
穗地税函[2012]198号：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知发文日期：2012年11月30日

七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题
对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：
（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；

（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题
对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

穗地税函[2010]170号：广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知发文日期：2010-08-27

三、关于项目界定及清算时点的问题[1]
《办法》中涉及的房产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。同一立项分期开发的房产开发项目，在最后一期开发的建筑物竣工结算并向建设管理部门提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验备案表》的次季清算应交土地增值税。

穗地税发[2006]39号：广州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知发文时间：2006-2-27

九、大连的规定（大地税函[2008]188号）
纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。

大地税函[2008]188号：辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知发文日期：2008-10-27

十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告[2011]5号）
第十五条土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

厦地税发〔2010〕16号：厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知成文日期：2010-01-26
一、关于清算分期标准
对2011年1月1日前采取分期方式开发并已经取得商品房预售许可证的房地产开发项目，清算分期标准仍适用《厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（厦地税发〔2010〕16号）第十五条规定。对2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产开发项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

厦门市地方税务局公告[2011]5号：厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告发文日期：2011年4月27日

十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号）
一、土地增值税清算单位
土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

解读：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。

有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。

苏地税规[2012]1号：江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告发文日期：2012年8月20日

第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

苏地税发[2009]72号：江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知发文时间：2009-9-3