门市房回迁应全额缴纳契税吗？

　　近日，吉林地税12366接到一位刘姓纳税人的咨询电话。这位纳税人说：“我是通榆县城内一名个体纳税户，从事酒店生意。经营用房是2004年8月购买的，且已缴纳过契税，也办理了产权登记。今年5月，由于城市开发需拆迁，于是与开发商达成了一纸协议。按照协议规定，开发商同意以偿还原房屋面积的方式回购（即回迁），原房屋面积为150平方米，经评估确认价值60万元。现回迁房屋面积220平方米，分为上下两层结构，总价值为160万元，其中含地下室价值10万元。我只要再支付房屋面积差额部分100万元，就可以回迁入住，继续从事酒店的经营业务。以回迁的方式购买门市楼，是否可以按照房屋交付的差额100万元缴纳契税呢？另外，房屋的地下室部分10万元是否也需要缴纳契税？”

　　吉林地税123663号坐席员针对纳税人提出的问题，查找相关政策后作了详细的解答。目前，契税政策中规定实行差额征收契税的有两种情形。第一，《契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。第二，财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。而刘姓纳税人因拆迁而回购的门市楼，既不属于财法字[1997]52号文件中说的“房屋交换”的情形，也不属于财税[2005]45号文件中说的“因拆迁重新购置住房”的情形，因此刘姓纳税人以回迁的方式购买门市楼，是不可以按照房屋交付的差额100万元缴纳契税的。

　　根据财政部、国家税务总局《关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税[2004]126号）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　综上所述，刘姓纳税人以回迁的方式购买门市楼应该按照全额160万元（包括地下室10万元）计算缴纳契税8万元（160万元×5%）。