湖北国税营改增问题集：五大类63个问题

第四部分房地产业

　　24.纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入能否免征增值税？

　　纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

　　纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

　　第三只眼：对于建筑物、构筑物和机器设备补偿计税，这个有时有点争议。其他的免税，这个其他是不是有点范围过大的呢，理论上只规定了土地。

　　25.一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入如何征收增值税？

　　（1）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号），一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物的补偿收入，属于转让不动产的应税行为，应按照以下规定缴纳增值税：

　　①一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　②一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　③一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

　　④一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

　　根据《湖北省地方税务局湖北省国家税务局关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）的规定：“由于随土地收回的建筑物、构筑物不需要办理过户手续，因此，该类不动产的转让由国税部门负责征收。”

　　（2）根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）、《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第1号）和《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2015年第90号)等，一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，因不可搬走的机器设备取得的补偿收入，属于销售货物的应税行为，应按照以下规定缴纳增值税：

　　第三只眼：这个根据，里面小编看没有正好解释这个事儿的。

　　①一般纳税人销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产可以选择简易计税办法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。

　　②纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易计税办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易计税办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

　　③纳税人销售其按照规定可以抵扣进项税额的固定资产，应按照一般计税方法缴纳增值税。

　　26.单位（个人）房屋被征收（拆迁），征收人与被征收人签订的《征收补偿协议》中未区分房屋补偿和土地补偿的，如何区分征税收入与免税收入？

　　征收人与被征收人签订《征收补偿协议》时，应分别对土地、房屋价值单独评估。未单独评估或房屋评估价值低于房屋、土地价值总额20%的，按20%确定房屋计税依据。

　　第三只眼：核定！

　　27.房地产开发企业中的一般纳税人在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，在计算销售额时扣除应提供哪些凭据？

　　根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　具体为以下资料：

　　（1）房地产开发企业与被拆迁单位或个人签订的拆迁协议。

　　（2）房地产开发企业通过银行转账方式向被拆迁单位或个人支付拆迁补偿费用的转账付款凭据。

　　（3）被拆迁者为单位的，提供收取房地产开发企业拆迁补偿费用的收款凭据；被拆迁者为个人的，提供个人签收的收条。

　　房地产开发企业未直接进行拆迁还建工作，而是将拆迁还建工作交给城中村的房地产开发企业等其他开发企业来完成，开发企业将拆迁补偿费用支付给其他开发企业，由其他开发企业与被拆迁单位或个人签订拆迁补偿协议，并支付拆迁补偿费用。其他开发企业适用一般计税方法的，开发企业支付给其他开发企业的拆迁补偿费用，由其他开发企业全额开具增值税专用发票，开发企业凭增值税专用发票抵扣进项税额。其他开发企业适用简易计税方法的，开发企业支付给其他开发企业的拆迁补偿费用，其他开发企业已在2016年5月1日前缴纳营业税未开具发票的，开发企业可以凭其他开发企业补开的增值税普通发票（商品和服务税收分类与编码为“603已申报缴纳营业税未开票补开票”）在计算销售额时予以扣除。

　　28.房地产开发企业中的一般纳税人如何扣除土地价款？

　　房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

　　土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。

　　拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

　　征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

　　开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。

　　目前，房地产开发企业中的一般纳税人允许扣除土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款。开发规费不得扣除。

　　房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的增值税专用发票抵扣进项税额。

　　第三只眼：财税【2016】140号规定扣除的是征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

　　29.房地产开发企业中的一般纳税人一次购地、分期开发的，其支付的土地价款如何分摊？

　　房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊的土地价款：

　　（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款

　　已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款=（土地出让金+拆迁补偿款）×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

　　（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：

　　当期允许扣除的土地价款=已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款×（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金和拆迁补偿款总额。

　　（4）从政府部门取得的土地出让金和拆迁补偿款的返还，可不从支付的土地价款中扣除。

　　第三只眼：第三只眼特殊赞同第（4）个，本身就是两个事，虽有便宜占，但是人家形式上的支出就是那么多，返还就是奖励，不会说是原来出让金的折扣吧。

　　【必看6】30.房地产公司销售自行开发的在建项目，该项目选择一般计税方法的，在计算缴纳增值税时，其对应的土地价款能否差额扣除？

　　根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。该房地产项目包括完工项目与在建项目。因此，房地产公司销售自行开发的在建项目，该项目选择一般计税方法的，在计算缴纳增值税时，其对应的土地价款可以差额扣除。

　　第三只眼：第三只眼赞同这个意见。

　　【必看7】31.房地产企业进行土地一级开发，适用一般计税方法的，其销售额能否扣除相应的土地价款？

　　可以扣除。

　　第三只眼：一级开发，没有听过有这方面规定！

　　一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

　　32.房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，是否需要缴纳增值税？

　　房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。

　　第三只眼：不是销售，前面的说清楚了。最后一句也亮了，没有提旧房销售的概念，这个在当下确实也不清楚，权当成一手房来吧。不过小编认为还是要考虑一些一手房和二手房的差异。

　　33.房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房如何计税？

　　房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。

　　房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格；实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格；实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，以房地产开发企业向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单位作为还建房屋的计税价格。

　　还建房屋的计税价格不得低于房屋的成本价格。

　　第三只眼：只能算属于地方的理解方法。

　　34.纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税？

　　纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。

　　第三只眼：结果是，不动产租赁和销售的计税税率11%是一样的，或者是其老项目的标准也是一样的，所以追求过程，不是很重要。有的地方不考虑20年的事儿。

　　35.房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售？

　　房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。

　　第三只眼：可售面积之内，难道就不能视为赠送公益不视同销售吗？除非你们之间还有别的“不正当”交易。

　　36.房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物如何计税？

　　房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如，随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。

　　房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

　　第三只眼：同意。

　　【必看8】37.一般纳税人出租在2016年4月30日前开工、2016年5月1日后竣工的不动产，是否可以选择简易计税方法计税？

　　可以。

　　第三只眼：财税【2016】68号已提出：房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　所以借鉴的方式是一样的，可以适用。

　　38.转租不动产如何纳税？

　　总局明确纳税人转租不动产按照出租不动产计算缴纳增值税。

　　一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易计税方法计税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易计税方法计税。

　　第三只眼：转租也是一种租赁，只是会有房产税的规避套路了。

　　39.小规模纳税人转让土地使用权如何计税？

　　小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的，为销售土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

　　小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的，为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权，按照销售不动产征收增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。

　　第三只眼：2016年5月1日后取得的转让，没有提到差额可适用。不过有人说，不是说开发不到25%不能转让吗？确实也有这个规则，但这个规则并没有说转让是不能进行的，现实当中常有的事会发生。

　　40.代收的办证等费用是否属于价外费用？

　　房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。

　　第三只眼：财税〔2016〕36号也明确了，行政事业性的收费代收并不属于价外费用。