国家税务总局上海市税务局对市政协十四届一次会议第1059号提案的会办意见

国家税务总局上海市税务局对市政协十四届一次会议第1059号提案的会办意见

市房屋管理局：

　　王俊委员提出的“关于守住系统性金融风险底线，促进房地产市场平稳健康发展”的提案收悉，经研究，现将会办意见函告如下：

　　委员提出，当前中国房地产行业面临前所未有的严峻形势，一方面，金融机构不敢向房企放贷;另一方面，房企暴雷现象频出，楼市成交量锐减。因此，建议加大二手房买卖税费减免力度、优化调整普通住宅认定标准。同时，通过税收、补贴用地等方式推动房地产企业涉足养老、教育和医疗等服务领域，引导房地产业不断促进城市功能的完善，把短期卖房机制变成长期服务机制。

　　现行与上述建议相关的税收政策主要包括：

　　一、二手房买卖税费减免方面

　　(一)根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(〔1994〕财税字第20号)文件规定，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

　　(二)根据《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(2022年第30号)、《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2022年第21号)、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号)规定，在2022年10月1日至2025年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　(三)根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)和《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)文件规定，个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　(四)《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)规定，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　二、普通住宅认定标准调整方面

　　(一)根据《关于本市贯彻〈国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知〉的操作意见》(沪地税所二〔2006〕12号)文件规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额;对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

　　(二)根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)和《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)文件规定,个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

　　(三)根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　三、引导房地产业促进城市功能完善方面

　　(一)《财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》(财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委公告2019年第76号)规定，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供社区养老、托育、家政服务取得的收入，免征增值税;提供社区养老、托育、家政服务取得的收入，在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额;承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税;自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

　　(二)《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)规定：为进一步支持住房租赁市场发展，对住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　(三)《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第33号)规定：对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。

　　对于委员提出的加大二手房买卖税费减免力度等建议，我局将按照税收法定原则，适时向国家有关部门反映，提请在制订或调整相关政策时予以考虑。同时，我局将按照市政府的工作部署，配合你单位做好普通住房标准调整相关工作。

　　以上意见供你单位统一答复提案者时参考。

国家税务总局上海市税务局

2023年12月8日

　　联系人：舒静联系电话：54679568-67081

　　联系地址：肇嘉浜路800号邮政编码：200030