房地产企业各税种专项检查提示

    刚刚在与央视大战中挣足面子的房地产开发商们，喜悦之情尚未散去，即迎来一个不那么喜欢的消息。在《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号）中，2014年房地产及建筑安装业再次被纳入指令性检查项目。房地产业从2002年被纳入税收专项检查以来，今年已是连续12年被纳入检查范围。至于具体原因是什么，套用一句流行语“你懂的！”

　　十八大之后，政府很少再提房地产“调控”两字，但是市场低迷状态渐显，这较2013年年初表现尤甚，本来暗流涌动，表面波澜不惊的房地产市场由于杭州香榭里项目的率先降价激起了不少浪花。杭州香榭里项目售价每平方米剧降6000元～11800元。于是，老业主怒砸售楼处事件发生了，蝴蝶效应蔓延至投资者、购房人身上，市场谨慎观望态度愈紧。

　　出来混，迟早要还的，虽然开发商有赚有赔，但是这个行业的暴力却被大众诟病。一定程度上讲，房地产开发并不仅仅是建造房子卖掉这么简单，房地产开发集聚了上下游多个产业参与其中，上游产业有建材业、建筑业、建筑设备工业、冶金、化工、森工、机械、仪表等，下游产业有装饰、装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业、物业管理、销售服务、二手房买卖等，加上资本市场的推波助澜，股权转让、银行信贷、信托投资、民间集资等等，开发商大V的角色具有超级诱惑力，如果你发现一家房地产开发商同时也在经营建筑施工业务、装饰业务、园林绿化、门窗制造、商品砼生产、设计、工程监理、检测、物业管理、项目管理、基金业务、银行业务等类型公司的话，你一定不要奇怪，现在流行的词还有一个叫“跨界”。在以房地产为中心形成的上下游产业链中，关联交易、资产重组等等都会带来税收问题，由于实务中房地产税收税种是在单体发挥作用，难以协同管理，擦边球现象、跨界现象在这一行业中一度呈现缤纷绚丽的景象。

　　一、房地产开发主要涉哪些税金？
　　房地产开发历经拿地、规划立项、施工建设、预售、竣工验收、交房、清算等若干流程，每一个流程又衍生出若干税务问题，例如拿地方式，即有政府净地出让、毛地出让、拆迁拿地、企业重组、合作开发等方式，每一种方式税务处理均有所差别。规划立项中又存在房地产开发以谁名义立项的纳税问题。纵观整个开发流程，涛走云飞花开花谢，有变幻莫测的迷离故事，但终究绕不开营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、个人所得税等。

　　二、2014年房地产纳税检查以哪个年度为主？
　　一般检查2012年至2013年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或者延伸检查2014年度。

　　本来有收入即纳税，过了一年是一年，但是房地产有个预售问题的存在，完工结算、甚至清算往往是一年以后甚至若干年之后的事情，税务检查想要不翻旧账估计够呛。从这一点考虑，成立项目公司开发房地产就比一个公司开发挣资质要好。

　　三、2014年房地产营业税查什么？
　　一句话就是看有无少缴税。各种应税收入是否具备合理性、完整性和及时性。营业税的计税依据营业额存在多种情况，间接也会影响到企业所得税收入的确定和土地增值税清算收入的确定。
　　（一）主营业务收入
　　1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。
　　（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；
　　预售收入要缴纳营业税、企业所得税和预征土地增值税。如果房地产企业没有签订预售合同是否也要纳税呢？

　　《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取诚意金时，是不可能签订“商品房销售合同”的，也就谈不上合同确定的付款日期。所以，房地产开发企业收取的诚意金并不是在应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，且与房地产开发企业预收定金也有性质上的区别。因此，房地产开发企业向购房准业主收取的诚意金，按照营业税相关税收政策规定，原则上不需要缴纳营业税，但是从征管角度出发，为做到应收尽收，税务机关会视同预收收入征收营业税。例如，《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》（河北省地方税务局2010年第2号）第二条关于房地产开发企业收取的诚意金等纳税义务发生时间问题的规定：“房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。”而海南省地方税务局在《关于回应党的群众路线教育实践活动中纳税人反映问题的通知》（琼地税函〔2013〕623号）则明确：房地产企业与业主签订预售合同或销售合同之前，向业主收取的意向金、诚意金、订金、VIP会员费等属于暂收应付款项，此时未发生营业税应税行为，不征收营业税。待房地产企业取得预售许可证，与业主签订预售合同或销售合同之后，收取的定金、预收款等才缴纳营业税。

　　（2）资金紧张、实力较弱的开发商是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。也就是暂不入账或两本账的问题。

　　（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；例如，有地的企业接受投资，与他人合作，单独成立个分公司独立核算，只要固定收益，认为项目与己无关，不愿合并报表。还有部分企业认为小产权房不是自己立项，干脆不入账。

　　（4）私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账；
　　（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否按规定入账；
　　例如，不能办产权手续，按照租赁处理税负也较高，账面没收入反而清净，税倒是省了，可别塞翁得马，焉知非祸？

　　（6）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；
　　按照补偿面积的工程成本价确定计税营业额，包含土地成本吗？这在各地执行中存在争议，好在2014年第2号公告施行后，以前的事项参照一下也是有道理的。
　　超出补偿面积部分的差价款因为有对价收入，纳税不需要理由。
　　而对于拆迁补偿中的结构价差收入，是否纳税呢？缴与不缴又会出现地域差异。

　　（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）
　　如果业主要办产证，会同意吗？也许也想少缴契税倒是有可能。不过这种房子再出售税就高多了，如果是小产权，或者墓地，或者无产权的车库、车位真有可能发生。

　　（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；
　　（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。
　　价外费用怎一个“乱”字了得。不愿意缴税，创造代收款项交物业公司收取是否就不交税了吗？

　　2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。
　　不结转收入只能说是会计处理有问题，其实并不影响税务处理。房地产所得税只要签订预售合同所取得的收入都是销售收入，账面不结转又如何？

　　3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；
　　合同约定的收款日期的当天——您注意了吗？

　　4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；
　　只要是开发商为业主开具发票，就是全额收入。

　　5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。
　　这种情况真有可能，例如“假按揭”。不过“假按揭”也影响了公司参与员工未来的个人信誉。

　　6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。

　　7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税
　　（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。
　　（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税。
　　（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。
　　（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。
　　（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。

　　（二）其他业务收入
　　1.房屋出租收入
　　（1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。
　　（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。
　　（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。

　　2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

　　（三）其他营业税涉税问题
　　1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。
　　单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生营业税应税行为。

　　2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。
　　转让进入施工阶段的在建工程，已不再属于“转让土地使用权”税目，应按照“销售不动产”计算缴纳营业税。

　　3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣代缴营业税。若是“营改增”后，则咨询、设计等服务费，要看是否代扣代缴了增值税。
　　4.合作建房是否按税法规定足额纳税。
　　5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。