房地产企业买精装房送家具家电的财税处理

　　1.买精装房送家具家电的会计核算

　　案例分析

　　2018年10月，买房子赠送家电、家俱，房屋销售合同价款110万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为1万元（不含税金额），即其公允价值为1万元，房屋的公允价值为99万元，成本50万。（假定按一般计税方法）

　　收到房款时

　　借：银行存款  1100000

　　贷：主营业务收入——房屋  1000000

　　应交税费—应交增值税—销项税额  100000

　　结转成本借：主营业务成本—房屋  500000

　　销售费用—家电、家俱  10000

　　贷：库存商品—家电、家俱  10000

　　开发产品—房屋  50000

　　2.买精装房送家俱家电的税务处理

　　（1）企业所得税的处理

　　国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

　　买精装房送家俱家电不属于企业所得税的视同销售。

　　（2）增值税的处理

　　参考各地的规定：

　　a.广东省国税局

　　房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”？

　　答：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。

　　b.湖南省国税局

　　房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按13%税率征收增值税。

　　房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。

　　c.山东省国税局

　　根据《全面推开营改增试点政策指引（七）》规定，房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。

　　（3）土地增值税的处理

　　精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除。

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号）规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。

　　直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。

　　材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。

　　（4）个人所得税的处理

　　《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》财税2011年50号

　　一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：

　　1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；

　　2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；

　　3.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。

　　二、企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：

　　1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

　　2.企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

　　3.企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

　　财政部 国家税务总局公告2019年74号

　　三、企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包括网络红包，下同），以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

　　买房送家俱家电，业主不需缴纳个人所得税。