土地增值税清算中土地成本分摊方法及适用范围

土地增值税清算中土地成本分摊方法及适用范围

　　土地增值税是房地产开发企业中税负比较中的一个税种，随着近些年地价不断攀升，土地成本在房地产开发项目成本中占比越来越大，土地成本在各个业态之间如何分摊也极大的影响了土地增值税的计算缴纳。今天和大家分析土地成本主要分摊方法和每种方法适用的范围。

　　一、土地成本分摊参考的税法文件

　　1.国家层面税法文件

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中的第九条“纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目:金额的确定,可按转让土地使用

　　权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”

　　2.地方层面税法文件

　　《国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)》

　　六、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象，采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

　　(一)于多个房地产开发项目(包括分期项目)共同的土地成本,应按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊;属于多个房地产开发项目共同的其他成本费用，可按清算单位的建筑面积占多个房地产开发项目总建筑面积的比例计算分摊。

　　(二)属于同一清算单位的共同成本费用,一般情况下应按不同类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊,但下列情形除外:

　　1.不同类型房地产分别占用不同地块,且依据相关部门批准的规划设计图纸可准确划分的,其土地成本可按占地面积的比例计算分摊。

　　二、土地成本常见的分摊方法

　　根据以上税法文件，土地成本常见分摊方法包括占地面积法和建筑面积法。

　　占地面积法就是各个可售成本对象的基座面积占总可售占地面积的比例进行分配。

　　建筑面积法就是指各个可售成本对象可售面积占开发总可售面积比例进行分配。

　　三、土地成本两种分摊方法适用范围

　　1.企业开发业态比较单一，比如业态为底商和住宅，这种情况下，企业只能选择建筑面积法分摊土地成本。

　　2.企业取得地块比较大，比如建立单独的住宅楼栋、商业楼栋、花园洋房，并作为同一个清算单位，按照陕西省征求意见稿，首选按照建筑面积法分摊，一般情况下，花园洋房售价高，但是建筑面积比较小，分摊土地成本自然就比较少，那么增值额就高，自然就要多缴纳土地增值税，因此企业应选择占地面积法分摊，花园洋房分摊土地成本就多一些，降低增值额，减少土地增值税的缴纳。

　　3.还有一种情况，企业开发的业态包括住宅加底商、花园洋房、单独商业，企业应将占地面积法和建筑面积法结合分摊土地成本，首先将不同类型房地产住宅加底商、花园洋房、单独商业，按这三类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊各类型土地成本;然后将分摊的住宅加底商的土地成本再按照建筑面积法分摊至住宅和底商，最终计算出住宅、花园洋房、商业各个类型的土地成本，这样的话比全部按照建筑面积法分摊土地成本缴纳的土地增值税少。

　　根据以上分析，土地成本在总价一定的条件下，只需要调整分摊方法即可达到节税目的，因此大家一定要重视在土地增值税清算中成本的分摊方法，做好项目测算工作。

　　来源：中道财税    作者：刘阳阳
 

　　2017年5月的解析——

土地增值税清算土地成本分摊方法

　　房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。

　　一、法规依据

　　1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第(五)款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第(五)款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

　　3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(2015年第5号)第三条：关于共同成本费用的分摊：

　　纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。

　　同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

　　4、其他地方规定

　　土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津。

　　分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。如江苏。

　　建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。

　　二、规定不明确

　　“国税发〔2006〕187号”只规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊，并未提及同一项目中不同类型房地产的土地成本分摊方法。对于后一种情况，在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。至于其他合理方法，无论是税务部门，还是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是公认的合理方法。

　　还有，此处的“共同的成本费用”到底含不含土地成本，或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确。

　　也许是为了对“其他合理的方法”进一步明确，“国税发〔2009〕91号”规定应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。虽然提到了“同一项目中建造不同类型”房地产的共同成本分摊，但分摊方法却留给基础税务部门和开发企业去无限遐想。

　　四川的规定是把土地成本作为“共同成本费用”。同时开发多个项目或分期分批开发项目取得的土地成本按占地面积进行分摊，其他费用按建筑面积法分摊;同一清算单位内不同类型房地产共同发生的成本费用按建筑面积法进行分摊。

　　三、不合理之处

　　分期开发项目或者同时开发多个项目的土地成本分摊方法，各地基本采用占地面积法分摊，这点并无异议，因为项目占地完全可以从空间上独立分开。但是对同一项目中不同类型房地产土地成本分摊方法，如果按建筑面积法进行分摊，或者先按楼栋占地面积分摊，再按建筑面积进行分摊都不合理，举例说明如下：

　　例题：某项目占地面积2.5万m2，总建筑面积10.7万m2，其中可售建筑面积10.55万m2，不可售建筑面积0.15万m2。可售建筑面积中，住宅7.3万m2、商业0.25万m2，地下车库3万m2。该项目一次性开发，2017年 5月售罄。土地取得成本为7000万元。住宅、商业、地下车库销售收入分别为35,040.00万元、2,500.00万元、4,200.00万元。

　　分别按可售建筑面积法和销售收入法分摊土地成本如下表：

　　可以看出，显然按销售收入分摊土地成本才是“合理”的。按建筑面积分摊土地成本无法体现土地价值在各类型物业中的实际利用。比如上例中地下车库销售收入占整个项目销售收入的10%，却分摊了28%的土地成本，按建筑面积法分摊土地成本时每单位建筑面积分摊的土地成本相等。实际上商业房地产之所以售价高，地下车位之所以售价低，不是建筑成本决定的，而是商业和地下车库的利用价值不一样，这种利用价值恰好是土地属实决定的。

　　四、对土地增值税清算的影响

　　讨论土地成本分摊问题，根本目的是说明不同的分摊方法对土地增值税清算的影响很大。土地增值税是按不同类型房地产分别计算增值率、并按超率累进税率计税的，如果把土地成本的绝大部分分摊给利用价值低的地下车库，就摊薄了住宅和商铺的土地成本，导致住宅和商铺增值率放大而地下车库出现较高的负增值率，对企业来说真是有苦难言。

　　来源：吉言