津政办规[2021]7号 天津市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见(试行)

天津市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见(试行)

津政办规[2021]7号     2021-03-12

各区人民政府，市政府各委、办、局：

　　为健全完善本市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，推动经济高质量发展，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)，结合本市实际，经市人民政府同意，提出以下实施意见。

　　一、总体要求

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，坚持新发展理念，健全市场规则，完善交易平台，规范市场秩序，提高节约集约利用水平，为推动天津转型发展、高质量发展提供有力保障。

　　二、完善转让规则，保障要素有序流通

　　(一)建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，主要包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。(责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设委，各区人民政府)

　　(二)建设用地使用权转让条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可继续保留划拨性质，不补缴土地出让价款，按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障转让交易自由。原土地出让合同对转让条件另有约定的，从其约定;如无专门约定，原土地出让合同所载明的权利义务依法转移到受让方。建设用地使用权发生转移时，由本级人民政府组织相关部门对该宗用地房屋建筑项目的建设标准、竣工验收、准入产业类别、固定资产投资、生态环境、产业布局、能源节约及资源综合利用、清洁生产及其他相关指标实施情况进行审核。政府及政府有关部门对投资建设另有约定的，由约定执行单位就是否存在约定的限制转让情形出具意见。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。转让后，可根据权利人申请，保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。(责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设委、市发展改革委、市生态环境局、市工业和信息化局，各区人民政府)

　　(三)土地分割、合并转让。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，符合整宗土地规划要求，建筑物安全，使用权属清晰。涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。土地分割转让应符合土地出让合同约定，整宗地投资额应达到转让条件，土地出让合同中明确约定不得分割转让的，从其约定。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益;涉及消防、规划、工业产业等相关调整的，分割前依法先履行规划调整程序和变更手续。土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻的地块，且土地权属性质、使用权类型和土地用途一致。合并后使用年限的剩余年限不一致的，经出让人同意，可按等价值原则重新确定剩余土地出让年限。(责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设委、市生态环境局、市国资委、市发展改革委、市工业和信息化局，各区人民政府)

　　三、完善出租管理，提高服务水平

　　(一)以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应签订建设用地使用权出租(转租)合同，明确各方权利义务，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定，不得改变土地用途。政府及政府有关部门对投资建设另有约定的，由约定执行单位就是否存在约定的限制出租或转租情形出具意见。(责任单位：市规划资源局，各区人民政府)

　　(二)划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益。土地收益按租金的10%缴纳。以划拨方式取得的建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。(责任单位：市规划资源局、市税务局、市住房城乡建设委、市财政局，各区人民政府)

　　(三)建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度。出租人按年依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。划拨用地使用权出租收益纳入土地出让收入管理。具体办法由市规划资源局、市财政局、市税务局另行制定。(责任单位：市规划资源局、市财政局、市税务局，各区人民政府)

　　四、完善抵押机制，保障合法权益

　　(一)建设用地使用权抵押的条件。以划拨、出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押，其中划拨土地抵押权实现时优先缴纳土地出让收入。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。(责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设委、市金融局、人民银行天津分行，各区人民政府)

　　(二)依法保障抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押人作出不改变土地用途书面承诺后，其履行书面承诺情况应记入信用记录，作为发展改革、规划资源、民政、教育、金融等主管部门事中事后监管的重要依据，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。(责任单位：市规划资源局、市发展改革委、市民政局、市教委、市金融局、人民银行天津分行、天津银保监局、市司法局，各区人民政府)

　　五、创新服务体系，加强监测监管

　　(一)建立交易平台。在全国统一的线上交易平台基础上，市规划资源主管部门负责搭建市级交易平台，统筹各区转让、出租、抵押的信息，加强数据衔接，汇集土地二级市场交易信息。各区负责搭建城乡统一的区级交易平台，提供交易场所，汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，大力发展“互联网+政务服务”，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，办理交易事务。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，达成一致后签订合同，依法申报交易价格。申报交易价格比标定地价低20%以上的，属地区人民政府可行使优先购买权。(责任单位：市规划资源局、市财政局、市税务局、市市场监管委、市网信办，各区人民政府)

　　(二)加强信息互通共享。涉及建设用地使用权转移的案件，规划资源主管部门要主动协助人民法院做好相关工作，提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况、土地开发利用现状等情况，防止因信息不对称造成土地处置后，无法办理不动产转移登记或开发利用。政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求规划资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设主管部门与规划资源主管部门应当加强信息共享，同时实现土地二级市场有关审批手续与不动产登记信息、产权交易市场、公共资源交易市场的互通互联，信息同步。本市各级规划资源、国有资产监督管理、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管，及时准确提供涉地股权转让的注册登记、房地产交易等信息。(责任单位：市规划资源局、市高法院、市国资委、市网信办、市住房城乡建设委、市税务局、市市场监管委、市政务服务办、市财政局，各区人民政府)

　　(三)提供交易服务。各区应统计分析建设用地使用权二级市场交易情况，定期发布市场信息。鼓励社会中介组织加强行业自律，发挥交易活动桥梁作用，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。(责任单位：市规划资源局、市住房城乡建设委，各区人民政府)

