存量房贷利率调降安排明确，你的月供有何变化？

　　新华社北京9月29日电　题：存量房贷利率调降安排明确，你的月供有何变化?

　　新华社“新华视点”记者吴雨、任军、郑钧天

　　存量房贷利率调降有了明确安排!

　　根据中国人民银行指导市场利率定价自律机制29日发布的倡议，各商业银行将于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整，已经取消下限的城市，存量房贷利率降为不低于贷款市场报价利率(LPR)减30个基点。来看看你的房贷利率有何变化——

　　首套、二套及以上均调整 北上深各有安排

　　在中国人民银行指导下，利率自律机制明确提出，各商业银行调整的存量房贷包括首套、二套及以上，利率调降至不低于LPR减30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业银行个人住房贷款利率下限(如有)。

　　记者从中国人民银行了解到，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。根据目前5年期以上LPR估算，调整后平均利率较4.06%下降约0.5个百分点。

　　不过，这只是一个估算的平均数。因为每个借款人的房贷是在不同地区、不同时期发放的，降幅也有所不同。特别是北京、上海、深圳的借款人，调降幅度将受制于当地新发放房贷利率政策下限。

　　得知二套房贷利率将再次调整，家住上海市长宁区的陶女士颇为关注。上一轮存量房贷调整时，受制于上海二套房贷利率政策下限要求，她的贷款利率调降至5.25%。

　　“根据上海的规定，此次批量调整后，我每个月可以少还900多元，30年少还30万多元。”陶女士给记者算了一笔账，不仅如此，等到明年2月初重定价日，如果在明年2月前5年期以上LPR进一步下降，她还能享受当时降息带来的利好。

　　记者了解到，目前北京、上海、深圳的新发放首套房贷利率下限均低于LPR减30个基点，所以此次这三地的首套存量房贷利率也和全国调整幅度一样;但三地二套存量房贷利率下调各不相同，例如北京五环以内的二套存量房贷利率调整为LPR减5个基点，五环以外是LPR减25个基点;深圳二套房存量房贷利率调整为LPR减5个基点。

　　中国人民银行行长潘功胜此前介绍，该政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总额为1500亿元左右。

　　银行主动批量调整 为借款人提供便利

　　利率自律机制提出，包括四大行在内的主要商业银行原则上将不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。

　　记者从利率自律机制了解到，各商业银行将尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作，鼓励银行提供线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。

　　中国人民银行有关负责人表示，绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。

　　工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行发布公告称，坚决落实有关要求，依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。在时间安排上，四大行拟于10月12日发布具体操作细则，在10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。

　　记者从工商银行相关部门了解到，工行将明确调整范围、调整规则、调整方式、时间安排、服务渠道等，并将通过官网、微信公众号、网点等渠道发布实施细则及相关事宜。

　　记者了解到，此前采取固定利率的存量房贷借款人此次也有了新的选择机会，可以与银行协商，由银行发放浮动利率贷款置换存量固定利率贷款。

　　中国民生银行首席经济学家温彬表示，批量调整完成后，尽管存量房贷利率下降将减少银行利息收入约1500亿元，但新老房贷利差收窄后，提前还贷会明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。

　　完善房贷利率定价机制 约定重定价周期

　　当日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。

　　公告明确，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。

　　记者从中国人民银行了解到，此次可能是银行最后一次批量调整存量房贷利率，今后存量房贷利率将由银行、客户双方基于市场化原则自主协商，进行动态调整。

　　此次发布的公告进一步明确了相关规定，并为银行后续推出相关细则铺平道路。中国人民银行还将在官网按季度发布全国新发放房贷平均利率，供商业银行和借款人参考。

　　根据此前规定，个人住房贷款利率重定价周期最短为1年。此次，中国人民银行提出，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，满足一定条件的借款人可以与银行协商约定加点幅度和重定价周期。记者了解到，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。

　　温彬表示，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率;但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。借款人如想调整重定价周期，要慎重作出判断。

存量房贷利率调整来了：大多数人可“一键式操作”，每个月可少还多少?

　　备受关注的存量房贷利率批量调整落地。

　　9月29日晚间，中国人民银行发布公告完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度;取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。

　　市场利率定价自律机制发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

　　各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度。目前，国有大行公布的关于调整存量个人住房贷款利率的公告显示，拟于2024年10月12日通过官网、微信公众号、网点、官方电话等渠道公布具体操作指引及相关事宜，并于2024年10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。

　　存量房贷利率批量调整后，能降多少

　　《关于批量调整存量房贷利率的倡议》明确，批量调整阶段，商业银行将在LPR上加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度降至-30BP。

　　调整后，存量房贷利率将降至约LPR(3.85%)-30BP=3.55%，略低于2024年前8个月全国新发放房贷平均利率水平(3.61%)。调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点，预计降幅为平均值，具体到每个合同将各有不同。如果考虑到央行政策利率下调0.2个百分点，10月21日LPR可能跟随下降，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，大幅节省房贷借款人的利息支出。

　　以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。

　　10月12日多家银行将公布细则，绝大多数借款人可“一键式操作”

　　根据9月29日市场利率定价自律机制发布的倡议，商业银行将于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。

　　目前，多家大行已经发布公告，拟于2024年10月12日通过官方网站、官方微信公众号、贷款经办行等渠道发布具体实施细则，并于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。

　　绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。批量调整完成后，借贷双方还可按照中国人民银行公告〔2024〕第11号，基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。

　　本次调整不再区分首套、二套房(有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外)

　　为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房(有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外)，引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。

　　9月29日，中国人民银行、国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知称，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

　　未来存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，怎么办?

　　如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。

　　公告明确，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限(如有)。

　　自2024年10月起，每季度第一个月，中国人民银行将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。

　　新发放房贷时重定价周期如何选择?

　　公告调整优化的主要内容之一是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准(LPR)的变化，畅通货币政策传导。

　　对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。

　　对于存量房贷，在10月的批量调整阶段，若一对一协商重定价周期，将严重影响批量调整进度，拖延借款人享受低利率的时间。因此，商业银行应优先调整存量房贷利率的加点幅度，暂不调整重定价周期，使借款人尽早享受较低利率。自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。(澎湃新闻)