销售无产权的车位需不需要缴纳印花税

　　房企在开发过程中，往往会将地下人防设施等改造成车位对外出售，形成无产权的车位实质对外销售。对外销售过程中，部分房地产企业会直接签订车位转让协议，部分房地产企业会选择签订20年产权的租赁协议，但是根据实质重于形式原则，签订20年产权的租赁协议，在增值税、土地增值税、企业所得税处理上，各地税务机关在执行时也参照销售不动产预缴(预征)三大税种。除了这三大税种，印花税作为一个小税种，实务中还是存在争议。销售无产权的车位签订的合同是否需要缴纳印花税?如果缴纳的话要按照什么税目来缴纳?

　　1、观点一：按照“财产租赁合同”千分之一缴纳印花税

　　无产权房屋不能办理房屋产权证，销售无产权房屋，实质是在“销售”房屋的使用权而不是所有权，与租赁房屋业务相似。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的印花税税目税率表，财产租赁合同属于印花税征税范围，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。

　　2、观点二：按照“产权转移书据”万分之五缴纳印花税

　　参照销售有产权的车位，按照“产权转移书据”万分之五缴纳印花税，和增值税、土地增值税、企业所得税保持一致口径。

　　陕西省无产权车位销售大多是按照“产权转移书据”万分之五缴纳印花税。

　　3、观点三：不需要缴纳印花税

　　“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。企业销售无产权的车位，由于不需要到政府管理机关办理登记注册，不属于产权转移数据印花税征税范围，不属于印花税征税范围，不应贴花。

　　经编者整理，目前国家税务总局安徽省税务局、内蒙古自治区税务局答复口径如上。

　　4、观点四：按照“购销合同”万分之三缴纳印花税

　　承接观点三，无产权的车位不需要办理登记，但是无产权的车位在实质上销售后，房地产开发企业已将该产品的控制权转移给购买方，实质上形成买卖合同的关系。

　　小税种大风险，无产权的车位到底是否需要缴纳印花税实务中并没有一个确切的答案，需要通过判断合同的性质来确定是否属于印花税的征税范围及税目。对于安徽、内蒙古的房地产企业，可以参考税务总局的答复，不缴纳印花税。其他地区的房地产企业，具体操作要咨询当地主管税务机关处理，目前实务中较多的是按照“产权转移书据”万分之五缴纳印花税。
 

　　2008年12月的解答——

无产权证明的固定资产计提的折旧是否可以税前扣除？

　　无产权证明的固定资产计提折旧是否可以在税前抵扣?是否有文件规定?

　　允许税前扣除的固定资产折旧一般原则是企业的自有固定资产折旧，《中华人民共和国企业所得税法》第十一条在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除：

　　(一)房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产;

　　(二)以经营租赁方式租入的固定资产;

　　(三)以融资租赁方式租出的固定资产;

　　(四)已足额提取折旧仍继续使用的固定资产;

　　(五)与经营活动无关的固定资产;

　　(六)单独估价作为固定资产入账的土地;

　　(七)其他不得计算折旧扣除的固定资产。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条　企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

　　根据上述规定，您所说的无产权证明的固定资产如果是借入或经营租入的固定资产，不属于企业的自有固定资产，则计提折旧不可以在税前扣除。但如果是企业自建的但尚未办理竣工决算的未取得产权证明的固定资产，按《企业会计准则第4号——固定资产(2006)》第四条的规定，同时满足下列条件的，才能予以确认固定资产：(一)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;(二)该固定资产的成本能够可靠地计量。《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南指出，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧;待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。此种情况的固定资产折旧是可以税前扣除的。

　　来源：安徽税务网