房地产开发建设全程法律财税实务系列（二）——项目/土地取得阶段

　　目录

　　一、房地产项目（土地使用权/在建工程/房产等）出资入股的成本确认及税务处理

　　二、境外企业直接持有境内地产项目之收购/合作开发模式及财税分析

　　三、在建工程转让/收购的涉税分析及成本扣除问题

　　四、法院拍卖类项目（包括过户税费全部由买受方承担的情形）买受方再次转让时的成本确认与税前扣除问题

　　五、工业厂房自改原建筑物及拆除费用的成本确认问题

　　六、股权转让背景下土地成本不足的处理技巧以及交易方案调整思路

　　七、城市更新项目与招拍挂项目的拆迁安置补偿支出及税前扣除的认定差异

　　笔者按：

　　本公众号“西政资本”自2018年4月4日发布《房地产开发建设全程法律财税实务系列（一）——城市更新/旧改申报阶段》一文后，不少读者问到以土地/不动产出资入股、法拍项目、在建工程转让、跨境地产项目转让以及股权/资产转让背景下的成本处理等具体财税操作问题。为响应读者呼声，笔者特就以上问题作相关梳理，需说明的是，以下经验的分享主要基于笔者于西政投资集团从事地产投融资业务的相关工作经验总结，鉴于财税的处理有很强的地域性特征，笔者的相关阐述可能在实操层面存在瑕疵或在各地有操作方面的较大差异，如有不当之处，敬请读者批评指正。

　　一、房地产项目（土地使用权/在建工程/房产等）出资入股的成本确认及税务处理

　　（一）增值税

　　《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产等。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。根据以上规定，以土地使用权/在建工程/房产等出资入股的出资方需缴纳增值税，另外对于接受投资的目标公司/项目公司而言，接受投资入股取得不动产的进项税额可以从销项税额中抵扣，从侧面可以说明不动产作价入股是需要征收增值税的，并可开具增值税专用发票用于被投资单位进行抵扣。

　　值得注意的是，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，属于不征收增值税的情形。因此，根据以上规定，若想达到不征收增值税的目的，必须将与不动产相关的债权、负债和劳动力一并转让才可。

　　（二）土地增值税

　　《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”值得注意的是，该文的执行期限是2015年1月1日至2017年12月31日，也即该文的执行期限已截止。根据西政资本2018年经办房地产项目出资入股的业务操作经验，现在大部分地区的税务部门均要求上述出资入股无论何种情形均需缴纳土地增值税。

　　（三）企业所得税

　　在《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）文件中，非货币性资产是指除现金、银行存款、应收账款、应收票据以及准备持有至到期的债券投资等货币性资产以外的资产，且非货币性资产投资限于以非货币性资产出资设立新的居民企业，或将非货币性资产注入现存的居民企业。土地使用权/在建工程/房产属于货币性资产以外的资产，即非货币性资产，投资方式为以上述非货币性资产出资设立新的企业或者注入现存的企业中，这就是我们通常所说的不动产作价入股（或出资入股）的概念。

　　该文件中规定，居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。企业发生非货币性资产投资，符合《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，也可选择按特殊性税务处理规定执行。因此，以不动产作价入股需要缴纳企业所得税，但是符合特殊性税务处理条件的，可按照特殊性税务处理执行。

　　需说明的是，116号文和59号文只能间接证明以不动产投资入股应该缴纳企业所得税，其实直接依据是《中华人民共和国企业所得税法》中的以不动产投资入股应视同销售处理。《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；（三）转让财产收入；（四）股息、红利等权益性投资收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入；（九）其他收入。”此外，国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

　　（四）契税

　　根据《契税暂行条例细则》第八条的规定，以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。值得注意的是，出资入股过程中如出资方为唯一的股东，则同一控制下资产全资注入目标公司不需对目标公司征收契税，其依据为《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）“八、资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”关于此点，《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）亦明确了“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”因此出资方如将出资标的装入自己全资设立的目标公司中，该目标公司可免征契税。

　　（五）印花税

　　《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。根据上面的论述，以不动产作价入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税。

　　二、境外企业直接持有境内地产项目之收购/合作开发模式及财税分析

　　（一）拆补合作模式

　　1、境外企业取得的拆迁安置补偿所得是否可享受税收优惠政策？

　　在符合政策性拆迁的条件下可享受税收优惠政策，免增值税（北京、湖北等个别地区不免），免土地增值税，所得税可享受递延5年纳税的优惠。

　　2、境外企业如何纳税？

　　（1）税务实践

　　税率：境外企业的企业所得税按10%缴纳，由受让方代扣代缴；或者查账征收10%（应纳税所得额=转让所得-免税-各项扣除）或核定征收。如境外企业为香港居民企业，在税率方面还应参照2006年8月21日内地与香港特别行政区正式签署的《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》执行。

　　原则：由受让方代扣代缴，受让方的企业所得税在国税交则在国税申报，受让方的企业所得税在地税交则在地税申报。

　　（2）操作依据

　　境外企业可在境内也可在境外缴纳所得税。实务中一般为源泉扣缴（支付方代扣代缴），境外企业也可自行申报，但需办理临时税务登记。

　　附：《关于印发<非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法>的通知》（国税发〔2009〕3号）第三条对非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得、转让财产所得以及其他所得应当缴纳的企业所得税，实行源泉扣缴，以依照有关法律规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。

