企业购买房产缴纳的契税作为房产税计税基数吗

　　最近有好几位朋友来咨询，企业购买房产缴纳的契税计入房产原值吗?计入房产原值的契税也需要作为房产税计税基数吗?

　　现在，我们来讨论一下上述问题。

　　一、企业购买房产缴纳的契税计入房产原值吗?

　　需要计入房产原值。

　　企业购买的房产在会计上通常作为固定资产核算，根据《企业会计准则第4号一固定资产》规定，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。因此，企业购买房产时缴纳的契税，应该计入固定资产原值。企业按照该房产的账面原值按月计提折旧，并根据固定资产的用途计入相关资产的成本或者当期损益。

　　二、计入房产原值的契税也需要作为房产税计税基数吗?

　　观点一：契税需要做为房产税计税基数。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)文件第一条：“关于房产原值如何确定的问题中规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”

　　观点二：契税不需要做为房产税计税基数。

　　相信有些朋友此刻就疑惑了。既然根据《企业会计准则第4号一固定资产》和财税〔2008〕152号文件，契税计入了房产原值就需要做为房产税计税基数，为何又不需要作为房产税计税基数?这岂不违背了财税〔2008〕152号文件政策吗?

　　理由有两方面：

　　1.依照房产原值计税的房产，指的是土地使用权在会计核算时未计入房产原值的情况。《新会计准则第6号——无形资产》应用指南中：“外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。”

　　2.根据《上海市财政局 国家税务总局上海市税务局 上海市房屋管理局关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(沪财发〔2020〕18号，自2021年1月28日起执行)，上海市房产税的计算公式：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价×70%×税率。新购住房单价是个人住房缴纳房产税的关键因素。即：新购住房的购买价格是缴纳房产税的关键因素。

　　个人住房房产税的计税基数不含税契税，与契税无关。以此类推，企业购买的房产税计税基数，亦不应该包含契税。而且，契税是购买房产时缴纳的税金，若将其再作为房产税计税基数，对纳税人而言，纳税负担过重，不符合国家目前给企业降税减负的愿望。

　　个人倾向于第二种观点。以上出自个人观点，欢迎交流探讨。

　　来源：中道财税  作者：马爱君

　　2017年8月的解析——

印花税计入房产原值缴纳房产税了吗？

　　编者按：最近，一朋友家公司税务查处补缴房产税，究其原因，未将印花税、契税和维修基金计入房产原值，现就该业务与大家探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

　　案例概况

　　吉祥股份有限公司(以下简称“吉祥公司”)2017年3月以1000万元购置办公楼自用，缴纳契税20万元，印花税0.50万元。自2017年4月起，吉祥公司以以房产原值1000万元计缴房产税。问吉祥公司计是否正确申报缴纳房产税?

　　税务分析

　　一、政策依据

　　《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)。

　　二、实务分析

　　《企业会计准则第4号——固定资产》第八条规定，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

　　以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。

　　会计处理：

　　借：固定资产 1020.50万

　　贷：银行存款 1000万

　　应缴税费-契税 20万元

　　应缴税费-印花税 0.50万

　　缴纳契税、印花税。

　　借：应缴税费-印花税 0.50万

　　应缴税费-契税 20万

　　贷：银行存款 20.50万

　　税务处理

　　《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　根据以上规定：对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

　　案例解析

　　根据案例资料： 吉祥公司以1000万元购置办公楼自用，缴纳契税20万元，印花税0.50万元，以以房产原值1000万元计缴房产税。

　　显然吉祥公司缴纳房产税计税依据错误。

　　《企业会计准则第4号——固定资产》第八条规定，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

　　因此，吉祥公司购买自有办公楼的计算缴纳房产税的原值，根据《企业会计准则第4号——固定资产》、《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定进行核算为1020.50万，应以1.2%的税率申报缴纳房产税。

　　思考：维修基金是否计入房产原值缴纳房产税?请说明你的观点和理由。

　　来源：中国税务报  作者：李冼