房地产企业销售开发产品如何预缴和清算税款

本文主要分析深圳市房地产企业销售开发产品时，采用一般计税方法情形下如何预缴和清算各种税款。

1、预缴增值税

（1）预缴时间、地点

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十二条规定：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。　　

其中主管国税机关是指项目所在地的主管国税机关。

（2）预征率和计算　　

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第十一条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。　　

2、预征土地增值税

（1）预征时间

《深圳市地方税务局关于修订<土地增值税征管工作规程（试行）>的公告》（深圳市地方税务局公告[2016]7号）：一、将第十二条修订为：“纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据＝预收款－应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳，未按规定缴纳的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从规定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。”　　

（2）预征率

《关于调整我市土地增值税预征率的公告》（深地税告[2010]6号）明确，普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。　　

（3）计算

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（公告[2016]70号）第一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-[预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%]

预征土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率　　

3、预缴企业所得税　　

（1）预缴时间

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现；第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

应在确认收入的当季度或当年预缴企业所得税。　　

（2）纳税调整计算

营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预缴税款阶段的企业所得税收入，国家税务总局尚未明确。

土地增值税从本质来说也是一种所得税，我们可以参考土地增值税预征的计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-[预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%]，即从企业所得税角度，房地产企业销售未完工开发产品的收入=预收款-应预缴增值税税款。

纳税调增数=（预收款-应预缴增值税税款）×预计计税毛利率（15%）-增值税附加税费和土地增值税

1、正常申报增值税

（1）增值税应税行为时点的判断

《营业税改增值税试点实施办法》（财税2016年36号）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

如何判断是否发生应税行为，各地有不同口径，具体如下：

深圳没有对房地产企业销售自行开发房地产增值税应税行为的时点做出特别规定，由以上对各地国税对增值税应税行为时点的判断可知，大部分是以销售合同约定的交房时间为增值税应税行为发生的时点，如果实际交房时间早于合同约定时间，则以实际交房时间作为增值税应税行为发生的时点。

（2）应交增值税计算

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告[2016]18号）第四条规定：增值税计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）。　　

一般计税方法下：

应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款

=当期销售额×11%－进项税额-已预缴税款

=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）×11%-进项税额-已预缴税款

2、土地增值税清算　　

（1）清算时点

国税发[2009]91号第九条条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

国税发[2009]91号第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。　　

（2）土地增值税清算收入计算

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

如果房地产企业支付的土地价款取得了增值税专用发票，则土地增值税扣除项目中的土地价款为不含增值税的金额，土地增值税清算时的计税收入的公式为：计税收入=全部价款和价外费用/（1+11%）。

如果房地产企业通过出让方式取得土地使用权，土地增值税计税收入计算公式为：计税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）×11%=全部价款和价外费用/（1+11%）+当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）×11%。

“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额作为土地增值税的计税收入。

3、企业所得税清算

（1）清算时点

按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条、第七条确认收入；实际惯例是以交房的时间确认收入，并以交房确认收入年度作为企业所得税的清算年度。

（2）计算

国税发[2009]31号第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。

“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额在企业所得税方面是作为收入还是冲减成本确认，目前税法上还没明确，按照《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)规定，“当期允许扣除的土地价款” 抵减的销项税额按照冲减成本处理，所以，如果税法没有明确规定，则应按照会计处理计算企业所得税应纳税所得额。