房地产企业各税种专项检查提示

    　六、2014年房地产土地增值税查什么？
　　除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外，还应注意检查：
　　（一）对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。

　　（二）是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

　　（三）是否按规定确定土地增值税的清算单位。

　　（四）是否按规定进行成本费用分摊。

　　（五）是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

　　（六）清算后又销售或有偿转让的房地产，是否按规定进行纳税申报。

　　土地增值税在这么多税种中是税企争议最大的一个，加上各地各有政策，风险也是极高极高的。

　　七、2014年房地产土地使用税查什么？
　　（一）已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。

　　（二）土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。

　　（三）开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。

　　（四）未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。

　　以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　八、2014年房地产契税查什么？
　　（一）出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。

　　（二）以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。

　　（三）以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。

　　（四）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。
　　开发商为了拿地，难免提前介入部分政府工程，或投资或建设，存在以工程换地的形式，这种无偿行为营业税不视同收入，但是契税却不能少交。

　　（五）承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。

　　（六）分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。

　　（七）竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。

　　有一种情况例外，以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

　　九、2014年房地产房产税查什么？
　　（一）自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

　　（二）是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。

　　（三）与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。

　　（四）新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

　　（五）国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，是否按照有关规定申报缴纳房产税。

　　（六）自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

　　（七）是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　十、2014年房地产印花税查什么？
　　（一）各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税；是否应纳税凭证书立或领受时即行贴花，而直到凭证生效日期才贴花纳税。

　　（二）房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。

　　（三）2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。

　　目前，各地售房合同印花税多是按照收入核定，收入准确，问题不大，但是成本类合同种类多，适用税目税率复杂，印花税风险较大。