财税[2009]128号解读：房产税城镇土地使用税有关问题

       一、社会经济的发展和房屋功能的完善，房产税、城镇土地使用税有关问题亟需明确
　　随着社会经济的发展和房屋功能的完善，出现了一些新的设备和设施。为了完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，财政部国家税务总局最近下发财税[2009]128号 关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知，就融资租赁房产的房产税、地下建筑用地的城镇土地使用税，对房产税、城镇土地使用税有关问题进行明确。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税；产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

　　对于融资租赁房产的房产税问题，通知明确，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　对于地下建筑用地的城镇土地使用税问题，通知规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

　　二、财政部、国家税务总局明确了4项房产税、城镇土地使用税政策
　　《通知》明确了无租使用其他单位房产、出典房产、融资租赁房产的房产税政策以及地下建筑用地的城镇土地使用税政策。
　　1、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
　　根据财税部门原有的相关规定，无租使用其他单位房产的，房产税由使用人代缴纳，但对这种情况下房产税的计税依据是按租金还是房产余值没有明确规定。为统一税收政策，对无租使用房产应按房产余值计征房产税。

　　2、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
　　根据现行房产税条例，房产出典的，房产税由承典人缴纳，但对出典房产的计税依据并没有明确。根据现行房产税政策，房产税有从租和从价两种计税依据，由于出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。

　　3、融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
　　合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。按原规定，融资租赁房产按房产余值缴纳房产税，纳税人由各地税务机关自定。据了解，大部分地区都规定由承租人缴纳，也有少数地区规定由出租人缴纳，这种政策执行当中的不一致不利于税收公平，也不利于税制规范，应统一予以明确。实际上，房产融资租赁是承租人分期付款购买房产的一种形式，出租人提供的只是金融信贷服务，因此房产融资租赁期间的纳税人应为房产承租人。

　　4、对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

　　随着我国城镇化进程的加快和技术的进步，单独建造的地下建筑逐渐增多。对地下建筑，现行政策已经明确应征收房产税，但对其用地，没有明确是否征城镇土地使用税，这造成了一定的政策空白。《物权法》明确规定，地下土地使用权和地上土地使用权同属物权。单独建造的地下建筑用地，同样属于占地行为，应征收城镇土地使用税，征税面积按土地使用权证记载面积为准，没有土地使用权证或土地使用权证上没有标明用地面积的，应以建筑物投影面积为准。同时，考虑到地下空间的开发有利于土地的节约利用，相比地上空间，其开发、利用成本也较高，因此对地下建筑用地征收城镇土地使用税时，宜给予一定的税收优惠。

　　《通知》规定自2009年12月1日起执行。