　　《国家税务总局关于印发内地和香港避免双重征税安排文本并请做好执行准备的通知》（国税函[2006]884号，2008年8月第44号修订本）第六条不动产所得“一、一方居民从位于另一方的不动产取得的所得（包括农业或林业所得），可以在该另一方征税。”第七条营业利润“一、一方企业的利润应仅在该一方征税，但该企业通过设在另一方的常设机构在该另一方进行营业的除外。如果该企业通过设在该另一方的常设机构在该另一方进行营业，其利润可以在该另一方征税，但应仅以属于该常设机构的利润为限。”第十三条财产收益“一、一方居民转让第六条所述位于另一方的不动产取得的收益，可以在该另一方征税。”

　　《国家税务总局关于非居民企业所得税源泉扣缴有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第37号）：“七、扣缴义务人应当自扣缴义务发生之日起7日内向扣缴义务人所在地主管税务机关申报和解缴代扣税款。扣缴义务人发生到期应支付而未支付情形，应按照《国家税务总局关于非居民企业所得税管理若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第24号）第一条规定进行税务处理。”

　　3、境外企业是否可在境内开立离岸账户（NRA账户）收取拆补款项？

　　中行：境内无机构无业务不得开立；平安：可开立账户，但只能为转账用途；华商、民生：需到企业调查，但开立后仍视为境外账户，收款方面还需支付方走对外支付（如ODI）的付款流程。

　　4、境外企业是否可委托境内的第三方收取款项？

　　法院意见：认可委托代付的合法性

　　税局意见：委托与否无实质影响，只要按规定纳税就行。（注：境外主体委托境内主体收款问题不大，但境内主体委托境外主体收款则涉嫌逃汇）

　　（二）资产转让模式

　　1、不享受税收优惠政策，需按规定缴纳增值税、土地增值税、印花税、企业所得税

　　2、企业所得税的缴纳方式同上所述

　　（三）股权转让模式

　　1、WOFE之股权转让纳税分析

　　2、境外母公司之股权转让税务风险

　　（1）香港公司股权转让的税费：印花税千分之二，无利得税（所得税）

　　（2）698号文与7号文的约束

　　如境外母公司无实际经营业务，有可能被大陆认定为导管公司，否定中间体，认定是直接转让境内企业股权，在此种情况下，转让方需按大陆税法规定按公允价值确认转让所得并缴纳所得税，且此种情况下转让方仍有在中国大陆缴税义务。

　　问：股权转让交易双方均为非居民企业且在境外交易的，应向税务机关报送什么相关资料？

　　答：根据《国家税务总局关于印发非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法的通知》（国税发〔2009〕3号）第五条规定：“股权转让交易双方均为非居民企业且在境外交易的，被转让股权的境内企业在依法变更税务登记时，应将股权转让合同复印件报送主管税务机关。”

　　3、资金出境问题

　　目前外汇的管制较紧，资金出境方面也有一定障碍，具体可参见2018年1月24日推文《资金出境最新政策及实操分析暨资金出境模式大全与合规分析（西政资本201801更新稿）》

　　（四）城市更新项目跨境并购的税务筹划

　　1.开发商先收购资产或股权，然后在体系内完成拆补（股权表面上不关联）——合规瑕疵与税务稽查

　　2.境外企业先在境内设立一家WOFE，依据同一控制下的资产划转将资产划入WOFE后由WOFE享受税收优惠政策？——居民企业与非居民企业之间不适用特殊重组。（非居民企业特殊税务处理，不是资产划转，资产划转只能适用于居民企业之间）

　　三、在建工程转让/收购的涉税分析及成本扣除问题

　　（一）增值税

　　单位和个人转让在建工程项目时，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，因此不管是否办理更名手续，转让在建工程应按以下办法征收增值税：（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”税目征收增值税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收增值税。

　　（二）土地增值税

　　1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收土地增值税。已投入的开发成本部分可以扣除，但不能加计扣除。

　　2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收土地增值税，已投入的开发成本可以加计扣除。

　　（三）初始成本的确认原则

　　以购买烂尾楼（在建工程或者在建项目）为例，如购买在建工程后继续开发，然后进行销售，则其初始成本的确认可以采取两种方法。一是原始成本法，购买时要求转让方提供开发成本清单，然后按照清单上所记载的金额分别计入各个成本核算项目，购买价高于转让方（原开发商）成本的部分视为土地溢价，计入取得土地使用权支出。二是分摊计算法，如果所购项目完工率较低，可以将所有支出全部计入取得土地使用权支出；如果完工率较高，则可以将各项支出按照“预算定额比例”分摊计入不同成本项目。

　　（四）在建工程拆除重建的成本扣除问题

　　不管是以股权转让还是资产转让的形式收购在建工程，就实务本身而言，在税前扣除方面，原招拍挂的土地成本不受影响，可以在土增税和所得税前扣除；被拆除的原在建工程的开发成本可在所得税税前扣除，但需依据损失情况向税务机关备案。而土增税前是否可扣除，目前无税收法规层面的明确依据，由于原开发成本不构成新建筑物的主体成本基础，部分税务机关认为不能作为新建筑物成本扣除，部分地区则认为拆除重建前后的建筑物具有因果关系，可以作为土地增值税的扣除额，因此具体操作层面需要以各地税局的意见为准。增值税方面，因老项目多数是选用简易计税，不需进项税额抵扣，故不受拆除重建影响。而新项目采用一般计税，若非属于因管理不善造成的被盗、丢失、霉烂变质，或因违反法律法规造成的依法没收、销毁、拆除情形，则可以作进项税额抵扣，烂尾项目多数是因为规划落后，司法争议等因素形成，不属于不得抵扣情形，故多数情形原进项税额可以抵扣。

　　鉴于在建工程转让涉及很多操作层面的疑难问题，如深圳地区就无法直接办理在建工程的转让交易，为此在业务操作层面，建议读者继续参阅2018年3月14日的推文《在建工程转让条件、尽调要点、交易模式分析暨成本处理与财税处理技巧》。