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四、2014年房地产企业所得税查什么？
应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。
（一）收入方面
除前述营业税部分的相关问题外，还应检查：
1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。
2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。
4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。
（二）成本费用方面
1.取得的土地资产是否不按规定计价。
是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。
2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。
（1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。
（2）征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。
3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
（1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。
（2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。
房地产企业上下游行业企业所得税税率虽然都执行25%，但是由于土地增值税清算这一税种一枝独秀，虚增成本又由于商品房开发这种产品的特殊性，单从财务角度很难证明其不真实，于是，利用关联公司关联交易或花钱买票入账增加成本更加隐蔽。
（3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。
（4）是否虚列工程监理费。
4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等
5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。
（1）是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。
（2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本。
（3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。
（4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。
（5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。
（6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。
6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额
（1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。
（2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。
（3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。
（4）临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。
7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。
（1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。
（2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
（3）工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。
（4）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。
（5）是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
8.其他问题。
（1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。
（2）政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
（3）以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。
（4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；
（5）固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；
（6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。
五、2014年房地产个人所得税查什么？
（一）未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。
（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。
（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）
（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。
（五）支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。
（六）房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。
（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。
（八）各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。
房地产企业工资总额高、福利费高、人数却不多，个人所得税高，有主观动机，就看客观事实了。 |
