新会计准则中投资性房地产设置背景及举例

　　目前投资性房地产业快速发展，有关房地产和物业投资渐成一些企业的一种重要投资手段，甚至成为这些企业的新经济增长点。而人们习惯将投资性房地产作为一般的固定资产来看待，估计使用年限提折旧。这次新会计准则把此内容独立成章以适应时代的发展和与国际接轨的国情。

　　一、房地产投资新准则制订的背景和内容

　　（一）新准则制订的背景

　　1.房地产投资的普遍性

　　随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。

　　2.现行房地产投资会计处理的不合理性

　　投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。由此，投资房地产的会计处理面临着如下的问题：

　　（1）对于投资性房地产是否需要和其他固定资产一样提折旧。

　　（2）如果不允许提折旧，又应以怎样的标准来划分普通房地产与投资性房地产，尤其当自用房地产与投资性房地产划分不明显时。

　　（3）对投资性房地产是否允许进行价值重估，如果进行价值重估，应以什么价值作为投资性房地产的重估价。

　　企业往往各行其是，所以企业会计信息的差异很大，缺乏统一性和可比性，有些企业甚至将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。

　　（二）新准则制订内容

　　2007年新会计准则对投资性房地产会计处理和相关信息披露进行了规范：

　　1.投资性房地产的核算范畴

　　投资性房地产是一种特殊资产，主要体现在以下几方面：第一，投资性房地产不用于销售。第二，投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。第三，企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴，对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。第四，企业持有投资性房地产的目的是赚取长期的租金收益或获得资本增值，对于这部分资产的核算，应当充分遵循实质重于形式原则来对收益进行确认。

　　2.投资性房地产的会计确认与计量

　　（1）会计确认。企业取得投资性房地产，只有在同时具备以下两个条件时才可以进行会计确认：①因取得产权而发生的成本可以计量；②因该投资性房地产而包含的租金收入、使用收费或增值收益能够流入企业。

　　（2）会计计量。企业取得的投资性房地产应按照实际成本原则进行计量。对于企业购入的投资性房地产，应当将为取得该项资产而发生的价款、相关税金、手续费计入成本。

　　3.投资性房地产的处置

　　当投资性房地产处置或永久退出使用且预期没有来自处置的未来经济利益流入时，应终止确认投资性房地产。在企业的经营过程中，销售或订立一项融资租赁合同可能会导致一项投资性房地产的处置。如果属于销售投资性房地产，在确定投资性房地产的处置日时，企业应按照确认商品销售收入的标准，合理确定销售实现的时点；如果是通过订立一项融资租赁合同或通过售后租回方式进行处置的，则应按照会计准则中的相关规定进行处理。

　　二、会计处理实例

　　（一）取得及后续管理时的账务处理

　　案例1：利达股份公司2007年5月31日购入一幢商务楼，用于对外出租，该商务楼的购置价为1 680万元，相关税费10万元，预计使用寿命40年，预计净残值10万元，采用直线法折旧。2007年7月1日对外出租，年租金180万元，每月收取租金一次。

　　根据上述情况，某股份公司购入的商务楼符合投资性房地产的界定条件，该投资性房地产的入账成本为：1 680+10=1 690（万元），每月租金为：180/12=15（万元），每月的折旧费用为：[（1 690-10）/40]/12=3.5（万元）。

　　购置房地产：

　　借：投资性房地产　16 900 000
　　　贷：银行存款　16 900 000

　　收取租金：

　　借：银行存款　150 000
　　　贷：其他业务收入　150 000

　　提取折旧：

　　借：其他业务成本　35 000
　　　贷：投资性房地产累计折旧　35 000

　　案例2：天山股份公司2007年6月接受乙公司投入的土地使用权，该资产在乙公司的账面价值为300万元，双方协商以评估价值作为投资价值确认标准，其评估价值为350万元，该股份公司取得该土地后，拟于适当时机转让。该股份公司接受乙公司投资的账务处理为：

　　借：投资性房地产　3 500 000
　　　贷：股本　3 500 000

　　（二）处置时的账务处理

　　案例1：利达股份公司于2007年10月以2 000万元的价格对外转让2007年5月31日购入的该幢商务楼，已通过银行转账收取转让价款。该商务楼采用成本模式进行后续计量，营业税税率为5%，转让商务楼的相关账务处理为：

　　借：银行存款　20 000 000
　　　投资性房地产累计折旧　210 000（3.5万×6）
　　　贷：投资性房地产　16 900 000
　　　应交税费——营业税　1 000 000