青岛市税务局房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引（2020年）

国家税务总局青岛市税务局房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引

青岛市税务局        2019-05-10

　　目  录

　　1.1基本规定

　　1.2收入的税务处理

　　1.2.1收入确认

　　1.2.2视同销售

　　1.2.3未完工开发产品计税毛利率

　　1.2.4实际毛利额

　　1.2.5租金收入

　　1.3成本、费用扣除的税务处理

　　1.3.1一般规定

　　1.3.2配套设施的扣除

　　1.3.3佣金(手续费)的扣除

　　1.3.4利息的扣除

　　1.3.5资产损失的扣除

　　1.3.6自用开发产品折旧的扣除

　　1.4计税成本的核算

　　1.4.1成本对象的归集原则

　　1.4.2计税成本的具体内容

　　1.4.3计税成本的核算程序

　　1.4.4共同(间接)成本的分摊

　　1.4.5非货币性交易取得土地成本的确定

　　1.4.6预提费用

　　1.4.7停车场所的扣除

　　1.5特定事项的税务处理

　　1.6房地产企业的预缴及退税问题

　　1.7房地产行业企业所得税新政策

　　1.1基本规定

　　一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　(二)开发产品已开始投入使用。

　　(三)开发产品已取得了初始产权证明。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号，以下简称《办法》)

　　二、根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。(摘自《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税函[2010]201号)

　　三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收管理。(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　1.2收入的税务处理

　　1.2.1收入确认

　　一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

　　(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

　　(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

　　1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　3、采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　2017年度企业所得税重要政策和问答汇总第七问：

　　问：房地产企业取得销售未完工产品的预售收入，按照相关规定扣除企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税后，按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，营改增后收到预收款为不含增值税收入，当期应纳税所得额应如何计算?

　　答：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)的相关规定，房地产企业销售未完工开发产品所取得的销售收入为不含增值税收入，具体的计算方法为企业所得税销售未完工产品的预售收入=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)。

　　1.2.2视同销售

　　一、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

　　(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

　　(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

　　(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　1.2.3未完工开发产品计税毛利率

　　一、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

　　(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

　　(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

　　(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

　　(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　二、关于计税毛利率

　　(一)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《办法》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除税金及附加、土地增值税。

　　(二)青岛市房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,2010年4月1日起，别墅项目按30%执行，单户单体单栋同时配套建有庭院、车库的住宅类开发产品视同为别墅。其他开发产品按20%执行。该政策执行截止日期为2018年12月31日。

　　三、关于经济适用房、限价房和危改房

　　(一)经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

　　房地产开发企业开发的经济适用房、按《办法》第八条的计税毛利率申报纳税时，需留存备查以下资料：

　　1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件;

　　2、土地管理部门划拨土地的批准文件;

　　3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件;

　　4、主管税务机关要求提供的其他资料。

　　(二)房地产开发企业开发的限价房和危改房按《办法》第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需留存备查以下资料：

　　1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件;限价房是指《青岛市限价商品住房管理办法》(2012年8月23日青岛市人民政府令第219号公布)中所规定的普通商品住房。《青岛市限价商品住房管理办法》第十条规定，限价商品住房的价格在土地出让前，由市国土资源和房屋行政管理部门、价格行政管理部门，根据同地段商品住房价格的20%以上比例下浮确定。开发建设单位根据已确定的价格，按照住房楼层、朝向、质量和位置等因素，在上下不超过10%的幅度内确定销售价格，但总平均销售价格不得高于土地出让时确定的价格。

　　2、主管税务机关要求提供的其他资料。

　　(三)对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润;不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。

　　自2016年7月1日起。房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率：经济适用房、危改房按3%执行，政府限价商品住房按5%执行。该政策执行截止日期为2018年12月31日。

　　1.2.4实际毛利额

　　企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　1.2.5租金收入

　　企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　1.3成本、费用扣除的税务处理

　　1.3.1一般规定

　　一、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

　　二、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　三、已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本/成本对象总可售面积

　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本

　　四、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

　　五、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　1.3.2配套设施的扣除

　　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

　　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　1.3.3佣金(手续费)的扣除

　　企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除;超过部分，不得扣除。按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

　　(摘自《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》财税[2009]29号)

　　企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　1.3.4利息的扣除

　　企业的利息支出按以下规定进行处理：

　　(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

　　(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　1.3.5资产损失的扣除

　　企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为资产损失按有关规定在税前扣除。

　　企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)

　　1.3.6自用开发产品折旧的扣除

　　企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

　　(摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号)