自行开发房产用于经营租赁的不同财税处理比较

　　房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理方法：一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲，两种处理方法都不会对年度会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对年度应纳税所得额却有不同的影响。

　　例如，甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2005年1月1日，其开发完成的一幢房产账面价值1500万元，甲公司将该房产出租给乙公司，租期为3年，租金总额360万元。当时的市场价格为2500万元。租期届满，甲企业以3000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为33%（不考虑房产残值、营业税金及附加）。（注：国税发[2006]31号文规定，开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用，未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。）

　　一、转为出租开发产品核算

　　1．出租期间会计利润

　　租金收入：360万元；

　　摊销成本：1500÷20×3=225万元；

　　会计利润:360－225=135万元。

　　2．出租期间应纳税所得额

　　根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为118.8万元（360×33%）。

　　3．租期届满时出售

　　甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面成本余值为1275万元（1500－225），会计利润为1725万元（3000-1275），已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1500万元，应交所得税为495万元。

　　从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为613.8万元（118.8＋495）。

　　二、转作固定资产核算

　　1．出租期间会计利润

　　同上。

　　2．出租期间应纳税所得额

　　根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳企业所得税;开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。

　　开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增应纳税所得额1000万元（2500－1500）。因开发产品已转为固定资产，按税法规定，其计税成本为2500万元，增加的计税成本1000万元中属于出租期间的折旧费用150万元（1000÷20×3）应调减应纳税所得额。

　　应纳税所得额：135＋1000－150＝985万元；

　　应交所得税:985×33%＝325.05万元。

　　3．租期届满时出售

　　甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面固定资产净值为1275万元（1500－225），因此，会计利润为1725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元（1000-150）应调减当年应纳税所得额。

　　因此，应纳税所得额为1725－850=875万元，应交所得税为875×33%=288.75万元。

　　从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为613.8万元（325.05＋288.75）。

　　通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交所得税总额也是相同的；但是，从年度现金流量来看，采用第一种会计处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。