　　(四)市场监测监管与信用管理。严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价。健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。推进土地二级市场信用体系共建共治共享，强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，维护市场平稳运行。政府及政府有关部门签订投资建设类协议的，应对存在约定的限制转让、出租或转租的行为进行监管。加强对交易各方的信用监管，以“双随机、一公开”为基本手段，以信用监管为基础，对交易价格、交易办理程序等进行重点监管。将相关市场主体信用记录纳入全国信用信息共享平台(天津)，对未经批准擅自将划拨用地使用权转让、出租，未达到投资建设约定即进行土地使用权转让、出租等严重违规、违约行为的失信责任主体实施联合惩戒。(责任单位：市规划资源局、市发展改革委、市政务服务办、市住房城乡建设委、市财政局、市税务局、市市场监管委、市金融局、人民银行天津分行，各区人民政府)

　　六、保障措施

　　(一)加强组织协调。各区人民政府要落实主体责任，强化统筹协调，研究制定配套制度，落实机构、人员和经费，确保各项工作举措和要求落实到位。市规划资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，有序推进土地二级市场建设。(责任单位：市规划资源局、市发展改革委、市国资委、市财政局、市税务局、市市场监管委、市住房城乡建设委、市金融局、人民银行天津分行，各区人民政府)

　　(二)加大宣传推广。各区人民政府、各有关部门要加大土地二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广各区典型经验和创新做法，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识，及时回应公众关切，营造良好的市场舆论氛围。(责任单位：市规划资源局等相关职能部门，各区人民政府)

　　(三)强化督促落实。各市级有关部门要加强本行业工作指导。市规划资源主管部门会同相关部门加强对土地二级市场建设的督促落实。强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的本市各级人民政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。(责任单位：市规划资源局、市发展改革委、市国资委、市财政局、市税务局、市市场监管委、市住房城乡建设委、市金融局、人民银行天津分行，各区人民政府)

天津市人民政府办公厅

2021年3月12日

《天津市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见(试行)》政策解读

　　一、背景依据

　　党中央、国务院高度重视土地制度改革工作。党的十八届三中全会明确提出要“完善土地二级市场”。国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发[2019]34号)。为贯彻落实文件精神，健全完善我市建设用地使用权二级市场，根据市政府要求，研究制定了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)。

　　二、重要意义

　　《实施意见》以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，提高土地节约集约利用水平，为推动天津转型发展、高质量发展提供有力保障。

　　三、主要内容

　　(一)关于《实施意见》的适用范围

　　建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对的是土地交易以及土地连同地上建筑其他附着物等宗地交易的情况。《实施意见》所指的二级市场包括净地，也就是无地上建筑物的情况，包括在建工程交易，包括了连地带房整体交易的情况。涉及房地产交易的应当遵守房地产转让的法律法规，主要针对的是涉及商品房的转让而引起的连房带地的转让。

　　(二)关于建设用地使用权转让

　　《实施意见》将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出租以及司法处置、资产处置，法人或其他经济组织或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。重点是“视为”，目的是将买卖以外的其他情况，统筹考虑，统一纳入监管。

　　(三)关于建设用地使用权出租

　　建设用地使用权出租与土地一级市场租赁不同，租赁是与出让或出资或入股并列的土地有偿方式之一。《实施意见》所指的出租是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权连同地上建筑物其他附着物都租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，它既包括将使用权人土地直接出租给其他人临时使用的情况，也包括连地带房一起出租的情况。

　　(四)关于出租收益年度申报制度

　　划拨土地出租收益是土地所有者权益的重要体现，按照规定，以营利为目的的房屋所有权人将以划拨国有土地上建设的房屋出租的，应该将租金中所含土地收益上缴国家。《实施意见》明确提出建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度。出租人按年依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。同时要求相关部门制定具体办法。

　　(五)关于建设用地使用权分割、合并转让

　　实践中对分割转让的需求十分迫切，特别是对于历史上形成的、面积较大的宗地，适当的分割有利于盘活企业存量土地，降低企业运营成本，助力转型升级。为了解决现行的政策不够完善问题，《实施意见》明确分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，符合整宗土地规划条件要求，建筑物安全，使用权属清晰。土地分割转让应符合土地出让合同约定，整宗地投资额应达到转让条件，涉及消防、规划、工业产业等相关调整的，分割前依法先履行规划调整程序和变更手续。土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻的地块，且土地权属性质、使用权类型和土地用途一致。

　　(六)完善建设用地使用权抵押机制

　　明确抵押权设定条件，依法保障抵押权能。当事人做出不改变土地用途书面承诺后，其履约情况应记入信用记录，作为发展改革、规划资源、财政、民政、教育、金融等部门事中事后监管的重要依据，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

　　(七)关于交易平台和信息共享

　　全市将搭建市区两级交易平台，具体的转让、出租、抵押行为在区级交易平台即可完成，市级交易平台主要是统筹信息、整合资源。司法、国有资产监管、住建、税务和市场监管等主管部门，将进一步加强信息互通共享，建立部门联动机制等措施，加强部门的协作和联合监管。

　　(八)加强市场监测监管与信用管理

　　《实施意见》提出要健全土地二级市场动态监测监管制度，完善土地二级市场机制，防止交易价格异常波动。推进土地二级市场信用体系共建共治共享，维护市场平稳运行。对签订投资建设类协议的，强化对限制转让、出租或转租行为的监管。对未经批准擅自将划拨用地使用权转让、出租，未达到投资建设约定即进行土地使用权转让、出租等严重违规、违约行为的失信责任主体，实施联合惩戒。